Co znamená ve vašem případě vlastnit apartmán?
Správcovská společnost se stará nejen o provoz, ale také o obsazenost tedy o to, aby v něm byli hosté, když tam nejsem. Mohu ho užívat, ale je důležité zmínit, že situace se liší u těch starších a novějších.
Ty dva starší fungují v trochu jiném režimu. Nacházejí se v lokalitě označené jako second home, což znamená, že zde nemusím mít trvalé bydliště. O chod se stará česká správcovská společnost a funguje velmi dobře. Když chci ubytování využít, musím správci dát vědět, že se chystám přijet. Oni mi pak musí rezervaci potvrdit. Teprve potom ho mohu využít. Za využití nemusím nic platit, resp. záleží na dohodě se správcem, který se mi o něj stará.
U nového apartmánu Mountain Hotel Luis je situace složitější. Při koupi jsem musel podepsat smlouvu, jejíž obsah jsem nemohl změnit. Ta smlouva je podepsaná prakticky bez možnosti ukončení, a to na 15 let. Správce provozuje celý hotel a žádný z vlastníků nemůže užívat svůj úplně podle vlastní vůle a kdykoli chce.
Postupem času jsem zjistil, že mě zřejmě při prodeji uvedli v omyl a vlastně bych ho neměl využívat pro své ubytování vůbec nebo jen za velmi specifických podmínek. Za tyto pobyty platit musím – v souladu s nastavením, které si schválíme jako vlastníci jednotek se správcovskou společností. Mám jako vlastník slevu proti běžným turistům.
Čeští investoři dobývají rakouské Alpy, láká je rekreace i výnosy z apartmánů |
V čem konkrétně vidíte hlavními problémy spojené s vlastnictvím apartmánu?
V Mountain Hotel Luis správcovská společnost začala provozovat restauraci a sama bez schválení vlastníků umožňuje koupit pobyty jen se snídaní, i když to ostatní hotely takto nemají a v apartmánech jsou plnohodnotné kuchyně. Z části si tak mohou někteří hosté vybrat jiné ubytování. Navíc si cenu snídaní stanoví opět sama správcovská společnost a tuto cenu vlastně odečte z našeho zisku za pronájem.
Uvedu pro příklad, aby se to dalo jednoduše spočítat. Pokud se můj apartmán pro šest osob pronajme za 300 euro za noc, pak z toho si musím odečíst 25 eur na snídani za osobu, jedenáct procent za wellness poplatky, tedy 33 eur, zbude 117 eur. Z této částky se pak platí spousta dalších nákladů, jako je voda, elektřina, plyn či úklid, ale bohužel v našem případě spousta dalších pochybných plateb, o kterých jako vlastníci apartmánů máme velké pochybnosti.
Mně jako majiteli pak zůstane například jen 70 eur. Když si uvědomíte, že jste do toho dali miliony a pak z každé noci dostanete sotva třetinu toho, co zaplatil host, a ještě bez kontroly nad tím, kdo a jak váš apartmán spravuje, tak to už zase taková výhodná investice není. Navíc, do vlastního si nemohu přijet, jak se mi zlíbí a navíc musím za pobyt v něm nějakou částku zaplatit i tak.
Češi si na Tenerife koupili apartmán. Otřesné začátky s pronájmem překonali |
A kolik vlastníte apartmánů?
Měl jsem tři v Kaprunu. Jeden jsme koupil v roce 2009, druhý v roce 2011, zde nejsou vůbec žádné problémy. Jeden z nich již nevlastním. Poslední, který je součástí hotelu Mountain Hotel Luis jsem pořídil v roce 2018. V tomto případě má vlastnictví do pasivního příjmu hodně daleko. Nakonec jsem zjistil, že vlastnit takový, který bych pronajímal a zároveň si tam jezdil odpočinout, není taková pohoda, jak to na první pohled vypadá. Ve skutečnosti je kolem toho spousta zařizování, nervů a často to stojí víc peněz, než jsem čekal. Obzvlášť když se objeví nějaké komplikace.
Kdybyste měl dnešní zkušenosti, investoval byste znovu do apartmánů v zahraničí?
Upřímně? Kdybych tehdy věděl to, co vím dnes, do apartmánu v zahraničí bych nešel. Vypadá to lákavě a máte představu, že si koupíte nemovitost v horách, budete ji pronajímat, jezdit tam s rodinou a všechno poběží hladce. Jenže realita je úplně jiná. Vlastnit apartmán v zahraničí je složité, nejen kvůli správě, ale i kvůli tomu, že nikdy nevíte, co vás čeká. Když se něco pokazí, řeší se to mnohem hůř než v Česku. Ať už jde o jazyk, právo, nebo jen komunikaci s místními úřady. Mluvím německy i anglicky, ale i tak jsem narazil. Třeba rakouští právníci často ani nepřeloží smlouvy, protože se bojí, že něco špatně pochopíte.
Tím máte na mysli právnické služby?
Ano, ty ceny mě docela šokovaly. Například ve známých turistických místech, jako je třeba Zell am See, si za právní služby řekli i pět set eur za hodinu. Přitom když jsem oslovil právníka u Lince, mimo turistickou oblast, dostal jsem stejné služby za zlomek ceny. Často nešlo jen o výrazně nižší hodinovou sazbu, ale někteří právníci extrémně nadhodnocují i dobu, kterou nad tou stejnou otázkou stráví. Uvědomil jsem si, že když jste cizinec a nakupujete v turistické oblasti, automaticky vám naskočí přirážka pro turisty, snad na všechno.
Co na vás tehdy při koupi apartmánu v Kaprunu zapůsobilo? A kdy jste začal mít pocit, že něco nehraje?
Kaprun je opravdu hezké horské městečko. Součástí je lyžařské středisko, a to včetně spojení na ledovec. V blízkosti je mnoho dalších velkých lyžařských středisek a mám to tam moc rád. Mám velkou rodinu a potřebovali jsme větší apartmán, kam bychom se vešli. V roce 2018 jsem pak narazil na pěkný projekt. Novostavba, krásná lokalita, hotel zkolaudovaný ještě před covidem.
A první rok nebo dva to i šlapalo. Pak ale začaly vyplouvat podivné věci. Výnosy z pronájmu neseděly, náklady rostly a když jsem začal víc zkoumat, co se děje, zjistil jsem, že spousta faktur prostě nedává smysl. Najednou jsme platili za věci, které s provozem neměly nic společného. Třeba byty pro údajné zaměstnance, kde ale bydleli úplně jiní lidé, nebo auta, která hotel vůbec nepoužíval.
Odvážní Češi opustili práci a začali úspěšně podnikat a šťastně žít v Toskánsku |
Začal jste tedy pátrat po příčinách?
Mám zkušenosti s účetnictvím, tak jsem v tom začal šťourat. Zjistil jsem, že náklady jsou špatně zaúčtované, výnosy neodpovídají obsazenosti, a začal jsem se ptát. Správce sice nechal udělat audit, ale otázky auditu zadával sám a spousta věcí tedy zůstala neposouzená. I tak se bohužel potvrdily nejasnosti okolo celého účetnictví.
Když jsme pak chtěli jako vlastníci podrobnější audit, správce jej odmítl provést. Na konkrétní dotazy ohledně účetnictví pak přestal úplně odpovídat. To byl signál, že je něco hodně špatně. Teď všechno řešíme s právníky a rádi bychom celou správu domu převzali a buď si to řídili sami, nebo si najali jinou firmu. Nejspíš se to bude muset řešit i soudně. Na tuto sezonu nám dokonce ani nepředložili rozpočet ke schválení. Asi se rozhodli, že bez ohledu na většinový názor vlastníků si pojedou dál svůj byznys.
Myslíte, že je to výjimečný případ, nebo je takových víc? Neměl jste jen smůlu?
Bohužel si nemyslím, že je to výjimka. Když jsem začal zjišťovat, jak to chodí jinde, narazil jsem na spoustu lidí s podobnou zkušeností. Výnosy často nedosahují ani na pokrytí nákladů, prodeje apartmánů jsou zdlouhavé a složité a právní pomoc v cizině je extrémně drahá. Takže když se něco pokazí, většina lidí to radši nechá být, protože bojovat o svá práva by je stálo ještě víc. Navíc se začaly objevovat informace, že rakouský trh správcovských firem, včetně známých jmen jako Alpin Family, má zřejmě nějaký skrytý problém, který teď začíná vyplouvat na povrch.
Zámek může být levnější než byt. Ceny památek klesají, na prodej jsou jich desítky |
Jak to vidíte dál?
Jedním z řešení je, že bychom jako majitelé převzali správu sami. Založili si vlastní společnost, která bude fungovat transparentně, bez podvodných nákladů. Věřím, že by to mohlo fungovat, i když to bude znamenat víc práce. Ale aspoň budeme vědět, že si na nás nikdo nehoní triko. Smlouva je však uzavřena tak, že máme velmi malé možnosti, jak toho dosáhnout, a správcovská společnost samozřejmě není v tomto ohledu v žádném případě vstřícná. Zjevně se jim zatím vyplácí správa hotelu – také proto, že odmítají respektovat pokyny většiny vlastníků.
Kdo jsou ostatní investoři apartmánů? Máte na věc společný názor?
Vlastníci jsou rozptýleni po celém světě – Německo, Singapur, Británie, Slovensko, Česko a další. Mnozí se ani neznají, a domluvit se na společném postupu je složité. Každý má jiný názor někdo tam chce jezdit s rodinou, jiný to má jako investici. A to pak dělá rozhodování dost komplikované. Měli jsme ale štěstí, že se nám podařilo se propojit s více než větší polovinou vlastníků a začít koordinovat kroky.
Je možné, že vaše správcovská firma skončí v konkurzu?
Možné to je, některé velké správcovské společnosti tak již v Rakousku dopadly. A možná by to i pomohlo – třeba by se to pak celé pročistilo. Ale musíme počkat, jak to dopadne. Navíc existují pochyby, jestli smlouva s dosavadním správcem je vůbec platná, údajně byla podepsaná dřív, než ta firma vůbec oficiálně vznikla. Každopádně to určitě nenecháme být. Jsme připraveni jednat i právní cestou, pokud nebude jiná možnost.
