Bydlet ve vlastním je příjemná představa a hypotéka je jednou z cest, jak ji uskutečnit. Není ovšem zpravidla tak snadná, jak se snaží banky přesvědčit své potenciální klienty v inzerátech a reklamních letácích. A ani tak levná, jak by se na první podle nízkých úroků zdálo. Člověk, který o hypotečním úvěru přemýšlí, by měl být připraven na to, že stráví možná i půl roku obíháním úřadů, bude muset bance rozkrýt do posledního pětníku své účty, zaplatí až několik desítek tisíc korun na poplatcích ještě než se k penězům vůbec dostane a uváže se k pravidelnému měsíčnímu placení několika tisíců možná i na třicet let. Na druhou stranu mu bude odměnou vlastní byt či dům, z něhož ho nikdo nevyhodí. Pokud se tedy, seznámen s úskalími hypotéky, pro úvěr rozhodne, měl by si dobře vybrat banku, do které půjde o peníze požádat. Na tuzemském trhu jich funguje devět a jejich podmínky se v mnohém liší. Zároveň se vyplatí získat informace o možných výhodách a úlevách, které těm, kteří čerpají hypoteční úvěr, poskytuje stát.
Jak vybírat banku
* výše úvěru a doba splatnosti
Zájemce o hypotéční úvěr může banku vybírat s ohledem na své potřeby a peníze, které je ochoten za získání úvěru zaplatit. Některé banky totiž půjčují jen vyšší sumy, což se nehodí klientům, kteří uvažují například pouze o rekonstrukci či levnějším bytě. K "lidovým" bankám, které poskytnou i menší částky a specializují se na drobné klienty patří podle finančního poradce Emila Dočkala zejména Českomoravská hypoteční banka, Česká spořitelna a Komerční banka. Naopak Hypovereinsbank půjčuje částky až od jednoho milionu korun. Zároveň je třeba ověřit dobu splatnosti úvěru. Některé banky, jako například ČSOB či Raiffeisen bank půjčují maximálně na dvacet let. Jinde je možné sjednat až třicetiletý úvěr. Je však matematicky dokázáno, že ideální doba splatnosti je patnáct let, se státní podporou až dvacet. Při kratší se totiž platí měsíčně příliš vysoké částky, delší zase úvěr nepřiměřeně prodraží.
* poplatky
Dále je důležité porovnat poplatky, které banka požaduje. Hned na začátku je totiž třeba zaplatit za posouzení a zpracování úvěru. Cena za tuto službu se v jednotlivých peněžních ústavech značně liší. Zatímco například Českomoravská hypoteční banka si řekne o šest desetin procenta z hodnoty úvěru, nejméně tři tisíce a nejvíce dvacet tisíc korun, v Raiffeisenbank zaplatí zájemce minimálně pět tisíc korun. Většina bank v případě, že žádosti o úvěr nevyhoví, poplatek vrací. Například Bank Austria Creditanstalt nebo Českomoravská hypoteční inkasují částku až při podpisu smlouvy. Výjimkou jsou Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka. První jmenovaná banka si nechává v případě úvěrů do pěti milionů padesát procent poplatku, i když půjčku nepřidělí, u úvěrů na stavbu jsou to minimálně tři tisíce, v případě koupě patnáct set korun. ČSOB vybírá předem a v případě zamítnutí nevrátí čtvrt procenta z požadovaného úvěru. Například u částky jeden milion zaplatí žadatel dva a půl tisíce korun. Komerční banka si nechá nejméně čtyři tisíce korun. Zanedbatelná není ani výše poplatku za vedení účtu - hradí se měsíčně a například při dvacetiletém splácení se jedná o 240 poplatků. Banky si účtují obvykle padesát až dvě stě korun za měsíc, více zaplatí ti, kteří čerpají státní podporu. Hypovereinsbank si za správu úvěru v současnosti neúčtuje nic. Liší se i sankce bank za předčasné splacení hypotéky. Většina "neprotestuje" a tedy nežádá pokutu, pokud klient splatí úvěr dříve v termínu, kdy se mění pevná úroková sazba - podle smlouvy to může být například vždy za jeden, dva nebo pět let. Jestliže by chtěl peníze vrátit mimo tento termín, uhradí bance ušlé výnosy z úroků. Raiffeisenbank si vždy řekne o deset procent z předčasně splacené částky.
Co je výhodné
* pevný úrok na delší dobu
Při sepisování smlouvy o úvěru si klient může většinou zvolit, na jak dlouhou dobu chce fixovat dnes platné úroky a státní podporu, pokud na ni má nárok. Protože je obojí dnes velmi výhodné - úroky jsou nízké a příští rok se počítá s nižším státním příspěvkem, mělo by být finančně nejpříznivější, pokud klient zvolí pro tento pevný úrok co nejdelší dobu, která je podle smlouvy a zákona možná. Určitou nevýhodou dlouhodobě zvolených úroků je to, že nelze dělat změny či předčasně splatit úvěr, aniž by musel majitel hypotéky uhradit sankční poplatek - bez pokuty bývá změna jen ve chvíli, kdy se mění sjednaná úroková sazba.
* sestavení splátkového kalendáře
Úvěr je možné čerpat jednorázově - například při koupi nemovitosti - nebo postupně při stavbě či rekonstrukci. Proto by měl být dobře sestaven čerpací a splátkový kalendář, tak, aby se příliš neplatilo na úrocích. Podle Emila Dočkala je například výhodné při koupi bytu, který se splácí několika velkými částkami, aby se úrok neplatil z celého sjednaného úvěru, nýbrž jen z čerpané sumy. A dále v publikaci Průvodce světem financí Dočkal uvádí, že pokud je dům již téměř postaven, bude finančně výhodné zvolit co nejkratší dobu čerpání úvěru.
Viz str. IX a X
Na co lze hypotéku použít
* koupě bytu, rodinného domu, pozemku
* výstavba, oprava, změny nemovitosti
* získání spoluvlastnického podílu na nemovitosti
Vlastnictví nemovitosti není podmínkou, zákon rozšířil možnost použít hypotéku i na byty a domy v nájmu nebo užívání. V praxi však může být získání úvěru na "cizí" nemovitost problém. "Potřebovali jsme peníze na financování půdní nástavby na družstevním domě, a tak jsme podnikli nejprve kolečko po hypotečních bankách," vypráví vysokoškolačka Helena z Prahy, která si nepřála být jmenována, protože přidělení jejího úvěru ještě není dořešeno. "V hypotečních bankách jsme byli zcela bez šance, byť máme oba docela slušné platy, vadou ale byla naše touha postavit půdní byt v družstevním domě," dodává žadatelka o úvěr.
Podmínky bank poskytujících hypoteční úvěry
banka roční úroková max. doba min. výše poplatek za zpracování
(bez státní fin. sazba v % splatnosti úvěru úvěru
podpory)
Bank Austria
Creditanstalt 7,55-9,55 30 let 400 000 korun 10 000 korun + 1 %/0,5 %* z úvěru,
max. 25 000 korun
Česká spořitelna od 7,75 na 25 let není stanoveno stavba: do 5 mil. korun 1 %
koupi, od 8 z úvěru, min. 6000 max. 30 000
na stavbu korun/nad 5 mil. korun min. 35 000
korun, koupě: do 5 mil. korun 0,5 %
z úvěru, min. 3000, max. 15 000
korun/nad 5 mil. korun min.**
20 000 korun
Českomoravská
hypoteční banka 7,9 - 8,9 30 let 100 000 korun 0,6 % z úvěru, min. 3000,
max. 20 000 korun bez poplatku
ČSOB průměrně 8,3 20 let 500 000 korun 0,25 % z úvěru za předběžné
posouzení***, koupě: 0,5 % z úvěru,
min. 4000, max. 25 000 korun, stavba:
0,8 % z úvěru, min. 5000, max.
25 000 korun
GE Capital
Bank od 8,7 20 let 500 000 korun 0,7 % z úvěru, min. 5000,
max. 20 000 korun
Hypovereinsbank 9,20 - 9,50 20 let 1 milion korun bez poplatku
Komerční banka od 7 30 let 200 000 korun 0,8 % z úvěru, min. 4000,
max. 25 000 korun**** 80/150 se SFP
Raiffeisenbank od 8 20 let 250 000 korun 0,6 % z úvěru, min. 5000 korun
Živnostenská
banka od 7 20 let 300 000 korun 0,8 % z úvěru plus odměna odhadci
3-5 tisíc korun byt, 5 až 7 tisíc
korun dům*****
měsíční poplatky poplatky za změny poplatek za
za vedení účtu potvrzení o úrocích
Bank Austria bez poplatku 1000 korun 150 korun + 5 % DPH
Creditanstalt
Česká spořitelna 95/145 se SFP korun 1000 - 2000 korun 75 korun + 5 % DPH
Českomoravská 150/220 se SFP korun neuvedeno 1x ročně
hypoteční banka
ČSOB 100/200 se SFP korun 1000 - 5000 korun 150 korun + 5 % DPH
GE Capital
Bank 200 korun 2000 korun 50 korun
Hypovereinsbank bez poplatku bez poplatku bez poplatku
Komerční banka 80/150 se SFP korun 2000 korun 150 korun + 5 % DPH
Raiffeisenbank 100/150 se SFP korun 1000 - 2000 korun bez poplatku
Živnostenská
banka 100 korun individuální bez poplatku
Poznámka: státní finanční podpora (SFP) je v současné době až 4 procenta, její konkrétní výši ovlivňuje například typ nemovitosti; * pokud je odhad nemovitosti zpracován interním odhadcem banky/externím odhadcem; ** 50 % z částky se hradí předem a jsou nevratné, u úvěrů nad 5 mil. korun se hradí předem min. 15 tisíc korun; *** při zamítnutí žádosti se nevrací, při schválení se zohlední v dalším poplatku; **** nevrací se; ***** částka za odhad se nevrací
Pramen: banky
Jak vybírat banku
* výše úvěru a doba splatnosti
Zájemce o hypotéční úvěr může banku vybírat s ohledem na své potřeby a peníze, které je ochoten za získání úvěru zaplatit. Některé banky totiž půjčují jen vyšší sumy, což se nehodí klientům, kteří uvažují například pouze o rekonstrukci či levnějším bytě. K "lidovým" bankám, které poskytnou i menší částky a specializují se na drobné klienty patří podle finančního poradce Emila Dočkala zejména Českomoravská hypoteční banka, Česká spořitelna a Komerční banka. Naopak Hypovereinsbank půjčuje částky až od jednoho milionu korun. Zároveň je třeba ověřit dobu splatnosti úvěru. Některé banky, jako například ČSOB či Raiffeisen bank půjčují maximálně na dvacet let. Jinde je možné sjednat až třicetiletý úvěr. Je však matematicky dokázáno, že ideální doba splatnosti je patnáct let, se státní podporou až dvacet. Při kratší se totiž platí měsíčně příliš vysoké částky, delší zase úvěr nepřiměřeně prodraží.
* poplatky
Dále je důležité porovnat poplatky, které banka požaduje. Hned na začátku je totiž třeba zaplatit za posouzení a zpracování úvěru. Cena za tuto službu se v jednotlivých peněžních ústavech značně liší. Zatímco například Českomoravská hypoteční banka si řekne o šest desetin procenta z hodnoty úvěru, nejméně tři tisíce a nejvíce dvacet tisíc korun, v Raiffeisenbank zaplatí zájemce minimálně pět tisíc korun. Většina bank v případě, že žádosti o úvěr nevyhoví, poplatek vrací. Například Bank Austria Creditanstalt nebo Českomoravská hypoteční inkasují částku až při podpisu smlouvy. Výjimkou jsou Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka. První jmenovaná banka si nechává v případě úvěrů do pěti milionů padesát procent poplatku, i když půjčku nepřidělí, u úvěrů na stavbu jsou to minimálně tři tisíce, v případě koupě patnáct set korun. ČSOB vybírá předem a v případě zamítnutí nevrátí čtvrt procenta z požadovaného úvěru. Například u částky jeden milion zaplatí žadatel dva a půl tisíce korun. Komerční banka si nechá nejméně čtyři tisíce korun. Zanedbatelná není ani výše poplatku za vedení účtu - hradí se měsíčně a například při dvacetiletém splácení se jedná o 240 poplatků. Banky si účtují obvykle padesát až dvě stě korun za měsíc, více zaplatí ti, kteří čerpají státní podporu. Hypovereinsbank si za správu úvěru v současnosti neúčtuje nic. Liší se i sankce bank za předčasné splacení hypotéky. Většina "neprotestuje" a tedy nežádá pokutu, pokud klient splatí úvěr dříve v termínu, kdy se mění pevná úroková sazba - podle smlouvy to může být například vždy za jeden, dva nebo pět let. Jestliže by chtěl peníze vrátit mimo tento termín, uhradí bance ušlé výnosy z úroků. Raiffeisenbank si vždy řekne o deset procent z předčasně splacené částky.
Co je výhodné
* pevný úrok na delší dobu
Při sepisování smlouvy o úvěru si klient může většinou zvolit, na jak dlouhou dobu chce fixovat dnes platné úroky a státní podporu, pokud na ni má nárok. Protože je obojí dnes velmi výhodné - úroky jsou nízké a příští rok se počítá s nižším státním příspěvkem, mělo by být finančně nejpříznivější, pokud klient zvolí pro tento pevný úrok co nejdelší dobu, která je podle smlouvy a zákona možná. Určitou nevýhodou dlouhodobě zvolených úroků je to, že nelze dělat změny či předčasně splatit úvěr, aniž by musel majitel hypotéky uhradit sankční poplatek - bez pokuty bývá změna jen ve chvíli, kdy se mění sjednaná úroková sazba.
* sestavení splátkového kalendáře
Úvěr je možné čerpat jednorázově - například při koupi nemovitosti - nebo postupně při stavbě či rekonstrukci. Proto by měl být dobře sestaven čerpací a splátkový kalendář, tak, aby se příliš neplatilo na úrocích. Podle Emila Dočkala je například výhodné při koupi bytu, který se splácí několika velkými částkami, aby se úrok neplatil z celého sjednaného úvěru, nýbrž jen z čerpané sumy. A dále v publikaci Průvodce světem financí Dočkal uvádí, že pokud je dům již téměř postaven, bude finančně výhodné zvolit co nejkratší dobu čerpání úvěru.
Viz str. IX a X
Na co lze hypotéku použít
* koupě bytu, rodinného domu, pozemku
* výstavba, oprava, změny nemovitosti
* získání spoluvlastnického podílu na nemovitosti
Vlastnictví nemovitosti není podmínkou, zákon rozšířil možnost použít hypotéku i na byty a domy v nájmu nebo užívání. V praxi však může být získání úvěru na "cizí" nemovitost problém. "Potřebovali jsme peníze na financování půdní nástavby na družstevním domě, a tak jsme podnikli nejprve kolečko po hypotečních bankách," vypráví vysokoškolačka Helena z Prahy, která si nepřála být jmenována, protože přidělení jejího úvěru ještě není dořešeno. "V hypotečních bankách jsme byli zcela bez šance, byť máme oba docela slušné platy, vadou ale byla naše touha postavit půdní byt v družstevním domě," dodává žadatelka o úvěr.
Podmínky bank poskytujících hypoteční úvěry
banka roční úroková max. doba min. výše poplatek za zpracování
(bez státní fin. sazba v % splatnosti úvěru úvěru
podpory)
Bank Austria
Creditanstalt 7,55-9,55 30 let 400 000 korun 10 000 korun + 1 %/0,5 %* z úvěru,
max. 25 000 korun
Česká spořitelna od 7,75 na 25 let není stanoveno stavba: do 5 mil. korun 1 %
koupi, od 8 z úvěru, min. 6000 max. 30 000
na stavbu korun/nad 5 mil. korun min. 35 000
korun, koupě: do 5 mil. korun 0,5 %
z úvěru, min. 3000, max. 15 000
korun/nad 5 mil. korun min.**
20 000 korun
Českomoravská
hypoteční banka 7,9 - 8,9 30 let 100 000 korun 0,6 % z úvěru, min. 3000,
max. 20 000 korun bez poplatku
ČSOB průměrně 8,3 20 let 500 000 korun 0,25 % z úvěru za předběžné
posouzení***, koupě: 0,5 % z úvěru,
min. 4000, max. 25 000 korun, stavba:
0,8 % z úvěru, min. 5000, max.
25 000 korun
GE Capital
Bank od 8,7 20 let 500 000 korun 0,7 % z úvěru, min. 5000,
max. 20 000 korun
Hypovereinsbank 9,20 - 9,50 20 let 1 milion korun bez poplatku
Komerční banka od 7 30 let 200 000 korun 0,8 % z úvěru, min. 4000,
max. 25 000 korun**** 80/150 se SFP
Raiffeisenbank od 8 20 let 250 000 korun 0,6 % z úvěru, min. 5000 korun
Živnostenská
banka od 7 20 let 300 000 korun 0,8 % z úvěru plus odměna odhadci
3-5 tisíc korun byt, 5 až 7 tisíc
korun dům*****
měsíční poplatky poplatky za změny poplatek za
za vedení účtu potvrzení o úrocích
Bank Austria bez poplatku 1000 korun 150 korun + 5 % DPH
Creditanstalt
Česká spořitelna 95/145 se SFP korun 1000 - 2000 korun 75 korun + 5 % DPH
Českomoravská 150/220 se SFP korun neuvedeno 1x ročně
hypoteční banka
ČSOB 100/200 se SFP korun 1000 - 5000 korun 150 korun + 5 % DPH
GE Capital
Bank 200 korun 2000 korun 50 korun
Hypovereinsbank bez poplatku bez poplatku bez poplatku
Komerční banka 80/150 se SFP korun 2000 korun 150 korun + 5 % DPH
Raiffeisenbank 100/150 se SFP korun 1000 - 2000 korun bez poplatku
Živnostenská
banka 100 korun individuální bez poplatku
Poznámka: státní finanční podpora (SFP) je v současné době až 4 procenta, její konkrétní výši ovlivňuje například typ nemovitosti; * pokud je odhad nemovitosti zpracován interním odhadcem banky/externím odhadcem; ** 50 % z částky se hradí předem a jsou nevratné, u úvěrů nad 5 mil. korun se hradí předem min. 15 tisíc korun; *** při zamítnutí žádosti se nevrací, při schválení se zohlední v dalším poplatku; **** nevrací se; ***** částka za odhad se nevrací
Pramen: banky
