Uzavřený shluk věžáků na pražském Žižkově měl být podle plánů z poloviny minulé dekády výstavním domovem pro českou elitu. Podle toho se utvářely i dispozice či ceníky celkem 547 bytů. Megalomanský projekt jménem Central Park Praha se ale trefil přesně do splaskávající realitní bubliny.
A tak se naopak neplánovaně stal symbolem dobového fenoménu - tzv. ležáků, tedy dlouho neprodaných bytů v novostavbách. Kvůli tomu se také jeho developer a vlastník CP Praha dostal do insolvence. Od začátku loňského roku tak umořuje svůj půlmiliardový dluh vůči bance tím, že svému věřiteli podle reorganizačního plánu přímo posílá 70 procent částky z každého prodaného bytu.
Nic ale netrvá věčně a i tato část příběhu se nejspíš brzy stane historií. „V tuto chvíli již dokončujeme prodejní proces u několika posledních bytových jednotek,“ popisuje aktuální stav ředitel realitní kanceláře Lekvi Firaz Muinov.
Pokud se opravdu povede prodat poslední byty v březnu, dočkají se svých prvních majitelů po dlouhých sedmi a půl letech od dokončení. A dokonce po devíti a půl letech od chvíle, kdy je developer začal nabízet k prodeji.
Monitoring trhu: Počet ležáku za rok spadl na desetinu
Central Park je v mnohém - v ceně, velikosti i době prodeje - extrémním příkladem. Kromě toho se v posledních letech výrazněji orientuje na zahraniční - zejména ruskojazyčnou a čínskou - klientelu, díky níž se prodaly stovky plonkových bytů. Ty se často pořizovaly na investici, takže ani po prodeji některé z nich nemají stálého obyvatele.
Zároveň ale platí, že na Central Parku lze ilustrovat aktuální stav pražského developerského trhu. Projekty, pro které se kupovaly pozemky a platily stavební firmy za předkrizové ceny, aby nakonec byty přišly na trh v momentě, kdy jejich hodnota spadla o desítky procent, bylo víc.
Když o tématu ležáků přesně před rokem psal iDNES.cz, podle souhrnné statistiky developera Ekospol bylo na trhu celkem 670 bytů, jež byly zkolaudovány déle než dva roky. Nyní je jich v Praze podle stejného zdroje pouhých 72. Bytů zkolaudovaných před pěti a více lety je jedenáct.
Z poptávkové strany se o ležáky postaraly nízké úrokové sazby hypoték a s nimi spojený hlad po nových bytech, jejichž cena se ještě nevrátila na předkrizovou úroveň. Z nabídek developerů tak podle statistik společnosti Trigema zmizelo sedm tisíc bytů (více jsme psali zde).
Developeři nestíhají dodávat byty na trh
S těmito čísly ale nestačila držet tempo nabídka, neboli byty, které přicházely na trh. Podle statistiky Trigemy se i přes růst prodejů meziročně naopak snížil počet dostupných bytů v nabídce o 14 procent na 5 800. A že by se tato situace lepšila nenasvědčuje ani výhled do budoucna. Loni se podle Českého statistického úřadu v Praze dokončilo 5 227 a začalo stavět jen 3 949 bytů. Tedy v obojím případě výrazně méně, než kolik se jich prodalo.
Developeři si již několik let stěžují, že to je kvůli často se měnící legislativě podmiňující výstavbu. Ta podle nich jednak prodražuje a prodlužuje přípravu projektů kvůli častým nutným úpravám a zároveň i kvůli tomu projekty déle čekají na schválení na úřadech.
Výsledek - menší možnost výběru pro kupujícího - tak hraje ve prospěch ležáků. „Řídnoucí nabídka vhodných bytů může některé lidi přesvědčit sáhnout i po takovém, který by při dostatečné nabídce nehledali. To, že byt nebyl ležákem bezdůvodně, nový majitel zjistí až později,“ komentuje situaci na trhu šéf Ekospolu Evžen Korec.
Jeho firma - která se zaměřuje především na nejlevnější segment bytů - přitom analogicky k celému trhu vykazuje vyšší prodeje, než kolik bytů staví. Vytváří tak jakési opačné extrémy ležákům tím, že po stovkách prodává (přesněji řečeno rezervuje) byty v projektech, na které dosud nebylo vydáno územní rozhodnutí ani stavební povolení. Reálně jim tak do kolaudace zbývá více než pět let.
„Neprodaný byt už není stigma“
Že ležáky dnes už nejsou takový problémem jako po krizi, kdy kvůli nim hrozil developerům krach, si myslí i Petr Hána z Deloitte. A to i přesto, že podle dat z partnerského projektu poradenské společnosti CenováMapa.org se v Praze nachází šestkrát víc “dvouletých” bytů, než kolik jich napočítal Ekospol.
„Skutečnost, že některé byty si na majitele musí počkat, je věc tržní a přirozená, není to stigma. Velká část starších bytů je v projektech, které jsou více než ze tří čtvrtin vyprodané, mohou mít splacený úvěr a být i v zisku,“ vysvětluje Hána.
