„Lidé se stále více rozhodují podle toho, jak se jim z dané lokality reálně funguje: tedy jak dlouho jedou do práce, co je v místě za služby a jaký standard bydlení dostanou za svou cenu,“ vysvětluje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Za přímý koridor se u dálnice D3 dá označit trasa Praha – Benešov – Votice – Tábor – Soběslav – České Budějovice – Kaplice, přičemž největší změny v nabídkových cenách jsou meziročně patrné zejména u Tábora a Kaplice.
Tábor jde nahoru
Nabídková cena bytů v Táboře stoupla meziročně o 20,2 procenta z původní ceny okolo 80 tisíc za metr čtvereční až k 97 tisícům. Vliv tu sice z velké části má dostavba D3, ale není to jediný faktor, který vstoupil do hry. Roli hraje i to, že obě lokality startovaly z nižší cenové hladiny než dražší České Budějovice, a měly tak větší potenciál.
„V Táboře funguje skvělá synergie D3 a modernizace železnice. Pro lidi z Prahy s hybridním modelem práce je Tábor ideální volbou,“ říká Ludmila Šťastná z realitní kanceláře Šťastná realitka.
Z Kaplice je i díky D3 atraktivní adresa. Firma tam staví dva domy s 84 byty |
Kaplici zase výrazně preferují pendleři, kteří dojíždějí do Rakouska. Jejich kupní síla vyhnala meziročně ceny nahoru o 12,2 procenta. Z původních 52 tisíc na nynějších 58 tisíc za metr čtvereční. Navíc se tu očekává brzké dotažení D3 až na hranice. „Růst cen bytů je zde aktuálně umocněn i lokálním sporem o ceny při privatizaci desítek městských bytů v nezateplených domech, což drží počet volných bytů na trhu velmi nízko,“ dodává Šťastná. Naproti tomu Benešov podle ní naopak ztrácí tím, že středočeská část D3 je zpožděná. Dostavba se tu očekává až v roce 2028.
Vedle zdražení došlo v obou případech ke zkrácení průměrné doby, po kterou je byt vystaven, než se prodá. V Kaplici se průměrná doba od vystavení k prodeji bytu zkrátila z 85 na 79 dní. Ještě výraznější pokles je u Tábora. Loni se v něm byt prodal v průměru po 174 dnech v nabídce, tedy až téměř po půl roce. Data z letošního dubna nicméně ukazují, že letos se byty prodávají v průměru za 112 dní, tedy během necelých čtyř měsíců.
V obou případech jde o kombinaci faktorů. Jedním z nich je právě D3 a zkrácení dojezdových časů. To je při výběru důležité a lidé se pak rozhodují rychleji. Jde ale i o skladbu nabídky. „Významnou roli hraje to, že se na trh dostaly prémiové developerské projekty a novostavby, například Vápenná strouha nebo byty v Čekanicích,“ zdůrazňuje Ludmila Šťastná. Právě po nových a moderních bytech jdou zájemci nejvíce. Mají totiž jistotu, že dlouho nebudou muset dělat žádné další investice.
Kdo čeká na perfektní bydlení, často nekoupí nic, říká odborník na finance |
Zajímavá změna nastala i u Českých Budějovic. Meziročně tu ceny bytů vzrostly o 11,7 na nynějších 96 tisíc za metr čtvereční. Mnohem výrazněji se pak proměnila rychlost, s jakou se zde byty prodávají: ze 117 dní na současných 59. Zatímco před rokem se byt prodal v průměru za necelé čtyři měsíce, letos jsou to zhruba dva.
„Obrovským lákadlem se stal nově otevřený úsek D3, který funguje jako bezplatný obchvat Českých Budějovic a výrazně ulevil městu od tranzitní dopravy,“ říká Šťastná. Tento úsek znamenal pro město v podstatě revoluci. „Vyšší komfort života okamžitě přitáhl pozornost drobných i větších investorů, pro které jsou zdejší menší byty ideální a bezpečnou investicí s ohledem na dlouhodobý růst jejich hodnoty,“ myslí si.
Zdražují i domy
U rodinných domů je efekt nové dálnice vidět ještě lépe. Nejvíce se zdražovalo opět v Táboře, a to meziročně o 41 procent. Z původní průměrné nabídkové ceny necelých 46 tisíc za metr čtvereční se letos v dubnu domy prodávaly v průměru za necelých 65 tisíc. Tady jde více o důsledek prodeje nových nemovitostí.
„Trhu začaly dominovat moderní, energeticky úsporné projekty, jako jsou například nové řadové domy s vlastní zahradou v lokalitě Všechov. Právě tyto prémiové nemovitosti posunuly průměrnou statistickou cenu skokově nahoru,“ vysvětluje Šťastná. Ty totiž přesně odpovídají požadavkům nové klientely, kterou sem zprovoznění dálnice nalákalo. Bonitnější klientela z Prahy je opatrná při koupi staršího domu například ze 70. a 80. let. Takové domy jsou velkou neznámou, co se týče nákladů na rekonstrukci.
Nechtěné „ležáky“? Nemovitostí, které jsou dlouho v nabídce, v Česku ubývá |
Kromě toho se v Táboře skokově zkrátila průměrná doba, po kterou je dům v nabídce, a to z původních sedmi měsíců na současné necelé čtvrtletí (88 dní). Tady ale samotná D3 nehrála až takovou roli. „K tomuto uvolnění trhu přispěl fakt, že úrokové sazby nových hypoték klesly z dřívějších maxim a začátkem roku 2026 se stabilizovaly kolem úrovně 4,5 procenta,“ poukazuje Šťastná. Průměrná výše čerpané hypotéky stoupla na 4,63 milionu korun, takže potenciální zájemci mají více peněz k dispozici. Navíc si uvědomují, že lepší dopravní dostupnost neustále zvedá ceny, takže jakékoliv vyčkávání by se jim nakonec mohlo prodražit.
K ještě většímu skoku došlo v případě Votic. Rodinné domy se tu loni v dubnu prodávaly okolo 9 měsíců, letos v dubnu to ale bylo jen necelé 85 dní. V tomto případě jde o kombinaci tří faktorů. „Lepší dopravní dostupnost díky D3 a očekávání dalšího rozvoje, celkové oživení realitního trhu po slabších letech 2022–2023 a nízká nabídka kvalitních rodinných domů v dostupné vzdálenosti od Prahy,“ vyjmenovává Veronika Pilařová z realitní kanceláře Realdomus.
Votice se v současné době začínají profilovat jako takzvaná kompromisní lokalita pro ty, kteří už finančně neuplatí nabídku rodinných domů v Benešově nebo širším pražském zázemí, ale chtějí mít rychlé spojení do Prahy.
Cena rodinných domů tu proto vystoupala meziročně o téměř 29 procent, a to z průměrných 47 tisíc za metr čtvereční na současných téměř 61 tisíc. „Dokončené a připravované úseky D3 výrazně zlepšily psychologické vnímání lokality a kupující mají pocit, že oblast už není odříznutá. U realit hraje očekávání budoucnosti často skoro stejnou roli jako aktuální stav,“ myslí si Veronika Pilařová.
Jak si zkomplikovat cestu k hypotéce? Škodit mohou hazard i vtípky připojené k platbám |
Silný vliv nové dálnice je patrný i u Soběslavi. Meziročně zde rodinné domy zdražily o přibližně 20 procent, z loňských 32 tisíc na letošních téměř 39 tisíc za metr čtvereční. Průměrná doba, po kterou je dům v nabídce, klesla skoro o polovinu, a to z 231 dní na 119.
Trh na řadě míst ožil
Zprovoznění úseku D3 tak znovu potvrzuje, že jakmile je nějaká lokalita najednou lépe dostupná, zájemci jsou ochotni koupit po trase dálnice a nikoli jen v nejdražším centru velkých měst. Zároveň ale u domů hodnotí i jejich stav. V tomto kontextu se výrazně rozevírají nůžky mezi domy v dobrém stavu a těmi, které vyžadují následnou rekonstrukci. „Kupující se velmi dívají na to, kolik je bude nemovitost stát po koupi. Proto se rychleji prodávají domy, které mají jasný technický stav, rozumnou energetiku a nevytvářejí další velké nejistoty,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Širší perimetr pak zahrnuje města jako Vlašim, Sedlčany, Milevsko nebo Týn nad Vltavou. Tady se trh po otevření D3 v případě bytů i domů rozhýbal a v některých případech výrazně zrychlil. Někde se to projevuje růstem nabídkové ceny, jinde hlavně kratší dobou nabídky. To je pro realitní trh často stejně důležitý signál jako samotná cena.
Rodinné domy za deset let zdražily až čtyřnásobně, přesto se prodají skoro hned |
Rozhýbání trhu a nabídky bytů je vidět v případě Týna nad Vltavou. „Nabídková cena zde meziročně mírně klesla z 53 285 na 51 978 Kč za čtvereční metr, tedy o 2,5 procenta, ale průměrná doba nabídky se zkrátila ze 183 na 28 dní. To ukazuje, že trh může být živější i bez cenového skoku,“ říká Petr Makovský z portálu Reality.iDNES.cz.
Lepší dopravní dostupnost se pochopitelně odráží i v cenách nájmů, ačkoli nájemní trh obecně reaguje trochu jinak. „Nájemné je více svázané s příjmy domácností. Když cena přesáhne možnosti místních domácností, rychle se to projeví na delší neobsazenosti. Proto bych řekl, že D3 zvyšuje atraktivitu některých lokalit i pro nájemní bydlení, ale nejvíc tam, kde se kombinuje dobré spojení, pracovní příležitosti, služby a dostatečně hluboký trh,“ uzavírá Makovský.
