Nejde však o segmentové výkyvy. Ceny všech bytů, od garsonek, oblíbených „startovacích“ dvoupokojových bytů až po rozměrné luxusní bytové prostory letí raketově nahoru. Kupující mají napilno napříč celým odvětvím vlastnického bydlení. Proč ale ceny pražských bytů rostou takovým tempem?
Podražení bytů v Praze je způsobeno souhrou vícero faktorů. Tím klíčovým je poptávka, tlačená zejména ekonomickým růstem, dostupností úvěrů na vlastnické bydlení v minulých letech ( například hypotéky do 100 procent zástavní hodnoty nemovitosti) a také rozvojem turistiky v Praze. Ta je vnímaná jako atraktivní, bezpečná metropole s výbornou dopravní dostupností.
Michal Šiller, obchodní ředitel developerské firmy Neocity
Turistický ruch navíc ovlivňuje i poptávku v segmentu takzvaného sdíleného ubytování na platformách jako Airbnb. Jen přes tuto službu dorazí do Prahy zhruba šest set tisíc lidí ročně, kteří tak šroubují i poptávku po nájemním bydlení, respektive poptávku po bytech určených na krátkodobý pronájem, a tím i ceny na úroveň západoevropských metropolí.
Česko patří na Západ
Ač na to historicky nejsme zvyklí, mezi západoevropské metropole Praha samozřejmě spadá. Region hlavního města je, co se hrubé produkce týče, dlouhodobě jedním z nejúspěšnějších a nejbohatších regionů v Evropské unii, a proto je logické, že ceny nemovitostí kopírují tento trend. K tomu přispěl i souběh pozitivního vývoje hospodářského cyklu s uvolněním regulace nájemního bydlení, které po desetiletí drasticky pokřivovalo ceny bytů v Praze. Regulovaný nájem umožňoval bydlet v atraktivních lokalitách i lidem, kteří v nich – tvrdě ale pravdivě řečeno – neměli co dělat. Tím demotivoval investory od nákupů bytových domů v centru Prahy a investice omezil na nezbytně udržovací, což vedlo k zastarávání bytového fondu v Praze. Rozvolnění této regulace otevřelo stavidla vlastníkům nemovitostí k tomu, aby začali investovat do kvality a tím přibližovat ceny tržní úrovni, tj. reflektovat v nich poptávku po nemovitostech v centru i apetit investorů nakupujících tyto nemovitosti do svých portfolií.
Třetím důvodem pro růst ceny bytů v Praze jsou problémy, kterým developeři čelí při povolovacích správních řízeních se státními institucemi. Administrativní průtahy jsou místy tak významné, že se některé nadnárodní společnosti rozhodly postupně zbavovat plánovaných projektů a redukovat developerské investice na minimum. Kvůli tomu tomu nabídka nových bytů nekopíruje poptávku – zájemci o nové nemovitosti si tak nejenže nemají z čeho vybírat, ale jsou de facto nuceni „naslepo“ kupovat byty ve fázi projektových příprav s nejasným výsledkem, ne zcela příznivými smluvními podmínkami včetně nejistého výhledu dobudování či nastěhování. Logicky se pak zvedají i ceny bytů.
Bublina? Spíše narovnání situace
Přesto se však nabízí otázka: jsme na trhu bytů v Praze svědky spekulační bubliny, nebo se jedná o růst trhu? Vypadá to, že prim hrají spíše tržní argumenty pro růst cen. Ty totiž nerostou na bázi „kupuji, protože lidé kupují“, ale „kupuji teď, protože k tomu mám racionální důvody“. To, že se zvýšená poptávka po vlastnickém bydlení „trefila“ do ekonomické konjunktury a rozvolňování regulace nájemního bydlení, racionalitu transakcí na trhu s vlastnickým bydlením jen podporuje.
Trend je zřejmý – narovnání podmínek na trhu bydlení v Praze bude znamenat, že se bude významná část poptávky přesouvat do předměstí nebo za periferii Prahy. Více lidí tak bude za prací v hlavním městě dojíždět. To je přirozený trend, který se nevyhnul žádné západoevropské metropoli. V souvislosti s tím se však bude na bydlení v okolí Prahy vytvářet zásadní tlak na kapacity dopravní obslužnosti Prahy a jejích příměstských částí, ať již silniční, nebo jinou formou dopravy.
