Kalkulačku zveřejnilo Sdružení nájemníků ČR loni. Podle kalkulačky by například nájemci, který složil kauci 20 tisíc korun a bydlel od ledna loňského roku do konce března toho letošního, vznikl nárok na zhruba 2 140 korun. Kalkulačka pracuje s roční úrokovou sazbou 8,63 procenta.
Podle advokátky a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenky Veselé kalkulačka a způsob výpočtu vychází ze zákona a soudní praxe. „V občanském zákoníku je uvedeno, že nájemce má nárok na úroky minimálně v zákonné výši. Pokud úroky nejsou stanoveny, platí obecné ustanovení § 1802, podle kterého se platí obvyklé úroky za úvěry požadované v místě bydliště dlužníka,“ vysvětlila Veselá.
Půl roku a dost. Nový způsob vystěhování má zatočit s neplatiči nájmu |
„Soudy se pak ve své rozhodovací praxi přiklonily ke spotřebitelskému úvěru, protože s kaucí může majitel libovolně disponovat,“ doplnila. Kalkulačka je podle Sdružení nájemníků ČR reakcí na množící se dotazy a zároveň na nejasnosti, které v právní úpravě panují.
Majitelé nesouhlasí
S tím, že se má ke kauci přistupovat jako k úvěru, zástupci majitelů bytů nesouhlasí. „Dívat se na to jako spotřebitelský úvěr je z našeho pohledu chybná optika,“ uvedl místopředseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR Karel Polata. Podle sdružení slouží kauce jako ochrana pronajímatele pro případ neuhrazeného nájemného, služeb či škod na bytě.
„Pronajímatel nemůže s jistotou obchodovat na finančním trhu s cílem získat co největší výnos a tím podstupovat investiční rizika. Obdobně také poskytovatelé elektřiny, plynu nebo tepla neúročí vrácené přeplatky ze záloh na služby, což je stejný případ držení peněžních prostředků nájemce,“ míní prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký.
Vlastní bydlení ustupuje. Rostou profesionálně spravované nájemní byty |
Asociace nájemního bydlení (ANB) i Občanské sdružení majitelů domů má zájem legislativu upravit. ANB navrhuje, aby si výši úroku mohli pronajímatel s nájemcem dohodnout sami. Pokud by k dohodě úročení jistoty nedošlo, měla by podle asociace výše úroků z jistoty odpovídat průměrné úrokové sazbě vkladů domácností na běžných účtech v České republice zveřejňované Českou národní bankou.
Nejde jen o úroky
„Uvědomujeme si, že dosahovat takových výnosů nemusí být pro majitele možné. Současná situace je ale důsledkem dlouhodobé praxe, kdy kauce často nejsou vráceny vůbec, natož včetně úroků. Nájemci by se jinak o svém nároku na úroky ani nedozvěděli,“ uvedla Lenka Veselá ze Sdružení nájemníků ČR.
Povinnost vyplatit kauci i s úroky není možné obejít, říká advokátOndřej Preuss, advokát a zakladatel online služby Dostupný advokát, upozorňuje, že povinnost vracet kauci i s úroky není možné obcházet například tím, že majitel do smlouvy napíše, že nájemník na úrok nemá nárok, nebo že dostane jen symbolický úrok. „V nájemním právu totiž platí, že není možné smluvně krátit práva nájemce pod zákonný standard,“ řekl. Podle něj spory týkající se úročení kauce postupně přibývají, ačkoliv častěji řeší samotné vrácení kauce, dluhy na nájemném nebo započítávání škod. Z pohledu práva je podle něj důležité, že pronajímatel disponuje cizími penězi, které nemá být podle legislativy bezúročné. „Pronajímatelé mají v rukou poměrně jednoduchý nástroj, jak výši kauce ovlivnit. Není žádná povinnost požadovat maximální možnou jistotu, případně ji požadovat vůbec. Pokud je kauce nižší, nebo se pracuje s jiným zajištěním, automaticky se snižuje i absolutní výše úroků, o které se případně vede spor,“ uvedl. „Často tedy nejde ani tak o právní problém, jako spíš o nastavení vztahu na začátku,“ doplnil. |
Podle Lenky Veselé hraje roli i výše kaucí, které jsou ve srovnání s dobou zhruba před deseti lety podstatně vyšší. „Když v roce 2014 nájemník složil kauci 10 000 Kč a majitel ji nevrátil, k soudu nešel. Dneska jsou v Praze kauce padesát, osmdesát i sto tisíc korun. Takové kauce už nechce nájemník nechat majiteli, když nic neporušil,“ uvedla Veselá.
Podle ní dochází k tomu, že majitelé nevracejí kauce, aniž by k tomu měli oprávněný důvod. „Podle zákona má být byt vrácen ve stavu odpovídajícím běžnému opotřebení při obvyklém užívání, přičemž je nutné zohlednit i vady na straně pronajímatele. V praxi se ale setkáváme například s tím, že pronajímatel požaduje rekonstrukci koupelny kvůli zašlým spárám a drobným oděrkám a náklady následně započte proti kauci. Nájemce nemá povinnost vracet byt v původním stavu, což ostatně ani není možné – byt po deseti letech užívání nemůže odpovídat stavu nového,“ zmínila Veselá.
Mnoho majitelů podle ní také žádá profesionální úklid nebo profesionální výmalbu. „Někteří si na to založí vlastní firmu, která tyto práce provede, resp. vyfakturuje za cenu, za kterou byste si normálně tuto službu nikdo neobjednal. Znovu uklidí uklizený byt a fakturu pak započítají oproti kauci. Nájemce si ale může zajistit vymalování sám, stejně tak úklid,“ dodala.
Podle ní na potřebu zpřesnit pravidla týkající se kauce a jejího úročení sdružení upozorňuje delší dobu. „Za Sdružení nájemníků ČR prosazujeme především to, aby kauce byly řádně vraceny a aby pronajímatelé transparentně vyúčtovali, na co byly použity,“ zmínila.
Někdo v bytě bude ještě bydlet
Podle Karla Polaty ze Sdružení majitelů domů ČR je ale potřeba vidět i druhou stranu – ani nájemníci podle něj nejsou bezchybní. „Nedávno jsem přebíral byt a je tam škoda za 50 000 korun. Bez roušky by do bytu člověk nevlezl,“ zmínil nedávnou zkušenost ze společnosti, která pronajímá byty.
Podle jeho slov by měl nájemník, který ukončuje nájem, při odevzdávání bytu myslet na to, že i po něm někdo bude v bytě bydlet. Pokud v něm bydlí delší dobu, měl by ho vymalovat. „Stejně tak by měla být vyčištěná kuchyňská linka, spotřebiče, aby kdokoliv další se je nemusel štítit je používat. Neměly by být poškozené podlahové krytiny,“ uvedl.
Dostupných bytů je stále málo. Staví se jich jen stovky |
Zvláštním tématem je podle něj kouření, kvůli kterému vznikají majitelům škody. „Žijeme v zemi, kdy si nemůžete otevřít kuřáckou kavárnu či kuřácký bar, ale do smlouvy si nemůžete dát, že byt je nekuřácký,“ zmínil.
„Uvedení bytu 3+1 po silném kuřákovi do nějakého stavu vyjde na více než sto tisíc korun. Všechno, co je dřevěné, je nutné vyhodit, včetně kuchyňské linky. U omítek je nutné jít často až na štuk. Přemalování a vytření nestačí,“ doplnil.
Jak nicméně doplnil, drobná poškození on ani členové sdružení obvykle neřeší, protože vést kvůli nim zdlouhavé soudní spory se podle něj nevyplatí. „Nést důkazní břemeno a prokazovat, jestli byly dlaždičky poškozené tak či onak a zda šla skvrna odstranit za 500, nebo za 5 000 korun, to si jako podnikatel dobře rozmyslíte,“ uvedl Polata.
