Jestliže chce vlastník nemovitosti s věcným břemenem v podobě sloupu, kabelů, plynovodu či úchytu drátu na zdi dům rekonstruovat, zbourat, nebo naopak začít stavět, musí mít předem vyjádření společnosti, které věcné břemeno patří. Ta rozhodne například o přeložení kabelu či drátů zavěšených na stěně. Ovšem na náklady stavebníka - majitele nemovitosti. A co když například někdo zdědil budovu s dráty, které se mu nelíbí? Situace je stejná, neboť nový vlastník převzal majetek vědomě i s věcným břemenem.
Stavba elektrického vedení a plynovodů
To, jestli před okny rodinného domu nebo na okraji sadu vyroste nový stožár či bude měsíc rozkopaná soukromá cesta kvůli pokládání kabelů, rozhodně neurčuje pouze energetická společnost. Vyjádřit se k takovému případu musí i majitel pozemku a stavební úřad. "Jestliže chce firma například vybudovat nové vedení a zasáhne na soukromý pozemek, dostane stavební povolení pouze za předpokladu, že bude mít písemný souhlas vlastníka nemovitosti," upozorňuje pracovnice stavebního úřadu ve Svitavách Lenka Makouská. "Jsou tři možnosti dohody smlouva o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene, dohoda o umístění stavby nebo jednorázový souhlas se stavbou," říká Petr Holub ze Západočeské energetické. Přitom nejčastější je podle něho třetí varianta, kdy firma dopisem osloví majitele a ten ji stejně odpoví. "Pokud vlastník nesouhlasí, snažíme se s ním dohodnout, nabídneme například finanční vyrovnání. Nebo hledáme pro elektrické vedení jinou trasu," vysvětluje Holub. Existuje i možnost, že společnost začne stavět i přes nesouhlas majitele, a to v případě, kdy o tom rozhodne stavební úřad ve veřejném zájmu. Má možnost věcné břemeno uložit povinně nebo pozemek vyvlastnit, většinou za nějakou adekvátní náhradu. Majitel pozemku je však vždy přizván ke stavebnímu řízení a má možnost se proti rozhodnutí úřadu odvolat. Majitel nemovitosti nemusí "trpět" cizí prvek například v podobě sloupu či budky zadarmo. S pravidelným nájmem od energetické firmy sice počítat nemůže, má však možnost do šesti měsíců požádat o jednorázové odškodnění. Konečná částka je však otázkou domluvy obou stran na základě ocenění majetku. Když nebude majitel spokojen, může se soudit.
Telefonní přípojky, kabelová televize
Přestože to vypadá jako scéna ze špatné komedie, může se stát, že některým zahrádkářům vyroste na zahradě kromě jabloní a jiných stromů také sloup telefonního vedení nebo telefonní budka. Telekomunikační společnosti totiž mohou stavět i na soukromých pozemcích ve veřejném zájmu. Za určitých okolností dokonce i bez souhlasu majitele nemovitosti. Před zahájením stavby by měla telekomunikační společnost nebo společnost provozující kabelovou televizi uzavřít s majitelem pozemku písemnou smlouvu. Za takový zásah do nemovitosti náleží majiteli jednorázová úhrada. Pravidelný "nájem" sjednat nelze, a to přesto, že práva majitele pozemku či budovy budou omezena pravděpodobně na dlouhou dobu. Jestliže se smlouvou člověk nesouhlasí, rozhoduje o zřízení věcného břemene i o výši úhrady na návrh telekomunikační společnosti stavební úřad. Šancí pro majitele pozemku je možnost, že umístění na jeho zahrádce nebude uznáno jako veřejný zájem. V opačném případě moc naděje nemá. Musí se smířit se stavbou i s jednorázovou náhradou. "V praxi je pro nás ale samozřejmě lepší dohoda s majitelem," říká k tomu tiskový mluvčí společnosti Český Telecom Vladan Crha. Práva majitele pozemku jsou tak citelně omezena. Pracovníci telekomunikační firmy jsou oprávněni vstupovat či vjíždět na pozemek kvůli údržbě telekomunikačního objektu. Musí však o svém vstupu informovat vlastníka, výjimkou jsou případy havárií, ty předem projednat nelze. Pozemek musí po zásahu telekomunikační firmy vždy zůstat v původním stavu. Ohrožený je i majetek v okolí sloupů a jiných telekomunikačních zařízení. Vlastníci pozemků s věcným břemenem od telekomunikačních firem mají trochu nevýhodu oproti lidem, jejichž pozemek je využíván například energetickými společnostmi. Pracovníci telekomunikačních firem totiž mohou například řezat větve stromů, které by mohly zařízení ohrozit. A to na rozdíl od energetických společností - i bez předchozí žádosti majiteli, aby stromy prořezal. Jestliže má člověk vlastnící nemovitost s takovýmto věcným břemenem pocit, že společnost překračuje při vstupu na jeho pozemek nebo do jeho budovy rozsah svých práv, může si stěžovat na stavebním úřadě. Ten rozhoduje o přiměřenosti činností firmy na cizích nemovitostech. Pokud telekomunikační společnost způsobí svým zařízením škodu na nemovitostech cizí osoby, řeší se tyto věci podle občanského zákoníku.
V ochranném pásmu nelze stavět
Majitel pozemku musí respektovat určitá pravidla i v blízkostí zařízení telekomunikační společnosti. V okolí takového zařízení je totiž takzvané ochranné pásmo. Například u podzemních kabelů tvoří prostor jeden a půl metru na obě strany od vedení. V tomto prostoru nesmí majitel pozemku bez souhlasu telekomunikační společnosti provádět jakékoli zemní práce. Zakázáno je také vysazovat trvalé porosty, stavět budovy nebo provádět cokoli, co by znemožňovalo nebo podstatně znesnadňovalo přístup k podzemnímu vedení. Pokud by chtěl na pozemku stavět, musí požádat telekomunikační společnost o vyjádření, případně přeložení kabelu. To ale zaplatí ze svého.
Opravy a údržba elektrického vedení a plynovodů
Co má dělat majitel rodinného domu, když zjistí, že má zdupané záhony, nebo vlastník pole, jehož hluboké koleje od nákladních aut dovedou až k opravářům stožáru vysokého napětí, který stojí uprostřed jeho pozemku? Oba mají možnost žádat finanční náhradu. Energetické firmy sice mohou ze zákona vstupovat na soukromé pozemky, tak aby na nich opravovaly a udržovaly svá zařízení, případně odstraňovaly stromy a porosty, které ohrožují bezpečný provoz sítě, ovšem za těchto předpokladů: - musí akci předem majiteli ohlásit - pozemek či nemovitost jsou povinni uvést do původního stavu - odstraňovat stromy mohou jen za předpokladu, že tak po výzvě neučiní jejich majitel Vlastník nemovitosti, kterému vznikne škoda, může požádat rozvodnou společnost o finanční náhradu. "V takovém případě bychom s poškozeným jednali a on by musel prokázat, že jsme škodu opravdu způsobili my. Pak bychom se dohodli," konstatuje Petr Holub.
Věcné břemeno: příbuzní a sousedi
Věcné břemeno může vzniknout zcela dobrovolně na základě dohody, nejčastěji příbuzných či sousedů. Tradičním příkladem je výměnek - mladí manželé získají darem, případně za nižší cenu domek či byt s tím, že v něm původní majitel "dožije". Aby šlo o věcné břemeno, musí vždy obě strany sepsat smlouvu a břemeno vložit (zapsat) do katastru nemovitostí. V takovém případě je pak chráněn především ten, kdo věcné břemeno užívá. Kdyby totiž původní majitelé například dům prodali, nájemník tu může žít dále. Tato práva se vážou vždy ke konkrétní osobě, to znamená, že zpravidla zaniknou - pokud nedojde k jiné dohodě - až její smrtí. Právo věcného břemena se nedědí. "Pouze výjimečně může přicházet v úvahu jako důvod zániku věcného břemena trvalá změna, pro kterou například byt již nemůže sloužit, protože je třeba trvale poškozen. Další možností je, že nemovitost zanikne nebo o zrušení věcného břemena rozhodne soud," vysvětluje advokátka Veronika Nerodová. Lidé mohou mezi sebou uzavřít i smlouvu, například o výpůjčce nebo nájmu bez zápisu do katastru. "Pak jde o pouhý závazkový vztah," říká Veronika Nerodová. Podmínky včetně například výpovědní lhůty pro obě strany tedy určuje jejich vzájemná dohoda. Advokátka však upozorňuje, že i v druhém případě pokud jde o nájemní smlouvu platí podle občanského zákoníku to, že dojde-li ke změně vlastnictví pronajatého bytu či domu, získává nový vlastník nemovitost i s nájemníkem. "Sousedským" věcným břemenem je například studna, ze které nabírá vodu kromě majitele i vlastník vedlejšího domku, nebo soukromá cesta, přes kterou se souhlasem majitele jezdí i jiní. I v tomto případě je třeba vložit břemeno do katastru nemovitostí. Rozdíl je v tom, že se věcné břemeno neváže k osobě, nýbrž k věci. To znamená, že i když se například změní sousedi (třeba jeden dům prodá nebo daruje), břemeno zůstává. Možnosti, jak zrušit věcné břemeno, jsou stejné jako v případě nájmu. S výjimkou smrti či změny vlastníků nemovitosti, která v tomto případě nehraje roli. Situaci lze řešit i pouhou dohodou bez zápisu do katastru, stejně jako v případě nájmu.
* Ten, komu vzniká věcným břemenem výhoda, například soused, který používá studnu, nebo cestu či příbuzný nájemník, by za to měl zaplatit daň. Například za průchod přes zahrádku bude chtít finanční úřad daň z převodu nemovitosti. Babička, která daruje vnoučatům dům a ponechá si v něm místnost, by měla uhradit daň darovací. Daň se vypočítává na základě ocenění věcného břemena - výhody a je nutné ji zaplatit do třiceti dnů od chvíle, kdy člověk dostane potvrzení o vkladu z katastru nemovitostí.
Stavba elektrického vedení a plynovodů
To, jestli před okny rodinného domu nebo na okraji sadu vyroste nový stožár či bude měsíc rozkopaná soukromá cesta kvůli pokládání kabelů, rozhodně neurčuje pouze energetická společnost. Vyjádřit se k takovému případu musí i majitel pozemku a stavební úřad. "Jestliže chce firma například vybudovat nové vedení a zasáhne na soukromý pozemek, dostane stavební povolení pouze za předpokladu, že bude mít písemný souhlas vlastníka nemovitosti," upozorňuje pracovnice stavebního úřadu ve Svitavách Lenka Makouská. "Jsou tři možnosti dohody smlouva o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene, dohoda o umístění stavby nebo jednorázový souhlas se stavbou," říká Petr Holub ze Západočeské energetické. Přitom nejčastější je podle něho třetí varianta, kdy firma dopisem osloví majitele a ten ji stejně odpoví. "Pokud vlastník nesouhlasí, snažíme se s ním dohodnout, nabídneme například finanční vyrovnání. Nebo hledáme pro elektrické vedení jinou trasu," vysvětluje Holub. Existuje i možnost, že společnost začne stavět i přes nesouhlas majitele, a to v případě, kdy o tom rozhodne stavební úřad ve veřejném zájmu. Má možnost věcné břemeno uložit povinně nebo pozemek vyvlastnit, většinou za nějakou adekvátní náhradu. Majitel pozemku je však vždy přizván ke stavebnímu řízení a má možnost se proti rozhodnutí úřadu odvolat. Majitel nemovitosti nemusí "trpět" cizí prvek například v podobě sloupu či budky zadarmo. S pravidelným nájmem od energetické firmy sice počítat nemůže, má však možnost do šesti měsíců požádat o jednorázové odškodnění. Konečná částka je však otázkou domluvy obou stran na základě ocenění majetku. Když nebude majitel spokojen, může se soudit.
Telefonní přípojky, kabelová televize
Přestože to vypadá jako scéna ze špatné komedie, může se stát, že některým zahrádkářům vyroste na zahradě kromě jabloní a jiných stromů také sloup telefonního vedení nebo telefonní budka. Telekomunikační společnosti totiž mohou stavět i na soukromých pozemcích ve veřejném zájmu. Za určitých okolností dokonce i bez souhlasu majitele nemovitosti. Před zahájením stavby by měla telekomunikační společnost nebo společnost provozující kabelovou televizi uzavřít s majitelem pozemku písemnou smlouvu. Za takový zásah do nemovitosti náleží majiteli jednorázová úhrada. Pravidelný "nájem" sjednat nelze, a to přesto, že práva majitele pozemku či budovy budou omezena pravděpodobně na dlouhou dobu. Jestliže se smlouvou člověk nesouhlasí, rozhoduje o zřízení věcného břemene i o výši úhrady na návrh telekomunikační společnosti stavební úřad. Šancí pro majitele pozemku je možnost, že umístění na jeho zahrádce nebude uznáno jako veřejný zájem. V opačném případě moc naděje nemá. Musí se smířit se stavbou i s jednorázovou náhradou. "V praxi je pro nás ale samozřejmě lepší dohoda s majitelem," říká k tomu tiskový mluvčí společnosti Český Telecom Vladan Crha. Práva majitele pozemku jsou tak citelně omezena. Pracovníci telekomunikační firmy jsou oprávněni vstupovat či vjíždět na pozemek kvůli údržbě telekomunikačního objektu. Musí však o svém vstupu informovat vlastníka, výjimkou jsou případy havárií, ty předem projednat nelze. Pozemek musí po zásahu telekomunikační firmy vždy zůstat v původním stavu. Ohrožený je i majetek v okolí sloupů a jiných telekomunikačních zařízení. Vlastníci pozemků s věcným břemenem od telekomunikačních firem mají trochu nevýhodu oproti lidem, jejichž pozemek je využíván například energetickými společnostmi. Pracovníci telekomunikačních firem totiž mohou například řezat větve stromů, které by mohly zařízení ohrozit. A to na rozdíl od energetických společností - i bez předchozí žádosti majiteli, aby stromy prořezal. Jestliže má člověk vlastnící nemovitost s takovýmto věcným břemenem pocit, že společnost překračuje při vstupu na jeho pozemek nebo do jeho budovy rozsah svých práv, může si stěžovat na stavebním úřadě. Ten rozhoduje o přiměřenosti činností firmy na cizích nemovitostech. Pokud telekomunikační společnost způsobí svým zařízením škodu na nemovitostech cizí osoby, řeší se tyto věci podle občanského zákoníku.
V ochranném pásmu nelze stavět
Majitel pozemku musí respektovat určitá pravidla i v blízkostí zařízení telekomunikační společnosti. V okolí takového zařízení je totiž takzvané ochranné pásmo. Například u podzemních kabelů tvoří prostor jeden a půl metru na obě strany od vedení. V tomto prostoru nesmí majitel pozemku bez souhlasu telekomunikační společnosti provádět jakékoli zemní práce. Zakázáno je také vysazovat trvalé porosty, stavět budovy nebo provádět cokoli, co by znemožňovalo nebo podstatně znesnadňovalo přístup k podzemnímu vedení. Pokud by chtěl na pozemku stavět, musí požádat telekomunikační společnost o vyjádření, případně přeložení kabelu. To ale zaplatí ze svého.
Opravy a údržba elektrického vedení a plynovodů
Co má dělat majitel rodinného domu, když zjistí, že má zdupané záhony, nebo vlastník pole, jehož hluboké koleje od nákladních aut dovedou až k opravářům stožáru vysokého napětí, který stojí uprostřed jeho pozemku? Oba mají možnost žádat finanční náhradu. Energetické firmy sice mohou ze zákona vstupovat na soukromé pozemky, tak aby na nich opravovaly a udržovaly svá zařízení, případně odstraňovaly stromy a porosty, které ohrožují bezpečný provoz sítě, ovšem za těchto předpokladů: - musí akci předem majiteli ohlásit - pozemek či nemovitost jsou povinni uvést do původního stavu - odstraňovat stromy mohou jen za předpokladu, že tak po výzvě neučiní jejich majitel Vlastník nemovitosti, kterému vznikne škoda, může požádat rozvodnou společnost o finanční náhradu. "V takovém případě bychom s poškozeným jednali a on by musel prokázat, že jsme škodu opravdu způsobili my. Pak bychom se dohodli," konstatuje Petr Holub.
Věcné břemeno: příbuzní a sousedi
Věcné břemeno může vzniknout zcela dobrovolně na základě dohody, nejčastěji příbuzných či sousedů. Tradičním příkladem je výměnek - mladí manželé získají darem, případně za nižší cenu domek či byt s tím, že v něm původní majitel "dožije". Aby šlo o věcné břemeno, musí vždy obě strany sepsat smlouvu a břemeno vložit (zapsat) do katastru nemovitostí. V takovém případě je pak chráněn především ten, kdo věcné břemeno užívá. Kdyby totiž původní majitelé například dům prodali, nájemník tu může žít dále. Tato práva se vážou vždy ke konkrétní osobě, to znamená, že zpravidla zaniknou - pokud nedojde k jiné dohodě - až její smrtí. Právo věcného břemena se nedědí. "Pouze výjimečně může přicházet v úvahu jako důvod zániku věcného břemena trvalá změna, pro kterou například byt již nemůže sloužit, protože je třeba trvale poškozen. Další možností je, že nemovitost zanikne nebo o zrušení věcného břemena rozhodne soud," vysvětluje advokátka Veronika Nerodová. Lidé mohou mezi sebou uzavřít i smlouvu, například o výpůjčce nebo nájmu bez zápisu do katastru. "Pak jde o pouhý závazkový vztah," říká Veronika Nerodová. Podmínky včetně například výpovědní lhůty pro obě strany tedy určuje jejich vzájemná dohoda. Advokátka však upozorňuje, že i v druhém případě pokud jde o nájemní smlouvu platí podle občanského zákoníku to, že dojde-li ke změně vlastnictví pronajatého bytu či domu, získává nový vlastník nemovitost i s nájemníkem. "Sousedským" věcným břemenem je například studna, ze které nabírá vodu kromě majitele i vlastník vedlejšího domku, nebo soukromá cesta, přes kterou se souhlasem majitele jezdí i jiní. I v tomto případě je třeba vložit břemeno do katastru nemovitostí. Rozdíl je v tom, že se věcné břemeno neváže k osobě, nýbrž k věci. To znamená, že i když se například změní sousedi (třeba jeden dům prodá nebo daruje), břemeno zůstává. Možnosti, jak zrušit věcné břemeno, jsou stejné jako v případě nájmu. S výjimkou smrti či změny vlastníků nemovitosti, která v tomto případě nehraje roli. Situaci lze řešit i pouhou dohodou bez zápisu do katastru, stejně jako v případě nájmu.
* Ten, komu vzniká věcným břemenem výhoda, například soused, který používá studnu, nebo cestu či příbuzný nájemník, by za to měl zaplatit daň. Například za průchod přes zahrádku bude chtít finanční úřad daň z převodu nemovitosti. Babička, která daruje vnoučatům dům a ponechá si v něm místnost, by měla uhradit daň darovací. Daň se vypočítává na základě ocenění věcného břemena - výhody a je nutné ji zaplatit do třiceti dnů od chvíle, kdy člověk dostane potvrzení o vkladu z katastru nemovitostí.
