Nemovitostní fond za peníze svých investorů nakupuje, prodává a pronajímá nemovitosti, a z výdělku pak vyplácí výnos. Klientovi odpadá starost o správu nemovitosti, navíc si může „sáhnout“ i na nemovitosti, které by si jinak nemohl dovolit, jako jsou kancelářské komplexy, sklady, průmyslové haly či obchodní centra.
„Nejvíce je růst vidět na rostoucím počtu registrovaných společností tohoto typu u České národní banky,“ říká manažer realitního portfolia Raiffeisenbank Vít Svoboda.
S počtem fondů stoupá i objem peněz, které svým klientům spravují. Z dat Asociace pro kapitálový trh České republiky vyplývá, že v polovině letošního roku v nich bylo 34,5 miliardy korun. To je o téměř 30 miliard více než před pěti lety.
„Počet podílníků nám začal výrazněji růst v roce 2014. Tehdy jich bylo zhruba 19 tisíc, nyní jich máme přes 80 tisíc,“ uvádí Filip Kubricht, předseda představenstva společnosti Reico, jež spravuje nemovitostní fond České spořitelny.
Jde to i s pár stovkami
Nemovitostní fond České spořitelny je příkladem takzvaného retailového fondu, do něhož lze investovat už od několika stovek korun. Tento typ podléhá přísnější regulaci a nabízí nižší míru rizika. Zároveň s ní ale i poměrně nízký výnos.
Mezi klienty ovšem roste zájem i o takzvané fondy kvalifikovaných investorů, kde minimální investice začíná zpravidla zhruba na milionu korun. Tento druh fondu je rizikovější, lze na něm však vydělat až sedm procent ročně.
„Limity retailového fondu jsou nastaveny platnou legislativou. Je tam omezení například toho, kolik si může půjčit, aby nebyl předlužený a rizikový. Další pravidlo je, že musí mít určité procento svého majetku připravené k vyplacení investorů, kteří by z fondu chtěli vystoupit,“ vysvětluje Lukáš Vácha z představenstva investiční společnosti Conseq.
Nemovitostní fondy se zaměřují na komerční objekty. „Obecná strategie fondů je investice do nemovitostí, které se pronajímají, tedy do kanceláří, obchodních center, logistických areálů a hotelů. Do rezidenčních nemovitostí české fondy neinvestují, protože v Česku se zatím neobchodují portfolia bytů na pronájem,“ říká Michal Soták z poradenské společnosti Cushman & Wakefield.
Kanceláře či sklady vhodné ke koupi v Česku postupně docházejí. Nové prostory se sice stavějí, nicméně poptávce nestačí. Konkurence navíc roste i mezi samotnými fondy.
„Tím, že jsme vznikli jako první, tak jsme dlouho konkurenci neměli. Nicméně v posledních letech vnímáme, že tyto fondy začala nabízet a spravovat řada soukromých skupin,“ uvádí Filip Kubricht. Fond se i z tohoto důvodu ohlíží po nemovitostech nejenom v Česku, ale i na Slovensku či v Polsku. „Do budoucna zvažujeme i Maďarsko,“ dodává Kubricht.
Vzhledem k rostoucímu zájmu o nájemné bydlení v Česku se však i tento segment může stát pro investory zajímavým. „Lidé míří do nájmů kvůli vysokým cenám bytů, nově se na tom podepisují i přísnější podmínky ČNB pro získání hypotéky. A další generace už možná nebude trvat na vlastnickém bydlení tak jako jejich rodiče,“ míní Andy Thompson z investičního oddělení poradenské společnosti Colliers.
V západní Evropě je podle něj nájemní model běžný, pro developery však znamená řadu překážek. „Pokud stavějí pro pronájem místo prodeje, nemají nárok na vratku DPH. Správa nájemného bytového komplexu navíc znamená další náklady,“ dodává.
Vydělávat díky developerům
Kromě nemovitostních fondů existuje na českém trhu i další možnost, jak investovat, aniž by to stálo miliony. Startup Upvest totiž nabízí podíly na financování developerské výstavby.
„Jako doplněk k bankovnímu financování nabízíme konkrétním developerským projektům další prostředky formou úvěru. Malé investory necháme se na úvěrové smlouvě podílet,“ popisuje spoluzakladatel platformy Petr Volný. Lidé tak mohou přes Upvest půjčovat částky od pěti tisíc a pak inkasovat úrok.
Investovat může každý. Třeba jen stokorunu měsíčně, říká správce portfolií |
„Pro developera je to výhodné, protože máme flexibilnější podmínky než banky a nemusí investovat ze svého,“ říká Volný. Pro případ, že by stavebník nesplnil své závazky, je půjčka podle něj zajištěna. „Poskytli jsme takto například úvěr na koupi pozemku. Termín splatnosti je pevně daný, a pokud to developer nestihne, propadne nám pozemek,“ dodává.
Za relativně krátké působení Upvestu na českém trhu se přes něj podle Volného protočilo 60milionů korun. U dvou nejstarších projektů už došlo i k vyplacení investorů, roční výnos byl pět a 5,5 procenta.
Trhu s komerčními nemovitostmi se v Česku v posledních letech daří, přestože výnosy z těchto budov od roku 2014 postupně klesají. Letos by se na něm podle odhadů analytiků mělo protočit přes tři miliardy eur (77,4 miliardy korun).
