Nová podoba stavebního zákona míří do druhého čtení. V čem se komplexní pozměňovací návrh nejvýrazněji liší od původního znění?
Odchyluje se v řadě detailů, ale základní pilíře zůstávají stejné. Do textu jsme zapracovali připomínky resortů i samospráv – Svazu měst a obcí, Svazu místních samospráv, Hospodářské komory nebo Svazu průmyslu. V mnoha případech šlo především o cizelování textu. Kolem některých ustanovení proběhla velmi živá veřejná debata, a nakonec stačilo drobné zpřesnění paragrafu, aby se vyjasnilo, co zákon skutečně znamená v praxi.
Zůstává v nové verzi ambice „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“? Mají se na to lidé, kteří chtějí stavět nebo rekonstruovat už začít připravovat?
Ambice zůstává a zákon ji převádí do konkrétního harmonogramu. Účinnost nového systému je nastavená na 1. ledna 2027. Vznikne Úřad rozvoje území, který si během roku 2027 postupně převezme agendy v regionech. A od roku 2028 by už měla většina staveb běžet v novém, zjednodušeném režimu.
Část zjednodušení ale může přijít dřív, pokud je sněmovna schválí už teď. Příkladem je posuzování vlivů na životní prostředí: dnes se EIA u tramvajových tratí vyžaduje už od jednoho kilometru délky, nově by šlo až o tratě od pěti kilometrů. Řadě měst by to významně urychlilo menší dopravní projekty.
O jak velkém zrychlení se můžeme bavit?
Zrychlení se dotkne všech typů staveb, ale v různém rozsahu. Nejviditelnější to bude u projektů, kde převažuje funkce bydlení – tyto stavby se zařadí mezi takzvané „vyhrazené“. Povolení pak bude vydávat přímo Úřad rozvoje území v jednom řízení, bez klasického odvolání. Pouze s námitkami v prvním stupni a pak případnou soudní žalobou.
Další zrychlení přinese zjednodušení podkladových aktů. Tam, kde je po roce 2015 schválený územní plán nebo prověřený zemědělský půdní fond, se už nebude znovu individuálně vést řízení o vynětí ze zemědělského půdního fondu, protože to už jednou řešeno bylo. Dalším příkladem jsou třeba bytové domy do šesti až sedmi pater, kde bude namísto závazného stanoviska hasičů stačit pouze jejich vyjádření.
Výsledkem je, že se rozhodování nebude skládat z dlouhého řetězce dílčích razítek, ale některé povinnosti zcela odpadnou, protože už byly posouzeny dříve, nebo se posoudí společně v rámci jednoho povolovacího aktu. Časová úspora tak bude u větších projektů v řádu měsíců až let, u běžných staveb v řádu měsíců.
Ing. Hana LandováJe absolventkou Gymnázia Voděradská v Praze se zaměřením na matematiku a fyziku a Provozně ekonomické fakulty České zemědělské univerzity v Praze. Profesní dráhu zahájila na manažerských a koordinačních pozicích v mezinárodní advokátní kanceláři, kde působila v letech 1993–2007, následně až do roku 2026 zastávala manažerské pozice ve skupině FINEP se zaměřením na právní služby v oblasti developerských projektů. Od roku 2014 se aktivně podílí na činnosti pracovních skupin Hospodářské komory ČR a odborných sdružení, včetně Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. |
Statistiky z posledních let ukazují, že počet dokončených bytů klesá. Developeři sice prezentují, co všechno by rádi zahájili, ale někteří zároveň avizují, že klidně rok stavět nebudou. Má nový zákon ambici tempo bytové výstavby v příštích pěti letech viditelně zrychlit? Může na to mít vůbec vliv? A promítne se to do cen bydlení?
To je velice komplexní otázka, ale zjednodušeně řečeno: ano, stavební zákon na to vliv má. Neurčuje sám o sobě cenu bytu, ale rozhoduje o tom, jestli je povolování časově i obsahově předvídatelné. A právě předvídatelnost je klíčová pro tempo výstavby i konečné náklady.
Novela míří na rušení zbytečných podkladových aktů a duplicitních procesů u různých úřadů, které dnes často končí protichůdnými stanovisky.
Když investor i stavební firma vědí, v jakém časovém rámci se pohybují, mohou plánovat objednávky stavebních hmot i rozložení kapacit na stavbách. Plánování je klíčové i pro výrobce, protože výkyvy v poptávce po cihlách mohou vést k uzavření cihelen a obnovení takového provozu je nesmírně nákladná věc. Dnešní nejistota proto celý proces drasticky prodražuje.
Ještě přísnější než bezemisní. Jaké bydlení bude skutečně zelené? |
Druhá rovina jsou technické požadavky...
Novela otevírá cestu k tomu, aby se omezil tzv. gold‑plating – tedy zbytečně přísná aplikace evropských pravidel. Samotný zákon je první krok, navazovat na něj ale musí úprava prováděcích předpisů a norem. Míří k nám například evropská směrnice o energetické náročnosti budov. Ta přináší řadu nových požadavků, včetně prvků pro smart home.
Přestože bývalý ministr průmyslu a obchodu v médiích intenzivně vyzývá současnou vládu k akci, v minulém období se pro to mnoho neudělalo. Nikdo neprověřil, jestli bychom díky moderním technologiím neměli naopak část dnešních přísných požadavků proškrtat a stavby tím zlevnit, místo abychom mechanicky přidávali další povinnosti. Typický příklad je vytápění.
Za posledních dvacet let enormně vzrostly náklady na zateplení budov, ale pokud tomu odpovídajícím způsobem nepřizpůsobíme požadavky na samotné topné systémy, jsou výsledkem jen zbytečně předimenzované technologie, které už dnes nepotřebujeme. A přitom jsou dražší na pořízení i provoz a vyžadují kvalifikovanější obsluhu.
A tím se dostáváme zpátky k financím...
Do hry vstupuje mnoho faktorů a každý rok navíc v přípravě projektu logicky znamená prodražení. Zároveň je potřeba vnímat roli bank, které výstavbu často financují a u úvěrů vyžadují zajištění hodnoty nemovitostí. Pokud by ceny nemovitostí plošně klesly o více než několik procent, mají banky v úvěrových smlouvách nastavené mechanismy, které by požadovaly dozajištění jinou nemovitostí nebo částečné splacení úvěru. To je jak pro lidi, kteří si žádají o hypotéku, tak pro trh podstatné riziko – podobná kombinace poklesu cen a reakce bank stála na počátku krize v roce 2007.
Pokud jde o kompetence mezi obcemi a novým uspořádáním úřadů, našli jste už klíč, kdo bude co řídit, aby si úřady „nelezly do zelí“?
Klíč jsme našli a je zakotvený přímo v textu novely. Teď nás čeká rok a půl debat o konkrétních úřadech. Pro tento účel jsme zřídili speciální meziresortní pracovní skupinu, v níž sedí také zástupci dotčených úřadů, obcí a dalších institucí.
Vláda mění stavební zákon. Obce a samosprávy získají největší pravomoci za 20 let |
Ztratí starostové s novým zákonem vliv na výstavbu ve své obci, nebo jim ubude agenda? Kde přibude byrokracie?
Zásadní rozdíl proti původní verzi zákona z let 2019–21 je v tom, že obce získávají územní plánování zpět do své samostatné působnosti. Jinými slovy: samy si řeknou, jaký rozvoj na svém území chtějí a budou mít velmi pevnou oporu ve stavebním zákoně. Ta opora se jmenuje „veřejný zájem na rozvoji území“ a hájí právě obce a jejich zájmy.
Aby tento zájem nebyl jen na papíře, dostává nově obec možnost předem potvrdit, zda je ten konkrétní projekt v souladu s jejím územním plánem. Je dobré si uvědomit, že takovou deklarovanou možnost konzultovat záměry se „svým“ úředníkem stavebního úřadu v přenesené působnosti má dnes jen menší část obcí – stavební úřad má méně než desetina z nich. Zbylých 90 % obcí musí chodit na „cizí“ stavební úřad, k jinému starostovi.
Novela postaví obce do rovnoprávné pozice. Každá obec bude mít možnost svůj rozvoj efektivně řídit územním plánem a dohodou s investory, a naopak čistě technický proces posouzení souladu se zákonem bude vykonávat jednotně vedený odborný úřad.
Chtěl bych se dostat k onomu „superúřadu“. Co od něj má očekávat člověk, který si chce postavit rodinný dům, a co developer v bytové či kancelářské výstavbě? Objevují se obavy, aby tento úřad nedělal ad hoc rozhodnutí napříč republikou.
Tomu úřadu se sice říká „superúřad“, ale jde hlavně o princip. Podobně jako u Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže nebo katastrálního úřadu má platit, že se stejná pravidla uplatňují v celé republice, ať žádáte v Ostravě, Brně nebo v Horní Bříze. Pokud si někdo pořizuje bazén, má čelit stejným požadavkům bez ohledu na to, kde bydlí.
Místní znalost se přitom neztrácí. Úřad vznikne přenesením agend a úředníků, kteří dnes povolování dělají a své území dokonale znají. Změní se hlavně to, že stavebník nebude muset obíhat jednotlivé orgány s tlustým šanonem razítek. Když dnes přijdete na úřad a požádáte o tzv. předběžnou informaci, úřad vám není schopen vyjmenovat všechny budoucí požadavky. A pak nosíte na stavební úřad obrovský štos papírů a úředník doslovně opisuje, co je v těchto závazných stanoviscích či vyjádřeních napsáno.
To je úplná absurdita, které se snažíme novelou předejít. Na jednom místě máte dostat přehled, co přesně musí váš projekt splnit – od geologie po biologické posouzení – a tentýž úřad pak vydá jednotné rozhodnutí.
Samozřejmě existují specifická místa a specifické druhy staveb, které budou vyžadovat zvláštní povolení. Pražský hrad bude mít vždycky své speciální razítko od památkářů, přestože i památková péče je integrována do stavebního úřadu. My se bavíme o maximálním zjednodušení běžné výstavby v běžném území. Rozhodně to neznamená, že půjdete na „superúřad“ a tam vám dají razítko, abyste mohl postavit mrakodrap uprostřed Národního parku Šumava.
Jednou z novinek, o které se v souvislosti s novelou mluví, je změna takzvaného rozhodného dne. Můžete vysvětlit, co to v praxi znamená pro stavebníky?’
Dnes se žádosti posuzují podle předpisů platných ke dni vydání rozhodnutí. Když podáte žádost v roce 2020 a úřad kvůli průtahům nebo námitkám rozhodne až v roce 2026, přičemž se mezitím změnily stavební předpisy, úřad vám řekne: „Máte to špatně, projektant to udělal podle starých norem.“
Novela to obrací. Rozhodující bude den podání žádosti. K předpisům platným v ten den se projekt „přimrazí“. Stavebník tak má jistotu, že pokud žádost podal správně, nebude po letech trestán za to, že se mezitím změnila pravidla. Už nebude muset opakovaně upravovat a přeprojednávat projekt, což je samozřejmě nejen časově, ale i finančně velmi zatěžující.
Investoři se pokouší křísit trh kanceláří. Výstavbu však brzdí nízké nájmy |
Jaké konkrétní procesní kroky přináší nový zákon pro zrychlení strategických a infrastrukturních staveb, jako jsou dálnice, kde jednoznačně převažuje veřejný zájem?
U velkých staveb je princip stejný jako u těch běžných. Dnes se skládají z řady dílčích řízení, nově se maximum z nich spojí do jednoho povolovacího procesu. A tam, kde je to možné – třeba když je stavba odvodněná do veřejné kanalizace – odpadne samostatné vodoprávní řízení, stejně jako zvláštní řízení o vynětí ze zemědělského půdního fondu a další podkladové akty.
Dnes platí, že každé z těchto řízení se může samostatně přezkoumávat a jediná chyba dokáže celý proces shodit. Nově se vše sjednocuje do jednoho aktu. Neznamená to oslabení ochrany jakéhokoli veřejného zájmu, jde čistě o to, že se jednotlivé kroky spojí v čase. U velkých strategických staveb navíc 90 procent sporů po vypořádání námitek stejně končí u soudu, takže jedno souhrnné rozhodnutí výrazně zkrátí dobu, za kterou se projekt k soudu dostane a může se tam definitivně posoudit. U těchto staveb se ještě navíc snižuje počet možných stupňů přezkumů ze 4 jen na 3.
Podívejme se na to z druhé strany – na fenomén NIMBY (pozn.: Not In My Back Yard / Ne na mém dvorku), kdy do řízení vstupují sousedé nebo dotčená veřejnost. Co se mění pro ně? Budou mít procesní pravidla jasnější řád, aby se zamezilo obstrukcím a vleklým sporům?
Novela zpřehledňuje i postavení sousedů a spolků. Dnes systém nahrává taktice zaměřit se na formální pochybení a napadnout všechno s nadějí, že se něco ujme. Nově se stavební úřady i odvolací orgány budou zabývat jen těmi námitkami, které se skutečně dotýkají práv daného stěžovatele.
Když soused odmítne vstup na svůj pozemek kvůli lešení, je to legitimní námitka. Když ale někdo bez odborné způsobilosti začne tvrdit, že by šel projekt technologicky udělat jinak z hlediska ochrany ovzduší, a nijak nedoloží, že emise dopadnou přímo na jeho pozemek, úřad se tím zabývat nebude.
Cílem je, aby se ze zbytnělé agendy stal transparentní systém, kde každý může hájit to, čeho se ho stavba reálně dotýká, ale aby zneužívání procesních nástrojů neblokovalo celé řízení a zbytečně nepřetěžovalo soudy, které jsou dnes obdobnými spory zahlceny.
