Nemovitosti jsou v poslední době mnohdy už tak drahé, že se investice do nich do konce života nevyplatí... a to připouštím skutečnost, že vám banka vůbec poskytne úvěr. Jak to vidíte vy?
Oddělme investici do nájemního bytu – tedy bytu, který si investor pořizuje s vidinou dalšího pronájmu – a investici do vlastního bydlení. V tom prvním případě v metropolích jako Praha, Brno ale částečně i Plzeň nájemní výnos přestal dávat smysl. V momentně, když do modelu přidáme prodej nemovitosti v určitém časovém horizontu, smysl to samozřejmě stále má, ale nejde v tom případě o konzervativní a nízkorizikovou investici.
Ceny nemovitostí totiž v posledních letech rostly o vyšší jednotky procent per annum, což není dlouhodobě ekonomicky ani společensky udržitelný model. Bavíme se však o spekulativní investici. Minulá výkonnost trhu navíc nezaručuje budoucí zhodnocení. Když se podíváte na Západ, který jsme v tomto ohledu značně dohnali, ceny nemovitostí tam tak rychle nerostou. Průměrný nárůst cen nemovitostí v EU od roku 2015 je asi 50 procent, u nás je to přes 130 procent.
Jaká generace primárně investuje na nemovitostním trhu?
Obecně starší generace 40 a více, protože jde o kapitálově náročnou investici. Mladí mezi 20 a 30 si nemovitost pořizují zpravidla za pomoci zděděného kapitálu, případně peněz od rodičů.
Stále platí, že Češi chtějí bydlet ve svém?
Ano, to se ani po deseti letech rychlého růstu cen nemovitostí nezměnilo. Platí to i pro mladé, kteří investují do jiných instrumentů s cílem jednou si pořídit nemovitost na vlastní bydlení.
Kupují akcie, které jednou prodají a pořídí si vlastní bydlení?
Obecně ano. S tím rozdílem, že Čech si zpravidla nevezme půjčku na to, aby investoval na kapitálovém trhu. S hypotékou a tím pádem i pákou na koupi nemovitosti ale problém nemá.
Investují mladší investoři více rizikově?
Dá se to tak říct, ale je to i kvůli tomu, že investují řádově méně, protože mají menší majetek. V neposlední řadě nemají negativní zkušenosti jako ti starší. Jakmile se třicátníkům podaří něco vydělat, investují již podobně jako starší investoři. Třeba do státních dluhopisů. Nedívejme se na to jako na propastné rozdíly v investiční strategii. Spíše jako na přirozenou dynamiku.
Říkáte, že lidé si u nás na akcie nepůjčí, není to ale tak dávno, kdy lidé zastavovali domy kvůli bitcoinu…
Nepovažuji to za nějak masové chování, ale stále pro nezkušeného investora za extrémně rizikové.
Když už má někdo dům, přestane kupovat akcie?
Obecně ano. U nás to vnímám jako velký problém, neboť v krajinách s menší zkušeností s kapitálovými trhy je tato míra substituce vyšší. Na Západě si lidé kupují akcie, mimo jiné aby se zajistili na penzi. Tím ale dále rozvíjí národní hospodářství skrze tok kapitálu do firemního sektoru. Čech si raději koupí investiční byt, který patnáct let pronajímá, pak ho prodá a z výnosu žije v penzi. To není udržitelný stav.
Pokud vám ceny nemovitostí rostou stejně rychle jako na Západě akcie, lidé nemají motiv přemýšlet o jiných investicích. Bez rozvoje kapitálového trhu u nás ovšem nebude z čeho dlouhodobě financovat důchodový systém. Zároveň platí, že soukromé spoření je nejlevnější a nejefektivnější formou penzijní reformy.
Investují jinak lidé v Praze a lidé na Znojemsku?
Obecně pro to není dobře zdokumentovaná báze. Z makroekonomie platí, že v méně rozvinutých regionech domácnosti investují méně. Jednak protože tamní populace v průměru méně uspoří, za druhé je zkušenost s investováním méně častá, a ne tak zakořeněná, takže investice do cenných papírů nevnímají perspektivně. Ve výsledku tak do akcií odkládají stovky, maximálně jednotky tisíc korun. Pro takové drobné střadatele je podle mého názoru dobrý koncept dlouhodobého investičního produktu (DIP), který vešel v platnost v uplynulém roce.
O co jde?
Jde o snahu vlády motivovat širší populaci k pravidelnému spoření na důchod, a to tak, že při investování v režimu DIP může střadatel ročně odečíst z daňového základu až 7 200 Kč (při úložce 48 000 Kč ročně). Výhodou proti jiným formám státní podpory je ale daňová úspora vznikající již od menších částek a vybranou investici lze flexibilně alokovat do různých typů investic od různých poskytovatelů aniž by zanikla daňová úspora. Pokud se mi tedy například po deseti letech bude zdát akciová expozice příliš vysoká, mohu část realokovat například do nemovitostního fondu, který je v režimu DIP.
Když už investor, tak Čech je opatrný?
Pro rozvinutější regiony platí bezpečnější investice – třeba celé akciové indexy. Při dosažení většího investičního základu to ale platí i v chudších regionech, takže ano.
Je u nás přiměřená míra zdanění investic? Bavím se o případech, kdy se investor rozhodne akcie zhodnotit jejich prodejem.
Jako pravicově smýšlející člověk mám za to, že každá míra zdanění je škodlivá. Daňový test tři roky na držení akcií ale považuji za adekvátní. V neprospěch investorů, kteří investují napřímo do private equity považuji za vysoké zdanění při prodeji podílů ve firmách, byť i v tomto směru byla nedávno uzákoněna legislativa, která snižuje daňové břemeno při prodeji podílů, zejména menších firem při dodržení časového testu.
Bavili jsme se o investicích do nemovitostí… u nás lze uplatnit daňovou slevu na úroky z hypotéky. To je také nezanedbatelná daňová pobídka, která favorizuje investici do nemovitosti před jinými nástroji. Politici budou možná do budoucna řešit dodatečné zdanění druhé či třetí nemovitosti, mluví se o zdanění prázdných nemovitostí, ale toto plošné zvýhodnění zůstává prozatím bez povšimnutí.
