Rozstřel
Sledovat další díly na iDNES.tvUž 5. března se v Obecním domě uskuteční další Summit stavebního rozvoje. S jakou zprávou o stavu českého stavebnictví na něm vystoupíte?
Je to trochu paradoxní situace. Máme za sebou rekordní rok – v prodejích, nákupech i ve výstavbě. Současně se ale ukazuje druhá strana mince: úspěch přinesl obrovské přehřátí stavebního trhu. A to žene ceny stavebních prací a dodávek do nebe. My jsme na to reagovali, přestože jsme prodali rekordní počet bytů, loni celkem 1 200. Nakoupili jsme rekordní počet pozemků, 5 300 v sedmi lokalitách po celé Praze. Byl to historicky nejúspěšnější rok Central Group za 32 let. A přesto jsme na přelomu roku oznámili, že na rok odložíme zahájení výstavby nových bytových domů.
Proč jste k tomu dospěli?
Ceny stavebních dodávek jsou totiž v absolutně neakceptovatelné výši. Kdybychom je promítli do cen bytů, musely by jednorázově vzrůst třeba o 15 procent, a to nechceme. Už teď jsou ceny z hlediska dostupnosti vysoké, meziročně vzrostly asi o 10 procent, průměrná cena nového bytu v Praze je kolem 180 tisíc korun za metr čtvereční a průměrný nový byt se prodává zhruba za 11,5 milionu korun.
Co se s tím dá dělat?
Je důležité hledat kroky, jak posílit nabídku, ale také jak trh zklidnit, aby ceny nerostly dál. Letos máme připraveno k zahájení výstavby asi 2 000 bytů, ale spouštět je v takto přehřátém a předraženém trhu by bylo iracionální. Podle našich analýz by se během roku měly ceny stavebních dodávek konsolidovat a klesnout alespoň o 10 procent, a pak dává smysl výstavbu znovu rozběhnout.
Myslíte si, že se ceny bytů v příštím či přespříštím roce skutečně stabilizují?
Cílem je, aby se potkávala nabídka s poptávkou. To se v Praze a v řadě dalších míst dlouhodobě neděje. A cílem je také stabilizovat cenovou hladinu tak, aby se dál nerozevíraly nůžky mezi příjmy lidí a cenami bydlení. Diskutujeme několik okruhů kroků s politiky i odborníky a budeme o nich mluvit i na Summitu stavebního rozvoje, který se uskuteční 5. března v Obecním domě. Central Group je největší rezidenční stavitel, ale také významný plátce daní. Jen za poslední období jsme na daních z příjmů a na daních z nemovitostí zaplatili téměř půl miliardy korun. Záleží nám na tom, aby systém fungoval.
Takže to pro vás není jen byznys?
Samozřejmě je to i byznys, chci, aby fungoval. Ale jsem také občan této země a když firma odvádí takové daně, záleží mi na tom, aby věci fungovaly efektivně. Pokud chceme situaci zlepšit, potřebujeme hlavně posílit nabídku, aby se stavělo víc. Ať už jde o nájemní, družstevní, vlastnické, soukromé nebo veřejné bydlení – důležité je, aby bytů bylo víc. První zásadní krok je zrychlit a zjednodušit povolování. Očekávání v tomhle směru máme od nové vlády.
Cítíte v novele stavebního zákona naději, že by se povolování mohlo skutečně zefektivnit?
Naději v tom vidíme, ale rozhodne praxe. Stavební zákon se v Česku diskutuje extrémně zpolitizovaně už deset let. Fakt, že to prošlo prvním čtením a spěje to do druhého čtení, aby to mohlo fungovat od 1. ledna 2027, je krok správným směrem. Dokážu si představit, že by to z pohledu investora mohlo být v některých věcech ještě lepší, ale směr je to správný a dává tomu potřebný drive.
Vy dlouhodobě říkáte, že je také přeregulované české stavebnictví?
Je to tak. Pokud máme stavební předpisy v některých aspektech přísnější než v Německu nebo Rakousku, je potřeba se ptát proč. Tady už nejde svádět všechno na Brusel, často si to děláme sami a jsme „papežštější než papež“. Je nutná revize předpisů a požadavků, které zdražují a komplikují výstavbu.
A co prodlevy v územním plánování?
To je další problém: územní plánování a dostupnost stavebních ploch. Pokud je pražský územní plán starý víc než čtvrt století a na změnu územního plánu čekáte pět až sedm let, někde deset let i déle, je to problém. A k tomu všemu je potřeba zvyšovat kapacity – pracovní síly i surovin a materiálů. Písek a kámen se musí vytěžit a dopravit, „neobjeví se“ samy od sebe. A pak je tu ještě jedna důležitá oblast, které se věnujeme v rámci iniciativy pro dostupné bydlení: nastavení systému výstavby dostupných nájemních bytů metodou design and build. Než dotovat, je lepší motivovat a nastavit racionální impuls. Ideálně formou zvýhodněných půjček a státních garancí, ne nárokových dotací. Peníze jsou jedna strana věci, ale neméně důležité je nastavit funkční baťovskou „mašinu“ – vzorové postupy, smlouvy, typové projekty. Na tom jsme pracovali tři čtvrtě roku a tyto materiály jsou k dispozici samosprávám i dalším investorům. Dostupné veřejné nájemní a družstevní bydlení bude často v rukou samospráv, starostů a radních. A ti potřebují vodítko. Když se dlouho nic nestavělo a obec má najednou rozjet projekt 50 až 100 bytů, často nevědí, jak na to.
Starostové se bojí do toho jít?
Ano, bojí. Projekty trvají dlouho, často přesahují jedno volební období. Pásku pak stříhá někdo jiný a starosta může čelit politickým tlakům i obavám, aby za to nebyl zpětně popotahovaný. Věnuje tomu spoustu práce a může to být nevděčné. Proto chceme dodat nejen možnosti financování, ale i praktický systém a jednodušší model design and build, který to může zásadně nakopnout.
Takže starosta si může vzít „katalog“ a mít k dispozici manuál, jak postupovat – se zapojením bank a státu?
Řekněme zjednodušeně ano, ale musí to být plně v souladu se zákonem o zadávání veřejných zakázek, ochranou hospodářské soutěže i pravidly pro nakládání s veřejným majetkem. Ve veřejné sféře jsou procesy složitější než v byznysu. Každý projekt bude také vždy individualizovaný podle místa: typové řešení bytového domu není jako typový rodinný dům. Musí se zohlednit okolí, terén, potřeby obce, třeba požadavek na obchody, služby, kavárnu nebo mateřskou školku v parteru. Z typového východiska se vždy vytvoří originál, ale zásadně to usnadní start, aby se každý projekt nemusel „vymýšlet od nuly“.
„Projekty trvají dlouho, často přesahují jedno volební období,“ říká Dušan Kunovský, majitel a zakladatel společnosti Central Group.
Nový kabinet má velké plány ve stavebnictví. Věříte, že se ambice podaří během čtyř let naplnit?
Za 32 let na trhu jsem zažil skoro všechno: přes dvacet ministrů pro místní rozvoj i snad deset pražských primátorů. Někdy byla velká očekávání, jindy naopak silně protirozvojový přístup. Vždy platí, že až výsledek ukáže. Zatím ale musím říct, že programové prohlášení vlády, novela stavebního zákona i některé pragmatické prorozvojové kroky znamenají zásadní posun oproti předchozímu období. To bylo bohužel promarněné – stavební zákon se zpolitizoval, po volbách se řada věcí otočila proti tomu, co bylo schváleno, a digitalizace dopadla, jak dopadla. Teď je potřeba konat od prvního dne. Čtyři roky vypadají dlouze, ale v realitě je to málo. Nestačí jen zákon, ďábel je v detailech prováděcích vyhlášek, metodik, v praxi stavebních úřadů i ve sjednocení rozhodování.
Kdy čekáte další oživení?
Pokud se podaří legislativní proces dokončit tak, aby systém začal fungovat od 1. ledna 2027, bude to správný krok. Pak ale bude ještě potřeba čas na zavedení a dopady se projeví se zpožděním. První náznaky zlepšení můžeme reálně vidět třeba za dva roky. Mám určité očekávání i od ministryně pro místní rozvoj Zuzany Mrázové, se kterou jsem se už několikrát setkal a myslím si, že je političkou na svém místě, a také od koordinace s místopředsedou vlády Karlem Havlíčkem. Důležité ale bude omezit obstrukce a „hyperkreativní“ návrhy a posunout věci dopředu. Deset let se o tom mluví – je čas to konečně udělat.
