Právě model, ve kterém obce nebo společnosti s omezeným ziskem budou stavět takovéto nájemní byty s evropskou nebo státní dotací, má být jednou z hlavních cest, kterou se Česko chce postavit narůstající bytové krizi. Aby se do takovéhoto stavebního dobrodružství obce nebo nově obnovovaná stavební družstva pouštěla, musí mít jistotu, že ze sníženého nájemného (nižšího, než je v místě obvyklé podle cenové mapy ministerstva financí) dokážou splácet úroky z půjček na výstavbu, provozní náklady a nutné rekonstrukce v průběhu životnosti stavby.
Efektivní a úsporné
Nižší cena stavby přitom v takovémto ohledu vůbec nemusí být správně.„Klíčová je diskuse o nákladech v celém životním cyklu stavby – tedy zvolit na počátku takové řešení, aby městské bytové projekty byly efektivní a úsporné pro budoucí uživatele v dlouhodobém horizontu. Tedy aby kromě stanoveného nájemného měli budoucí nájemci i co nejmenší náklady na energie a provoz, a to i s vědomím, že nyní absolutně nedokážeme odhadnout vývoj cen jednotlivých energetických komodit nebo vody a podobně například za dvacet let,“ uvedl zástupce ředitele Pražské developerské společnosti Martin Červinka.
Právě dvacetiletý horizont je podle MMR nejkratší období, na které lze udržitelnost dostupného bydlení počítat. Je tak výrazně kratší než plánovaná životnost stavby, která se předpokládá v rozmezí padesáti až sto let.
Dostupné bydlení. Praha rozšíří možnost čerpání z fondu, přestaví i ubytovnu |
Velmi zjednodušeně řečeno do výsledného nájemného budou započteny nejen náklady na výstavbu, dluhovou službu, provoz budovy, počet čtverečních metrů a další pochopitelné náklady, ale i třeba koeficient obsazenosti bytů (u zhruba pěti procent bytů se očekává, že v průběhu času obsazeny nebudou), nebo takzvaný koeficient malých bytů. Ten má podle ministerstva srovnat cenové rozdíly mezi byty malými a byty velkými. „Zatímco nákladové nájemné se určuje z celkových nákladů za projekt včetně všech kategorií bytů, tržní nájemné bývá u menších bytů zpravidla vyšší na čtvereční metr. Tato disproporce by bez úpravy mohla vést k nerovnováze při porovnání s tržním nájemným,“ uvádí v materiálu ministerstvo.
Smyslem dostupného nájemního bydlení je vytvořit cenově dostupné byty pro potřebné profese, které ale nejsou kdoví jak honorované. Jde například o učitele, hasiče, zdravotní sestry nebo začínající lékaře.
Dvě významná rizika
Plán ministerstva ale může podle České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) narazit na obou opačných cenových pólech. V méně atraktivních lokalitách, kde je obvyklé nájemné kolem 200 korun na metr nebude podle členky představenstva (ČKAIT) Renaty Zdařilové problém dosáhnout přijatelného nájemného pro tyto profese. Bude ale problém s rozpočtem, který prostřednictvím vzorce srazí uznatelné náklady. Obec se tak bude muset spolehnout na secondhandové byty. Opačný problém nastane u žádaných lokalit, kam se řadí dnes už i periferie velkých měst, kde je běžné nájemné kolem šesti set korun. Tam pro změnu i nákladové nájemné dosáhne výšek, že nebude pro obyčejné pracující lidi dostupné.
Obecně by ale dostupné bydlení stavěné obcemi nebo neziskovými společnostmi mělo být lacinější než dnešní komerční výstavba. Podle ředitele metodického odboru Svazu českých a moravských bytových družstev Martina Hanáka o deset až třicet procent. „Hlavním rozdílem může být nezapočítání zisku, který je samozřejmě v případě komerční výstavby legitimní, do celkové kalkulace,“ uvedl Hanák. V současnosti nicméně stavební družstva na českém trhu ve srovnání se zahraničím pouze paběrkují. Podle Hanáka je jedním z důvodů to, že zástupci samospráv se obávají, že spolupráce zastupitelstva družstva například v podobě poskytnutí cenově zvýhodněných pozemků může být hodnocena jako nepřípustná veřejná podpora.
Ceny „dostupného“ bydlení zájemce zaskočily. Po kritice developer mění nájmy |
S úsporou v podobě výstavby na městských pozemcích na druhou stranu počítá pražská developerská společnost, kterou pro bytovou výstavbu založilo přímo hlavní město. „Pokud bude hl. m. Praha stavět na svých pozemcích, nemusí vynakládat prostředky na akvizice pozemků a díky tomu ryze „nominálně“ cena pozemku do nákladových parametrů projektu vůbec nevstoupí. PDS přesto však s tržní hodnotou pozemků pracuje jak z hlediska ověření ekonomických dopadů své činnosti do hodnoty pozemků, tak z hlediska ověření celkového ekonomického nastavení jednotlivých projektů,“ dodal Červinka.
