Ceny pronájmů, minimálně potom v Praze, šly za poslední rok dolů. V některých případech dokonce o 30 a více procent. Zároveň ale roste výstavba nájemních bytů. Není to v rozporu?
Je pravda, že průměrné ceny nájemného v Praze klesly z 320 korun za metr čtvereční pod tři sta. Dokonce jsem viděl i statistiky, podle nichž mohou klesat na úroveň 280 korun. Vnímejme ale, že to je souhrnná statistika, ve které jsou novostavby i starší byty. Specifické jsou nájmy na Praze 1, které hodně utrpěly koronakrizí. Jejich majitelé jsou mnohdy ochotni byty pronajmout s velkou slevou, ale zároveň s tříměsíční výpovědní lhůtou. To všechno se propisuje do jednotkové ceny. U novostaveb ale tento trend nepozorujeme. My se soustředíme na novostavby pro nájemní bydlení a tam je taková statistika dost ošidná, protože v podstatě chybí.
Proč?
Nájemní trh u nás ve velkém tvoří činžovní domy nebo byty z privatizace státních podniků. Dokonce bych řekl, že v nich nájemné mnohdy nedosahuje udávaných 300 korun za metr. Novostaveb je málo.
Leoš Anderle
|
Jaký smysl tedy dává výstavba nájemních domů?
Bydlení je zajímavá konzervativní investice z pohledu investorů. Český trh byl zatím specifický v tom, že se u nás penzijní či jiné fondy příliš neangažovaly v nájemním bydlení. Na Západě je ale běžné, že fondy mají takové investice ve svých portfoliích i povinně. Poptávku po nájemním bydlení a výstavbě v tuto chvíli ženou právě tito institucionalizovaní investoři – investiční fondy. Jedná se o dlouhodobý trend běžný ve většině evropských měst. Ve velkých českých městech je sice v plenkách, ale díky tomu, že jsme považováni za stabilní trh a že jsou výstavbě nájemních bytů otevřenější i banky, roste ten trend rychle.
Navíc kvůli negativním úrokovým sazbám a ekonomické situaci vyvolané covidem dochází k přelivu kapitálu do nemovitostí, na trhu je přebytek hotovosti. Ostatně naše společnost byla vůbec první, která s tím konceptem přišla na Praze 11, a plánujeme v něm intenzivně pokračovat. Prostě chceme i lidem v Praze nabídnout dostupnější, ale zároveň kvalitní bydlení.
Mluvíte o investorech, ale v Česku platí můj dům, můj hrad. Po bydlení ve svém touží i mladí.
Je to u nás hodně zakořeněné. Ekonomická realita je ale taková, že ne každý si může vlastní bydlení dovolit. Funguje to v okamžiku, kdy jsou levné hypotéky a dává větší smysl splácet vlastní bydlení než žít v nájmu. Jenže to v Praze mnohdy neplatí.
Bydlení je dnes drahá komodita a potvrzuje to i ČNB, která pravidelně uvádí, že bydlení je nadhodnoceno. Nejde ale o to, že by bydlení bylo naceněno nepřiměřeně vůči nákladům výstavby. Jde o to, že je nadhodnoceno vůči tuzemské kupní síle. Připusťme si však, že nedostačující a drahá výstavba není problém jen českého trhu. Několik let nazpátek mi kolegové developeři v Londýně vyprávěli o vícegeneračních hypotékách.
Ty fungují jak?
Když kupujete byt, nezadlužujete už jen sebe, ale i další generaci, která se v rámci dědického řízení může rozhodnout, jestli byt prodá a vyplatí rozdíl dluhu, nebo si byt ponechá a ten dluh doplatí.
Myslíte, že na ně dojde i u nás?
Ano. Dokonce už jsem o takto strukturovaném financování u nás slyšel. Otázka je, jestli potom není ekonomicky lepší si byt pronajmout než se takto dlouhodobě vázat. Ta nevázanost znamená i svobodu. V určité fázi života si vystačíte s garsonkou. Když máte rodinu, potřebujete třípokojový byt a pak vám zase postačí 2+kk.
Nové byty v Praze zdražily o desetinu, čtvereční metr stojí už 120 tisíc |
Pokud jde o investiční fondy, budou chtít Češi bydlet v jimi vlastněných domech? Nebudou mít k „anonymní“ firmě nedůvěru?
Co se té anonymity týče, je nesmysl si představovat nějaký cizí kapitál s negativní konotací. Nejedná se o spekulativní investice. Při výnosu dvě až tři procenta si je mohou dovolit jen silní a renomovaní investoři s velkou stabilitou, typicky třeba banky nebo penzijní fondy. Za nimi pak stojí konkrétní lidé, kteří jim svěřili peníze a očekávají z nich výnos. Je to krok správným směrem, který bude trh kultivovat. Vedle nájemního bydlení, jak ho známe dnes, bude existovat i vlastnické – otázkou je, jaký bude jejich vzájemný poměr.
Může s přílivem investorů dojít k odšpuntování výstavby?
Ne. V současné době je na trhu už tak vysoká poptávka, že ji jako developeři nejsme schopni uspokojovat. Nám konkrétně ale může nájemní výstavba pomoci v jiné věci. V rámci rozvoje velkých území, na kterých pracujeme na Smíchově nebo na Rohanském ostrově, kombinace vlastnického a nájemního bydlení stavby aspoň trochu urychluje.
