Růst cen domů a bytů se liší mimo jiné podle stáří zástavby. Starší byty vzrostly o deset procent v průměru. Nejvíce zdražovaly starší byty v Praze, a to v průměru o 18 procent. „Nedostatek volných bytů se v Praze výrazněji propisuje i do cen starých bytů,“ dodal Milan Roček, šéf společnosti Flat Zone, která se na analýze České bankovní asociace podílela.
„Cena starých bytů v Praze přitom neroste adekvátně vůči jejich kvalitě ve srovnání s novostavbou. Podíváme-li se na životnost či provozní náklady staršího bytu, cenová odchylka mezi například panelákem a novostavbou by měla být mnohem vyšší,“ upozornil.
Ve vlastním s pomocí rodičů, nebo prací v IT. Jak dnes mladí hledají bydlení |
Ceny novostaveb rostly pozvolněji – v průměru o osm procent, v hlavním městě o devět. Rodinné domy si pak v regionech i na celonárodní úrovni zachovaly téměř stejnou hodnotu, ale v Praze stouply o 15 procent.
Průměrná cena za metr čtvereční staršího bytu v cihlové zástavbě se pohybovala na konci roku 2024 v průměru nad 72 tisíci, v paneláku činila necelých 60 tisíc korun.
Novostavba při svém prvním prodeji stála za metr čtvereční průměrně přes 128 tisíc korun. Pokud se ji její majitel rozhodl přeprodat, mohl očekávat částku v průměru přes 116 tisíc korun za metr čtvereční. Rodinný dům, kterých je nejvíc ve Středočeském kraji, stál v průměru 5,3 milionu korun.
„Růst cen nemovitostí se týká celé Evropy, loni u nás byl pátý nejrychlejší,“ dodal porovnání s Evropou Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace. „Odlišuje nás ale dostupnost bydlení z pohledu vývoje mezd a růstu cen nemovitostí, kdy ceny rostou rychleji než mzdy. V roce 2024 bylo vidět, že hroší dostupnost z pohledu disponibilních příjmů obyvatel se zhoršuje. Ostatní státy, které měly v minulých letech nárůst cen nemovitostí, tak se jim to povedlo kompenzovat růstem ekonomiky a mezd. U nás toto neplatí,“ doplnil Šindel.
Srovnatelné údaje o cenách nemovitostí poukazují na nárůst cen nemovitostí o 124 procent ve srovnání s rokem 2015.
Na nový byt příjem skoro sto tisíc
Podle statistiky ČBA Hypomonitoru došlo v roce 2024 k silnému růstu objemu nových hypoték bez refinancování (+83 procent meziročně). Tento růst nicméně odráží slabé předchozí roky. Průměrná výše hypotéky v roce 2024 vzrostla o třetinu ve srovnání s rokem 2020. Na začátku roku 2024 se vyšplhala na 3,92 milionu.
Analýza spočítala, že průměrná cena novostavby v Praze o dispozici 3+kk o rozloze 75 metrů čtverečních činí 11 667 000 korun. Za předpokladu, že její kupec má 20 procent ceny z vlastních zdrojů a úroková sazba by byla 4,78 procenta, tak by splátka činila 48 900 korun měsíčně při době splácení 30 let. To znamená, že s ohledem na podmínky bank, které si při poskytování úvěrů kladou, potřebuje mít kupec měsíční čistý příjem 88 900 až 97 800 korun.
Stavební normy si často odporují, stěžují si developeři. I proto jsou byty drahé |
Zmíněných 20 procent z ceny bytu v hotovosti je podmínka pro poskytnutí hypotečních úvěrů. Lidem mladším 36 let stačí deset procent. Měsíční splátka by pak ale byla ještě vyšší.
U bytů ve starším panelovém domě už je bilance příznivější. Například v Brně stačí na obdobný byt jako byl ten pražský měsíční příjem mezi 53 tisíci až necelými 59 tisíci.
Velmi dobře pak ze srovnání vychází Ústí nad Labem. Zde by měsíční splátka modelového staršího bytu dosahovala 12 tisíc, takže stačí příjem necelých 22 tisíc korun.
Tam, kde lidé chtějí žít, byty nejsou
S ohledem na to, že centrální banka snižuje svou hlavní úrokovou sazbu, která ovlivňuje i cenu hypoték, lze čekat, že hypoteční úroky během roku ještě klesnou. „Lidé proto urychlují svá rozhodnutí o koupi nového bydlení, protože odklad nákupu by je v příštích měsících mohl vyjít dráž. Realitní developeři předpokládají další růst cen, zejména v klíčových městských aglomeracích, jako jsou Praha a Brno,“ vysvětlil Jaroslav Ton, spoluzakladatel realitní a investiční skupiny Salutem Group.
„Cenová dynamika však postupně snižuje výnosnost investic v těchto lokalitách, což motivuje investory k hledání příležitostí v regionech nabízejících atraktivnější výnos,“ dodal.
Velkou poptávku po bytech, která žene jejich ceny nahoru, vnímá také finanční ředitel skupiny Redstone Jiří Medřický. „Očekáváme, že průměrné ceny letos vzrostou o 5 až 6 procent, může to být i více, ale v desetiprocentní růst už nevěřím,“ očekává Medřický.
Podle ekonoma Šindela by tak lidé neměli nákup odkládat na dobu, kdy úroky hypoték klesnou. „Růst cen nemovitostí byl vyšší než pokles úrokové sazby,“ dodal Šindel. „Základní problém je, že se staví málo bytů v místech, kam směřuje velká poptávka. To je hlavní problém. Lidé chtějí být tam, kde je práce, infrastruktura a podobně. Tak je to na celém světě,“ dodal Šindel s tím, že dostupnost bydlení se zvýší, pokud se bude stavět tam, kde je poptávka vyšší než nabídka. „Tohle musíme akceptovat,“ tvrdí.
Také Jiří Piluša, finanční ředitel developerské společnosti Neocity, radí nákup moc neodkládat. „Kvůli nepovedené digitalizaci stavebního řízení a zdlouhavému schvalovacímu procesu výstavba nových bytů nadále silně zaostává za poptávkou, což vytváří tlak na růst cen nemovitostí a my očekáváme, že tento trend bude v roce 2025 pokračovat. Proto pokud lidé uvažují o nákupu bydlení, neměli by příliš váhat,“ vysvětlil Piluša.
Co se týká soukromé výstavby rodinných domů, tak tam podle Kamila Jeřábka, šéfa stavebnin Wienerberger, lidé na nižší sazby hypoték čekají. „Zásadní pro rozhýbání sektoru soukromé výstavby je magická hranice úrokových sazeb 3,5 procenta, která reflektuje úroveň, jež je investory vnímaná jako vyvážená. Lidé chtějí stavět, ale neakceptují aktuální nastavení hypotečního trhu,“ říká Kamil Jeřábek.
