Bydlím v Severomoravském kraji v domě, ve kterém jsou čtyři byty v osobním vlastnictví. Každému majiteli patří čtvrtina domu. Tři jednotky jsou obývané, jeden je prázdný, vlastník vůbec nekomunikuje.
Problémem je ale soused, který nechce nic platit a na nic přispívat. Je mu přes 80 let a říká, že už žádné peníze do domu vrážet nebude. Kvůli tomu nemáme ani fond oprav. Odmítá samozřejmě platit elektřinu ve společných prostorech.
Společenství vlastníků nemůžeme založit, protože k tomu je potřeba mít v domě pět bytů. My máme pouze čtyři. Dům potřebuje novou střechu, která je již v dezolátním stavu.
Několikrát mi zateklo do bytu. Vždy se to nějak zalátalo, ale to není řešení. Komín, který soused samozřejmě také využívá, je na spadnutí a drží pohromadě jen díky vyvložkování. Ale souseda můj problém vůbec nezajímá, protože bydlí pode mnou v klidu a suchu.
Pouze dva majitelé bytů, tedy já a další soused, se snažíme závady opravovat, ale investovat do cizího se nám vůbec nechce. Jak donutit sousedy, aby se finančně podíleli na opravách v domě? Uvažuji o právní cestě, ale po soudech se mi běhat nechce a nerad bych zbytečně vyhazoval peníze.
Na dotaz čtenáře odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:
Daniel Kotula, spolumajitel RE/MAX Center
Řešení správy domu a příspěvků na opravy závisí na tom, zda je dům rozdělen na jednotky prohlášením vlastníka, či jde o spoluvlastnictví na domě s právem užívání jednoho z bytů.
Nemovitost je rozdělena na jednotky
Pokud je nemovitost rozdělena na jednotky, nemusí vzniknout společenství vlastníků jednotek, správa se řeší podle pravidel uvedených v prohlášení vlastníka a rovněž se mohou použít ustanovení o shromáždění, tedy fungovalo by to obdobně jako u založeného společenství vlastníků jednotek, rozhodovalo by se o výši příspěvků na správu domu (fond oprav), jakož i o samotných opravách atp.
Pokud by některý z vlastníků nepřispíval na schválené služby, například osvětlení chodeb nebo příspěvky na správu domu, je možné nároky na tyto příspěvky žalovat u soudu a následně exekučně vymáhat, což může vyústit i v nucený prodej (dražbu) jednotky.
Spoluvlastnictví na domě s právem užívání jednoho z bytů
Pokud není nemovitost rozdělena na jednotky a jsme vlastníkem ideálního podílu na domě s právem užívání bytu, pak jsou zde dvě možnosti. První je získat pro dohodu o opravách nadpoloviční většinu spoluvlastníků, tyto opravy realizovat a žalovat ostatní spoluvlastníky, kteří na opravy nepřispěli, o proplacení nákladů na opravu připadající na jejich podíl. Tento nárok je možné rovněž exekučně vymáhat, tedy může v nejkrajnějším případě skončit dražbou spoluvlastnického podílu.
Druhou možností je podání návrhu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví u soudu. Soud pak může rozhodnout o rozdělení domu na jednotky, o prodeji podílu dalším spoluvlastníkům nebo prodeji celé nemovitosti.
Jiří Buchvaldek, partner AK HRUBÝ & BUCHVALDEK
Správu domu, a tedy i opravy a údržbu domu, tam kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek, zajišťuje správce zvolený vlastníky jednotek, a to podle pravidel určených v prohlášení vlastníka, kterým byl dům rozdělen na jednotky.
Pošlete příběh Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení. |
Stejně jako u SVJ, při hlasování spoluvlastníků rozhoduje jejich spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku. Není-li správce určen, může kterýkoliv vlastník svolat schůzi vlastníků a navrhnout zvolení správce. Stejně tak mohou vlastníci jednotek jednat o jakýchkoliv jiných věcech spojených se správou budovy.
V dané věci je tedy třeba, aby byla svolána schůze vlastníků jednotek. Schůze je usnášeníschopná, jsou-li přítomni vlastníci s nadpoloviční většinou hlasů (není-li v prohlášení vlastníka uvedeno jinak). K přijetí usnesení schůze je třeba nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků. Pokud některý z vlastníků nekomunikuje a na schůze nechodí, připravuje se tak o právo ovlivnit rozhodování o společné věci.
Na programu schůze by mělo být odsouhlasení příspěvků do fondu dlouhodobých záloh (tzv. fondu oprav), odsouhlasení opravy střechy a komínů, které jsou společnými částmi domu, a zvolení správce (pokud nebyl zvolen). Správce (pokud je) následně zajistí výběr příspěvků a provedení oprav. Vlastníky, kteří neplatí odsouhlasené příspěvky, může správce zažalovat.
