Pondělí 23. května 2022, svátek má Vladimír
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pondělí 23. května 2022 Vladimír

Nejhorší problémy v bytě. Závady, které při koupi nesmíte přehlédnout

  1:00
V dalším díle našeho seriálu Reality pod lupou vám ukážeme a popíšeme závady v bytě, které mohou výrazně potrápit vaše peněženky. Při podrobných prohlídkách bytů na ně narazil inspektor Mosio ze společnosti Bytecheck.

Nedodržení normové vzdálenosti mezi toaletou a dveřmi v novém bytě. Při každém použití se musí záchod překračovat, případně složitě manipulovat s dveřmi při vstupu. | foto: Bytecheck

Vždy je dobré nemovitost důkladně technicky prověřit. Doporučuje se s prohlídkou začít již před vstupem do bytu samotného. Neměli bychom zapomenout, že si kupujeme také příslušenství a podíl na společných prostorách domu a jeho technickém vybavení.

Mnohé náklady spojené s údržbou domu mohou nepříjemně překvapit, zvláště pokud s nimi nepočítá fond oprav. Měli bychom si dobře prohlédnout fasádu domu. Je poničená, v případě objektů, které nejsou historicky cenné, má provedenou dodatečnou tepelnou izolaci? Je dobré si také všímat stavu soklu, sklepů či půdy (pokud se na půdu dostaneme).

Co lze najít při prohlídce bytu

Vlhkost je jedním z problémů, který se může při zběžné prohlídce jevit jako maličkost: drobné opadání omítky, zatečení na trámech. Tolik domů má podobné projevy, že to považujeme za normální stav. A přesto, pokud jsou trámy ztrouchnivělé a vlhkost ničí omítku a stěny, mohou jít náklady na výměnu a opravy do statisíců korun.

Stejně tak opravy zničených historických fasád mohou společenství vlastníků nepříjemně překvapit zvýšenými náklady. Vždy je nutné se zajímat o to, kolik se do fondu oprav přispívá, případně jak jsou plánované rekonstrukce, existuje-li plán revitalizace domu.

Pozdější nutné přístupy a stavební úpravy v interiéru bytu vlivem odsouhlasených stavebních úprav jsou zatěžující a nepříjemné. Příkladem jsou rekonstrukce a výměny stoupacích vedení v domě, které vás budou bolet zejména tehdy, pokud si před tím pořídíte novou koupelnu.

V souvislosti s fondem oprav je nutné zjistit, zda lodžie, balkony a terasy, které náleží bytu, jsou přímým vlastnictvím či jen v trvalém užívání daného vlastníka bytu. V případě přímého vlastnictví mohou být náklady na opravu poškozeného zábradlí nebo zatečení do sousedních bytů připsány budoucímu majiteli.

Konflikt mezi provedením obkladu do standardem definované výše 1,8 m a dřevěnou obložkou dveří. Výsledkem je nespokojený klient a obložka, která nahoře pruží a ničí se.

Plastové okno v panelovém domě je nainstalované na vnitřní líc stěny. Riziko prochládání spáry, kondenzace vlhkosti, rozvoje plísní. Na těsnění zasklení jsou stopy plísně.

Zvláště pak pokud není provedená důkladná rekonstrukce. U zábradlí také hrozí ztráta stability konstrukce a vážný úraz. Náklady na opravy zatékajících teras, lodžií či balkonů se mohou vyšplhat až na desítky tisíc korun.

Hluk od sousedů a problémy s topením

Zvláštní kapitolou je akustika staveb. Jednou z možností je provést měření. Nezřídka je však neproveditelné, protože do sousedního bytu není umožněn vstup. V tomto případě lze akustiku hodnotit pouze nepřímo, na základě fotografií ze stavby či se dotázat majitelů okolních bytů.

Důležitý je také hluk okolí. Vždy je lepší, pokud místo navštívíte pozdě odpoledne, abyste zjistili hluk z okolních bytů a chodeb. Vibrace potrubí u sousedů či hluk z ulice hrají nezanedbatelnou roli. Náklady na akustická opatření mohou být enormní a technické řešení náročná, ne-li nemožná. V případě novostaveb kupujícího chrání vyhlášky, které přímo předepisují požadovanou vzduchovou neprozvučnost.

Byt v podkroví. Zatéká do něj ventilačním potrubím. Nutno opravit napojení potrubí, ideálně bočně.

Prostor pro umístění pračky v novém bytě. Běžná pračka má rozměry 600 x 600 mm. Naměřeno 595 mm. Nutno přebourat, případně instalovat pouze úzkou pračku s horním plněním.

Skryté vady na vás mohou číhat v otopném systému. Při prohlídce nemáte možnost zjistit, jakým způsobem jsou provedeny rozvody, zda vyhřátí bytu trvá dlouho či není-li chladnutí a ohřívání systému doprovázeno nepříjemnými hlasitými zvukovými projevy.

Odborník dokáže zkušeností odhadnout, je-li zdroj tepla dostatečný vzhledem k velikosti bytu či potřebám ohřevu vody. Na vady, které jsou skryté, jako jsou například rozvody či návrh systému je ovšem potřeba myslet již při sestavování a podpisu smlouvy.

Hledáme další zájemce

Reality po lupou

Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte s námi.

Přihlásit se můžete ZDE

Kupříkladu při koupi bytu na jaře nemusí být ani záruční doba na starší nemovitosti, daná občanským zákoníkem, dostačující k tomu, abyste problém odhalili.

Doporučujeme také kontrolu prostoru stoupacích šachet a vedení. Těsnění montážní pěnou pod stropem neutěsní kouř a případný žár požáru u sousedů či u vás.

Ve valné většině bytů je prostor šachty součástí bytu a měl by být od okolních bytů oddělen. Je dobré se zajímat i o celkové požární řešení bytu.

Například špatně provedená dělicí předstěna ze dřeva nebo příliš tenkých tvárnic, vzniklá při rozdělení velkého bytu na dva, oheň nezastaví a dokonale vás seznámí se zvyky a zvukovými projevy sousedů.

Výměna oken: plíseň a vlhkost

Některé rekonstrukce, zejména výměna oken, nejsou provedeny komplexně a jako nový majitel musíte počítat s dodatečnou investicí. Okna nebývají, zejména v panelákových bytech osazena správně, jsou umístěna na vnitřním líci stěny. V takovém případě může prochládat stěna v jejich okolí.

Zejména plastová okna, která jsou naprosto těsná při nedostatečném větrání, mohou přispívat ke zvýšené vlhkosti a tvorbě plísní. Oprava, která znamená jejich přemontování a dodatečnou izolaci, se pohybuje u bytu běžné velikosti i okolo 40 tisíc.

Nesprávné provedení okna, tvar ostění neumožňuje obtékání teplým vzduchem. Na skle kondenzuje vnitřní vlhkost a dále ničí okno a ostění.

V zájmu úspor nákladů rekonstrukce často nedojde k úpravě nadpraží. Máte sice kvalitní dřevěné či plastové okno s izolačními skly, ale v nadpraží dochází k vlhnutí a chladnutí stěny, neboť ocel nad oknem není nijak ochráněna. Okno je nutné vnímat jako systém, pokud není upraven vnější parapet a ostění, může docházet k zatékání, vlhnutí a pronikání chladu. Náprava si opět vyžádá nemalé dodatečné investice.

Úskalí koupelny

Byt by měl mít prostory dimenzované tak, aby se do nich dalo snadno umístit standardní vybavení. Pokud je v koupelně sprchový kout s masážním panelem, vyplatí se zkontrolovat si, jak je osazený. Zejména výrobky atraktivních zakulacených tvarů nepřiléhají ke stěnám a vzniklé skuliny je téměř nemožné vyčistit.

Potíže mohou nastat i s místem pro pračku. Vyplatí se zkontrolovat jeho rozměry. Běžná pračka má velikost zhruba 600 × 600 mm a místo pro ni musí s tímto rozměrem počítat, stejně tak jako s prostorem pro vývody a odvod vody. Bourání a zvětšování prostoru představuje další zbytečný náklad.

Stejně tak je nutné vědět, že rozměry v bytě jsou dány potřebami osob, které byt užívají. Například vzdálenost mezi záchodem a dveřmi musí být alespoň 300 mm. V opačném případě musíte záchod různě překračovat. Vybourání a otočení dveří stojí 10-15 tisíc korun.

Potrubí od toalety souseda jako součást interiéru bytu. Vzhledem k výšce a provedení větrání není možné udělat podhled. V případě zatečení vyteče obsah potrubí přímo do koupelny.

Potrubí ano, ale jen to vaše

V bytě také nemají být jiná vedení a potrubí než ta, která do bytu náleží. Odpad sousedovy toalety je nejen nepříjemný pohledově, ale také může vytéct přímo do vaší koupelny nebo záchodu.

Je dobré mít se na pozoru, jsou-li v bytě části stěn neomítnuté, zvláště v novostavbách. V případě, že jde o obvodové stěny či mezibytové stěny, nemusí vyhovět akustické parametry.

Výrobce materiálu posuzuje stěnu jako systém včetně správné omítky. Při našich kontrolách se nám již stalo, že nezapravenou mezerou mezi cihlami bylo možné prostrčit drát až k sousedům. Při takovém provedení nutno počítat s náklady na případnou demontáž kuchyně, práce, úklid, zpětnou montáž, ztracený čas.

Pozor na elektrické rozvody a parkovací místa

Důkladným vysavačem vaší peněženky jsou pak elektrické rozvody. V mnoha panelákových bytech a ve starší zástavbě jsou stále ještě hliníkové rozvody. Musí se pravidelně kontrolovat, neboť hrozí kupříkladu zkrat a případný požár. Nelze je ani nijak rozšiřovat vzhledem na nároky moderního vybavení bytu. Náklady na výměnu rozvodů v bytě 3+1 se pohybují v závislosti na provedení i okolo 80 tisíc korun.

Při prohlídkách samozřejmě nacházíme větší počet povrchových vad. Pokud jsou takové vady projevem "skrytých" poruch (kupříkladu statické trhliny, známky poškození podlahy nadměrným prohýbáním či ničením těžkým nábytkem, poškození stěn vlivem vlhkosti v konstrukci apod.), mohou pak náklady na jejich odstranění nepříjemně překvapit.

Parkovací stání šířky 2,25 m. I toto umožňuje norma, pokud je dům povolen před březnem 2011. Stání pouze pro kategorii vozů mini a šikovného řidiče.

Koroze v místě kotvení nosného sloupu a stojky zábradlí. Při dalším rozvoji může dojít k poruše nosnosti.

Kupříkladu vyrovnání podkladu podlahy a výměna poškozených lamel nebo dlažby může, v závislosti na výšce vyrovnávací vrstvy a ceně nové podlahy, přijít až na
2 000 Kč/m². Stejně tak náklady na odvlhčení vysoce převyšují opravu omítky samotné. Jen sanační omítka, která pomáhá lepšímu odvodu vlhkosti na povrch, vás může přijít i na 900 Kč/m². Vždy zde platí, že je nejprve nutné vyřešit příčinu problému a následně opravit povrchovou vadu samotnou.

Závěrem zdánlivá drobnost, kterou může mnohý z nás snadno přehlédnout. Pokud kupujete byt s parkovacím místem, doporučujeme ověřit si, že šířka parkovacího stání umožňuje parkování vašeho vozu. I parkovací místo (šířka stání 2,25 m) je, v případě, že je dům povolen před březnem 2011, v souladu s předpisy. Pokud však vlastníte cokoliv většího než vůz kategorie mini, nemusíte zaparkovat vůbec.

Reality pod lupou

Pořízení vlastního bydlení je úkon, který vyžaduje pevné nervy. Nároky na kvalitu a estetiku bydlení má každý z nás jiné, ale nikdo nechce koupě bytu litovat.

Proto je tu náš seriál Reality pod lupou, který jeho účastníkům podobné překvapení nepřipraví a vás provede reálnými situacemi se všemi strastmi a úspěchy konkrétních případů.

  • Společně najdeme vhodný dům či byt a vždy ověříme jeho technický a právní stav tak, aby později nezpůsobil majitelům vrásky na čele.
  • Vyhodnotíme financování, právní i technické a architektonické aspekty pořizovaných nemovitostí.
  • Nové majitele po čase navštívíme a zjistíme, zda jsou jejich původní představy splněny.
Reality iDNES.cz - realitní portál, Bytecheck - inspekce nemovitostí

Společný projekt rubiky Bydleni.iDNES.cz, portálu Reality.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí před jejich koupí nebo převzetím od developera, chce ukázat, že koupě nemovitosti nemusí být žádný strašák.  

HLEDÁME DALŠÍ ZÁJEMCE

Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. Přihlásit se můžete ZDE

Vybrali jste si nemovitost nebo ji prodáváte a chcete využít inspekci nemovitosti? Se seriálem Reality pod lupou máte slevu 20 %. Stačí vyplnit formulář.

Autoři:
  • Nejčtenější

Skála prošla vilou jako obrovitý proud lávy až na terasu. Podívejte se

Vila Lea s výhledem na překrásné zátoky Azurového pobřeží nedaleko Monte Carla vznikla na pozemku o rozloze 4 500 metrů...

Roubenka na Moravě překvapila sousedy i úředníky. Výsledek je skvělý

Na jihomoravském venkově, kousek od Brněnské přehrady, by dřevěný dům čekal jen málokdo. Roubenky tu nemají tradici. O...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Rekonstrukce sto let starého domu přišla i s vybavením na milion a čtvrt

Porovnávat rekonstrukci, k níž má architekt neomezený rozpočet i v řádu desítek milionů korun, a proměnu starého domku,...

Dřevostavba předčila jejich očekávání, tepelné čerpadlo byla skvělá volba

Byla to vlastně náhoda. Když se mladí manželé rozhodli pořídit si svůj první společný dům, jak se říká na „zelené...

Jednoduchý dům majitelé úplně otevřeli. Chtěli doma slunce a vzduch

Má tvar trojúhelníku, je velký 120 metrů čtverečních a tvoří jej jeden otevřený prostor s hudební místností v patře....

Půst, občas večeře, čtyři kávy denně. Jak jíst podle výživového poradce Havlíčka

Premium Strava ovlivňuje nejen naši váhu či kondici, ale i náladu a zdravotní stav. Ostatně až dvě třetiny všech nemocí mají...

Vláda má 20 korun z každého litru benzinu, říká šéf sítě levných čerpacích stanic

Premium Nikoho nenechají na pochybách, že tohle je nízkonákladová firma, kde se nehýří. Okázalost tu nemá místo. Spolumajitel...

Všechno vymyslela Škrlová. Je to hlava manipulace, říká režisér Síbrt

Premium Před patnácti lety Česko šokovala kuřimská kauza. Týrání malých chlapců nejbližšími příbuznými i podivná role „Aničky“....

  • Další z rubriky

Rekonstrukce sto let starého domu přišla i s vybavením na milion a čtvrt

Porovnávat rekonstrukci, k níž má architekt neomezený rozpočet i v řádu desítek milionů korun, a proměnu starého domku,...

Odborníci radí, jak si pořídit domácí kryt. Máte několik možností

Premium Původně se měl tento článek zabývat výstavbou sklepů a sklípků z betonových dílů, v nichž si uskladníte jarní zeleninu,...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Cihly v Kalifornii na stavbu domů zakázali, jinak se vrací k tradici

Případné zdražování cihel kalifornské architekty a investory netrápí. Kvůli častým zemětřesením jsou cihly jako...

Sex, kyanid i mimozemšťané ovlivnili sakrální architekturu v LA

Vezmeme-li v úvahu, že v Los Angeles působí všechna světová náboženství a k tomu víc než tisíc náboženských sekt, je...

Část dětí dostane 5 000 Kč automaticky, zbytek bude žádat elektronicky

Rodiče, kteří na své potomky pobírají příspěvek na dítě, dostanou státní pětitisícovou pomoc automaticky. Ostatní budou...

Jelínek z Luneticu byl u smrtelné nehody, po koncertě srazil na dálnici muže

V sobotu vystoupili Lunetic na koncertě Leoše Mareše. Když se zpěvák skupiny Václav Jelínek (43) vracel domů do...

Hrušínského dcera se svlékla pro Playboy. Manžela to překvapilo, říká

Pro nové číslo Playboye se svlékla a nafotila sexy snímky Kristýna Hrušínská (37). Dcera Jana Hrušínského a Miluše...

Ukrajinci dostali západní superhoufnice M777. Do akce šla i Bohdana

Ať už si dělostřelectvo v dávných dobách vysloužilo titul královny či krále bojiště, ukazuje se i v jednadvacátém...

Po seskoku s padákem zůstala ochrnutá, nyní odešla přehlídku prádla

Dnes devětadvacetiletá Emma Carey v roce 2013 odcestovala z Austrálie do Evropy na plánovanou dovolenou. Tehdy se ve...