Ceny nemovitostí, tedy bytů i domů, se sice podle statistik v druhém čtvrtletí tohoto roku zastavily, jenže úrokové sazby hypoték se vyšplhaly na úroveň kolem sedmi procent, a tak zejména mladí lidé nemají šanci na pořízení nového bytu či domu.
I proto průzkum Stavební spořitelny České spořitelny z května 2022 ukázal, že 40 procent zájemců by dalo přednost koupi starší nemovitosti. V 60 procentech případů jsou důvodem peníze, na novostavbu totiž zájemci nedosáhnou.
Ceny stavebních materiálů šly prudce nahoru i kvůli cenám za energie potřebné k jejich výrobě. To platí hlavně o skle a keramice.
„Podle našeho průzkumu chce bydlet ve vlastním 9 z 10 Čechů, jinými slovy jen 10 procent z nás po něm netouží,“ říká Libor Vošický, předseda představenstva Stavební spořitelny České spořitelny.
Řešením není ani nájemné bydlení, jehož ceny výrazně stouply a možností navíc rapidně ubylo, a tak mnozí vidí řešení v rekonstrukci staršího bytu či domu. Jenže právě zde číhá řada nebezpečí, které zejména mladí lidé nedokážou odhadnout. Svou velmi nebezpečnou roli zde sehrává také enormní zdražování stavebního materiálu i práce řemeslníků.
Na prvním místě musí být názor odborníka
Bez posouzení odborníka se rozhodně nevyplatí pouštět do koupě a následné rekonstrukce. Třeba u domu může být narušená statika, vysoká zemní vlhkost (typické je to u staveb ve svahu, od něhož dům vlhne), náklady na odvlhčení a hydroizolaci pak představují statisíce navíc.
Staré domy mívají výšku obytné místností v přízemí třeba jen 2,2 m, jenže dnes musí mít alespoň 2,5 m, zvýšení bývá přitom většinou nemožné. Stejně tak se špatně řeší změna dispozice, kdy původní dům měl průchozí pokoje.
Mylná je i představa, že koupím ruinu na malém pozemku, tedy za nižší cenu, zbourám ji a postavím na pozemku novou stavbu. Jenže rodinný dům může zabírat maximálně 30 % plochy pozemku.
 |
U starých domů hrozí i to, že mohou být památkově chráněné. Památkáři mohou vyžadovat postupy a materiály, které výrazně navýší cenu rekonstrukce.
Řadu informací může prozradit i katastr, věřit jen slovům původních majitelů se nemusí vyplatit. Tím, že třeba v létě nemívá jejich studna dostatek vody, se vám chlubit nebudou. Cenné mohou být proto i informace od sousedů. Zajímejte se i to, co se může „dít za humny“: dálniční obchvat nebo výstavba nových domů rozhodně nepotěší.
Počítejte také s tím, že i když vám stavební firma udělá přesný rozpočet, jen málokdy se podaří jej dodržet. Hlavně při velkých rekonstrukcích se mohou objevit závady a problémy, o nichž nikdo neměl ani tušení.
Bourání příček je možné jen se souhlasem statika.
Problémy s rekonstrukcemi bytů
Ani u bytu se bez konzultace s odborníkem neobejdete. Před koupí doporučuje architektka Věra Konečná požadovat půdorys bytu se všemi nosnými stěnami a příčkami, aby bylo možné zvažovat případné změny.
U starých domů radí provést stavební průzkum. „Třeba dřevěné stropy, které jsou typické pro domy z 30. let, mohou být prohnilé, při stavebním zásahu hrozí i zřícení. Trámy prohnilé vlivem zatékání nejsou vidět, jedině sonda může odhalit jejich technický stav. Navíc dřevěné konstrukce vyžadují suché stavební procesy a možnost provětrávání a zásahy do konstrukcí musí posoudit statik,“ vysvětluje architektka Konečná.
A dodává: „Žádnou příčku není možné libovolně bourat, může hrát roli v celém konstrukčním systému. To platí třeba právě u dřevěných stropů. Příčky často totiž procházejí všemi patry nad sebou a jsou staticky provázány se stropy. Zbouráním příčky například ve 3. patře se zřítí všechny další ve vyšších patrech. Nové příčky by měly být lehké, aby neohrozily únosnost stropu.“
Hmotnost panelu nedovoluje vyříznutí celé potřebné části.
Statik musí také rozhodnout o možnosti nejen vybourat příčku v panelovém domě, ale i vyříznout dveře v původní příčce. Vyplatí se také požádat o návrh projektu architekta, který nejlépe odhadne, jak co nejsnadněji (i nejlevněji) provést požadované změny, zejména v dispozici.
Pozor je nutné si dát také na výměnu oken: těsné okno s izolačním zasklením v nezateplené fasádě může způsobit vznik plísní, výměnu okem je třeba udělat před zateplením fasády.“
A tady nastává další problém: například u panelových domů, kde bylo zateplení již provedené, ale okna vyměněná nebyla, trvá často SVJ nebo družstvo na tom, že se po dobu záruky, zpravidla pět let, nesmí nijak zasahovat do fasády, tedy ani měnit okna.
Prostudovat si stanovy SVJH nebo družstva ještě před koupí bytu je proto naprosto nezbytné. Noví majitelé se mohou hodně divit: řada změn je možná jen se souhlasem, někde se zakazuje i instalace klimatizace nebo předokenních žaluzií. Co na tom, že v bytě je vedro k padnutí...
Co ukázal průzkum
Při rekonstrukci by se 43 procent Čechů podle průzkumu spoléhalo na vlastní úspory. Stavebko nebo úvěr ze stavebního spoření by k zaplacení rekonstrukce použila třetina Čechů. Neopomenutelným prvkem každé současné rekonstrukce jsou také udržitelné technologie. Lidé by si podle průzkumu Buřinky nejvíce přáli instalovat fotovoltaické panely a využívat dešťovou vodu. Třetina chce jejich pořízení platit z vlastních úspor a necelá třetina spoléhá na pomoc dotací.
Výsledky průzkumu z května 2022
K novostavbě se přiklání třetina Čechů. Jen osm procent by volilo přístavbu u rodičů či prarodičů a stejný počet preferuje družstevní bydlení.
„Hypotéka, jako úvěr zajištěný nemovitou věcí, slouží především k financování koupě nebo stavby nemovitosti. Úvěr ze stavebního spoření je zase vhodný při rekonstrukci nebo koupi družstevního bydlení. Úroky z obou těchto typů úvěrů je možné odečíst ze základu daně a tím i ušetřit. Buřinka se specializuje na rekonstrukční úvěry. To potvrzují i statistiky. V poslední době stojíme za renovacemi největšího počtu domovů financovanými pomocí úvěru ze stavebního spoření,“ říká Radek Perman, člen představenstva Stavební spořitelny České spořitelny.
