Pondělí 1. března 2021, svátek má Bedřich
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pondělí 1. března 2021 Bedřich

Realitní právní poradna

Poradna ukončena

Na otázky odpovídá

logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI

Vážení čtenáři serveru Bydlení.idnes.cz, v této rubrice vám specializovaní právníci z Advokátní kanceláře Rychetský Hlaváček Krampera & partneři ve spolupráci s firmou NEXIA Prague a.s., zodpoví bezplatně vaše otázky z oblasti realitního práva a souvisejících daňových a účetních oblastí. - více ZDE

Advokátní kancelář Rychetský Hlaváček Krampera & partneři
Kořenského 15/1107, 150 00 Praha 5
tel.: 257 312 083, 257 311 083
e-mail: akrhk@akrhk.cz

NEXIA Prague a.s.
Žerotínova 35, 130 00 Praha 3
tel.: 221 584 301, 221 584 302
e-mail: nexiaprague@nexiaprague.cz

Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do deseti pracovních dnů.

Výměnou za 2 000 dukátů získáte e-mailem kód, který připíšete k otázce.

Prohlášení o odpovědnosti. - více ZDE

Nejvíce se ptáte

Družstevní bydlení
dobry den chtela bych se zeptat na nasledujici: mam druzstevni byt, ve kterem je problem s odvetravanim ve stupackach. Mame v bytech vetraky na zachodech a jakmile nekdo z lidi pusti vetrak v jakemkoli patre,vycucava to vzduch ode me. Je to dost hlucne. Bude to zrejme spatnym tesnenim v hlavni odstavaci trubce. Chtela bych se zeptat kdo uhradi opravu za tohle. Druzba? Je take na nich aby si oddelali stenu a zachod? Tvrdi,ze to uz neni na ne. Ohrazuji se taky tim ze mam vymenenou stenu z zelezne puvodni na drevenou a ze je to v rozporu s protipozarnim narizenim. Ale to jsou 2 ruzne veci. Zajimalo by me hlavne jestli mi oni tuhle stenu a zachod musi bezplatne odmontovat a vse opravit. Dekuju moc predem za odpoved.
simi
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že jste nájemcem družstevního bytu a vlastníkem domu je družstvo. Dle ust. § 687 odst. 4 obč. zák. práva a povinnosti nájemce, který je členem bytového družstva, při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených, upravují stanovy družstva. Tedy podmínky oprav a údržby družstevního bytu mají zvláštní režim, upravený stanovami konkrétního bytového družstva. S ohledem na uvedené skutečnosti jsme toho názoru, že celý postup ohledně opravy ventilátoru je třeba předně hledat ve stanovách Vašeho družstva. Vycházejíc z Vašeho dotazu je patrné, že družstvo Vám nedalo souhlas na výměnu dotyčné stěny předem. Ustanovení § 694 obč. zák. uvádí, že nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil. Z popsaných důvodů se domníváme, že byla porušena citovaná zákonná ustanovení a družstvo jako pronajímatel při opravě ventilátoru může odmontovat stěnu na Vaše náklady. Též upozorňujeme na skutečnost, že pokud opravdu výměna stěny je v rozporu s protipožárními předpisy, pak by současně docházelo též k jejich porušování a pronajímatel – družstvo Vás může požádat o odstranění této úpravy na Vaše náklady. Závěrem odkazujeme (s ohledem na Vámi zmiňovaný hluk z ventilátorů), že dle ust. § 687 odst. 1 obč. zák. je pronajímatel mj. povinen nájemci zajistit plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, přičemž pokud pronajímatel přes upozornění nájemce v bytě nebo v domě neodstraní závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, za podmínek daných ust. § 698 a násl. obč. zák.
Koupě nemovitosti
Dobrý den, plánujeme koupi bytu od developera, chtěla bych se tímto zeptat, jaké přílohy by měly být součástí rezervační smlouvy´či pozdější smlouvy o smlouvě budoucí. Moc děkuji za odpověď. V.
Vera
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že hodláte realizovat koupi bytové jednotky s příslušnými spoluvlastnickými podíly na domě a pozemku (pozemcích). V takovém případě budete potřebovat zejména aktuální výpis z katastru nemovitostí ohledně předmětu koupě, pokud bude v té době již zapsán, jako např. rozestavěná jednotka, příp. výpis ohledně vlastnictví pozemku, a nabývací titul prodávajícího, příp. výpis z katastrální mapy. Nelze obecně říci, bez znalosti konkrétního případu, jaké přílohy mají být součástí rezervační smlouvy či smlouvy budoucí. V každém případě musí být takový právní úkon mj. určitý a musí být přesně vymezen předmět prodeje, kupní cena apod. Rozhodně doporučujeme, aby sepis kupní smlouvy, příp. další související dokumenty, provedl např. advokát, notář apod. (či minimálně provedl jejich kontrolu), a to zejména z důvodu, že kupní smlouva musí obsahovat takové náležitosti, aby bylo možné provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud se týká smlouvy budoucí dle ust. § 50a obč. zák., kdy se účastníci zavazují, že do určité doby uzavřou smlouvu, musí tato budoucí smlouva obsahovat její podstatné náležitosti, a to s odkazem jednak na občanský zákoník i zákon o vlastnictví bytů, který v ust. § 6 obsahuje další náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, které musí smlouva obsahovat kromě obecných náležitostí daných ust. § 43 a násl. obč. zák. Např. ve Vašem případě, kdy se zřejmě bude jednat o první převod jednotky, se ke smlouvě bude přikládat půdorys všech podlaží, popř. jejich schemata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.
Koupě nemovitosti
Dobrý den, ráda bych se poradila o vlastnictví bytu. V listopadu 2007 jsme se s přítelem rozhodli koupit byt. Hypotéku na ještě nepostavený byt do osobního vlastnictví si přítel vzal na sebe (je to výhodnější) a také předkupní smlouvu podepsal pouze on, přestože jsme zálohu na byt skládali na půl. Byt bude dostavený až v létě 2009 a tehdy se bude podepisovat kupní smlouva. Chtěla bych vědět, zda ji můžeme podepsat oba a být tedy oba vlastníci bytu? V době podpisu kupní smlouvy již budeme manželé, takže bych taky chtěla vědět, zda se nemovitost stává majetkem v době podpisu předkupní nebo kupní smlouvy? Pokud by to bylo podpisem předkupní smlouvy, je jejím vlastníkem zatím jen on (a to před svatbou). Je možné její vlastnictví upravit předmanželskou smlouvou? Jednoduše bych chtěla vlastnit byt na půl a protože jsem udělala chybu, že jsme také nepodepsala předkupní smlouvu, potřebuji poradit, jak o svou půlku nepřijít…děkuji.
anna
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, pokud se týká Vámi uváděné situace, z hlediska Vaší právní ochrany Vám doporučujeme, pokud v rozhodné době budete jako druh a družka (nebudete v době podpisu kupní smlouvy manžely), abyste dotčené nemovitosti nabyli do tzv. podílového spoluvlastnictví, tj. v takovém případě každý id. 1/2 dotčených nemovitostí. V případě, že bude svědčit výlučné vlastnické právo pouze Vašemu druhovi (příp. poté již manželovi), Vy k nemovitosti nebudete mít žádné vlastnické právo a své právo v bytě bydlet budete odvozovat jen od souhlasu druha. V takovém případě ani následné uzavření manželství na to nebude mít vliv, výlučné vlastnictví zůstane nadále svědčit druhovi. Pokud v budoucnu dojde k uzavření sňatku, tj. kupní smlouva bude uzavírána za trvání manželství, nemovitost byste nabývali do společného jmění manželů, předpokládáme, že by byla financována ze společných prostředků. Příp. můžete formou notářského zápisu uzavřít tzv. předmanželskou smlouvu, kdy si lze upravit mj. i nabývání nemovitostí odlišně, a to s odkazem na ust. § 143a obč. zák. Rozhodující moment je nabytí vlastnického práva, které se nabývá vkladem do katastru nemovitostí s právními účinky vkladu zpětně ke dni podání návrhu na vklad, a to na základě příslušného právního titulu, v daném případě kupní smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí dle ust. § 50a obč. zák. představuje závazek, že smluvní strany do určité doby uzavřou kupní smlouvu a musí se dohodnout na jejích podstatných náležitostech. Vlastnictví však budoucí smlouvou nepřechází.S oučasně uvádíme, že celou věc je třeba řešit po dohodě s úvěrující bankou a prodávajícím.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den,prosím o radu,při prodeji státního bytu do osobního vlastnictví jsme s manželem koupili /ze společných fin. prostředků/ podíl v bytě matky manžela,neměla dostatek peněz, a v kupní smlouvě je uveden jen manžel.Domnívám se, že jde o SJM, mám trvat na zapsání i svého jména jako druhého vlastníka podílu do katastru nemovitostí? Nebo je to jen v našem případě formální nedostatek? Obávám se komplikací při změně stavu - rozvod,úmrtí jednoho z manželů....Děkuji
Jana
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že jste ze společných prostředků (SJM) koupili zřejmě bytovou jednotku do vlastnictví dle zákona č. 72/1994 Sb., přičemž účastníkem smlouvy byl jen jeden z manželů, resp. Vy jste účastníkem smlouvy nebyla. V takovém případě katastrální úřad vloží vlastnické právo do katastru nemovitostí pouze pro toho z manželů, který je jako nabyvatel uveden v kupní smlouvě. Z Vašeho dotazu je zřejmé, že dané nemovitosti jsou ve společném jmění manželů, neboť jejich koupě byla financována ze společných prostředků za trvání manželství (SJM), a to v souladu s ust. § 143 odst. 1 písm. a) obč. zák. V každém případě Vám, pro odstranění pochybností v budoucnu, rozhodně doporučujeme, abyste společně s manželem tyto záležitosti postavili najisto, tj. podali u příslušného katastrálního úřadu ohlášení této změny a doložili souhlasné prohlášení manželů s Vašimi ověřenými podpisy, s odkazem na vyhl. č. 26/2007 Sb., v platném znění (katastrální vyhláška), kdy uvedete, že dané nemovitosti patří do SJM a že byly financovány ze společných prostředků za trvání manželství, tj. aby byly zapsány jako SJM. Citované prohlášení musí mít náležitosti dané tímto právním předpisem. Následně bude v katastru nemovitostí proveden záznam, kdy v příslušném listu vlastnictví budou tyto nemovitosti zapsány jako Vaše SJM.
Koupě nemovitosti
Nesrovnalosti mezi smlouvou o rezervaci(nabídce nemovitosti) a kupní smlouvě, následně i skutečností vyplývající z výpisu z katastru. Byli jsme seznámeni s nemovitostí a přilehlými pozemky. Následně na „Smlouvě o rezervaci nemovitosti a o poskytnutí součinnosti při koupi nemovitosti“ byly vypsány tyto parcelní čísla 81/3 (200m2); 667/56 (160m2). Figurovaly i na plné moci. Po prvním pokusu o vklad do katastru nemovitostí, která byla zamítnuta z důvodu nesrovnalosti s pozemky, realitní kancelář parcelu č.667/56 z tohoto návrhu vyjmula a následně i z kupní smlouvy. Z toho vyplývá že z původní nabídky nám zbyl pozemek kolem chalupy široký asi 3m, z nabídky vypadl pozemek 667/56. Ted mi tvrdí že tím, že jsem podepsal kupní smlouvu je z jejich strany vše v pořádku. V konečné fázi se v podstatě ke své nemovitosti ani nedostaneme.
Luboš Sedláček
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že mají existovat určité nesrovnalosti ohledně specifikace převáděných pozemků, a to mezi rezervační smlouvou a následně kupní smlouvou. Obecně uvádíme, že rozhodující jsou projevy vůle v dotčených listinách, tzn. pokud jste v druhé kupní smlouvě koupili pouze jeden pozemek, je zřejmé, že jste nabyli vlastnické právo jen k tomuto pozemku a došlo ke vkladu práva jen ohledně jednoho pozemku. Neznáme přesně obsah dotčených smluv ani jejich účastníky i příslušné listy vlastnictví ohledně dotčených nemovitostí, aby bylo možné případ podrobněji posoudit. Je však otázkou, zda projev vůle stran ve smlouvě o rezervaci nelze chápat jako smlouvu o smlouvě budoucí dle ust. § 50a obč. zák., kdy se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu, v daném případě kupní, přičemž nedojde-li k jejímu uzavření, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Text této smlouvy však nelze bez znalosti tohoto dokumentu, včetně jeho účastníků, blíže analyzovat. Právo na náhradu škody tím ze zákona není dotčeno. Navrhujeme Vám, abyste znovu jednali s prodávajícím, resp. realitní kanceláří o koupi druhého pozemku za předem sjednaných podmínek, a to příp. i za pomoci právního zástupce s cílem se dohodnout na uzavření další kupní smlouvy. Současně s ohledem na přístup k nemovitosti upozorňujeme na skutečnost, že dle ust. § 151o odst. 3 obč. zák. pokud není vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby (tj. Vás) zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobry den, mam dotaz ohledne darovani bytu. Moji rodice vlastni byt v osobnim vlastnictvi, ktery mi hodlaji darovat. Co jsem pochopil tak pro darovani nemovitosti I. skupine neni potreba odhad a neplati se darovaci dan. Jak je to ale s dani z prevodu nemovitosi? Dale se chci zeptat na dalsi vec: mam bratra, ktery nebude soucasti daru. Muze nejakym zpusobem napadnout to, ze ja jsem dostal darem byt a on nic? Jaky je nejlepsi postup pri darovani bytu? Dekuji za odpovedi.
Martin
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, dle ustanovení § 19 odst. 3 Zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je od daně darovací osvobozeno bezúplatné nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině. Majetkem pro účely daně darovací jsou mimo jiné i nemovitosti, a tak skutečně není v daném případě třeba zpracovávat znalecký posudek ani hradit jakoukoli darovací daň. Dokonce se v daném případě v souladu s ustanovením § 21 odst. 5 Zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, nepodává ani daňové přiznání k dani darovací. Vzhledem ke skutečnosti, že předmětem daně z převodu nemovitostí je dle ustanovení § 9 odst. 1 Zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem, není daný převod, který je s ohledem na skutečnost, že se má jednat o darování, prováděn bezúplatně, předmětem této daně. Pokud se týká Vašeho bratra, který nebude obdarovaným, je věcí rodičů, resp. jejich právem, dané nemovitosti převést na jinou osobu, např. Vás, dle jejich úvahy. Závěrem ještě z právního hlediska upozorňujeme na institut tzv. započtení na dědický podíl v souvislosti s dědickým řízením za podmínek daných v ust. § 484 obč. zák., kdy se za zákonem stanovených podmínek přihlíží k tomu, co dědic bezplatně obdržel za života zůstavitele od něho, pokud nejde o obvyklá darování.
Nájemní bydlení
Dobrý den. Před pár lety jsem uzavřela s majitelem domu náj.sml.-nájem smluvní, ne regulovaný. Nicméně v ukázalo se, že jsou zde vady, které by byt I.kategorie snad neměl mít - v domě je restaurace a zřejmě je elektřina a vodovod s ní nějak propojen. To mi ale nikdo neřekl. Půl el. zásuvek po rekonstrukci rest.zaříz. přestalo fungovat, v kuchyni se snížil tlak, taktéž v koupelně, takže se nedá sprchovat-neteče pořádně teplá voda, sousedi mě vytopili, plynové dálkové topení už roky nikdo nekontroloval. Několikrát jsem zkoušela kontaktovat majitele domu i správce domu, aby toto nějak řešili, protože byl není můj a je potřeba opravit tyto nedostatky,které mi znemožňují žádné užívání. Asi jsem zvolila nesprávného právníka-nedůrazného, nic se neděje. Na žádost o příp.výměnu bytu ani nereagují. A to jsem do bytu investovala a sama už něco opravila. Asi budu muset pokračovat pomocí nějakého jiného právníka, nicméně-mám vůbec na něco právo a mohu mít v jednání úspěch? Děkuji.
Lenka Zbořilová
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že jste nájemcem bytu s tím, že hradíte pronajímateli smluvní nájemné. Dobu nájmu neuvádíte, ale zřejmě se jedná o nájem na dobu neurčitou. Předně sdělujeme, že občanský zákoník zakotvuje v ust. § 692 povinnost nájemce bytu oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu konkrétních oprav v bytě a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Pokud pronajímatel na takové upozornění nikterak nereaguje, má nájemce bytu dvě možnosti jak dále postupovat. Dle ust. § 691 má nájemce právo závady odstranit v nezbytné míře sám a poté požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů od pronajímatele. Právo na náhradu musí nájemce u pronajímatele uplatnit bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6 měsíců od odstranění závad. Další variantou je požadovat přiměřenou slevu z nájemného, a to do doby, než pronajímatel příslušné závady v bytě odstraní (ust. § 698 občanského zákoníku). Dle ust. § 698 odst. 3 obč. zák. má nájemce právo na přiměřenou slevu z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, pokud je pronajímatel řádně a včas neposkytuje. Ovšem neuplatněním tohoto práva v 6 měsíční prekluzivní lhůtě zaniká právo na slevu k té které měsíční úhradě. Při déletrvající závadě se tedy lze domáhat slevy na nájemném (službách) maximálně jen za šest měsíců nazpět. Pokud se týká případné výměny bytu, dle ust. § 715 obč. zák., odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. Závěrem uvádíme, že s ohledem na Vámi konstatovanou nečinnost ze strany pronajímatele nezbude, než zřejmě věc řešit soudní cestou, k čemuž doporučujeme zajistit si právní zastoupení advokátem.
Koupě nemovitosti
Dobrý den, chceme s manželkou koupit rodinný dům. Současný vlastník je svobodný, žije s partnerkou, se kterou má dítě, v létě se mají brát. Protože ještě nemají zajištěno jiné ubytování, chtějí do kupní smlouvy zahrnout podmínku, že fyzické předání nemovitosti proběhne do 31.12. 2008. Dotaz: 1) Jaké máme my možnosti na jejich vystěhování, pokud nemovitost neopustí do zmíněného data. 2) Musíme sepsat nájemní smlouvu na dobu určitou, když nám dle dohody budou od prodeje po dobu užívání platit nájem? 3)Je sepsání nájemní smlouvy pro nás výhodné či nevýhodné (nemyslím finanční výhodnost vůči finančnímu úřadu)? 4) Jaký jiný zádrhel by mohl ještě vzniknout? Děkuji za odpověď
Richard Růžička
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že chcete uzavřít kupní smlouvu se třetí osobou, která má nemovitosti ve výlučném vlastnictví (uzavření manželství nebude mít vliv na právní vztah k nemovitostem prodávajícího). Pokud se týká ujednání v kupní smlouvě ohledně vyklizení nemovitosti, z Vašeho dotazu vyplývá, že prodávající chce v nemovitosti dále bydlet (a to i se svojí družkou, budoucí manželkou a nezl.), a to i poté co se stanete jejími vlastníky, tj. do 31. 12. 08. Pokud se týká možností vystěhování, doporučujeme do kupní smlouvy zakotvit jednat ujednání o smluvní pokutě, např. ve výši 1.000,- Kč denně, v případě, že se prodávající, resp. i další osoby tam bydlící, v dohodnuté lhůtě nevystěhují a dále (byť jsou s tím spojeny určité náklady) doporučujeme s povinným (resp. i jeho družkou) sepsat u notáře či soudního exekutora zápis s tzv. přímou vykonatelností, který je exekučním titulem, tj. přímým podkladem pro exekuční řízení v případě, že by se prodávající, resp. další osoby, nevystěhoval a porušil svou smluvní povinnost. Jinak, v případě nevyklizení, byste se museli domáhat vyklizení soudní cestou. Pokud již jako vlastníci chcete být s původním prodávajícím v nájemním vztahu, resp. chcete, aby Vám za užívání nemovitosti hradil platby, rozhodně doporučujeme uzavřít písemnou nájemní smlouvu o nájmu nemovitosti, včetně mj. sjednání výše nájemného a plateb za služby, aby bylo zřejmé, za jakých podmínek je nájemce oprávněn nemovitost užívat a kolik bude za užívání platit - předpokládáme, že např. energie bude nájemce platit do doby, než se vystěhuje. Dodáváme, že příjmy z nájemného podléhají zdanění jako příjem. I v takovém případě doporučujeme zvážit sepis výše označeného zápisu, jako exekučního titulu, pokud by se nájemce, resp. další osoby, po skončení nájmu na dobu určitou nevystěhoval a nemovitost by pak užíval bez právního důvodu.
Družstevní bydlení
Dobrý den, bydlím několik let v družst. bytě a byt jsme před 2 roky zrekonstruovali (malé byt.družstvo). Paní bydlící pod námi v loňském roce zrekonstruovala byt a pro nás tím začaly problémy. Nejenže paní byt předělávala déle než 8 měsíců, převážně o víkendech, ale změnila zcela propozice bytu. Bohužel nevíme přesně jak co umístila, ale od této její rekonstrukce, jakmile napouští vodu, tak nám syčí a hučí stěna (panel) dělící místnosti (v původní propozici na této stěně nebylo umístěno nic), slyšíme velmi zřetelně každé odložení sprchy či její pohyb ve vaně (sprše), a v naší ložnici není možné spát, protože tyto zvuky jsou tak hlučné, že nás probudí. Opakovaně jsme si stěžovali na jednání této paní již v průběhu rekonstrukce, ale vzhledem k tomu, že paní je členkou představenstva, tak nám vždy bylo jen odpovězeno, že družstvo nemá právo ji omezovat v pracích. Chtěla bych Vás tímto prostřednictvím požádat o radu jak tuto situaci řešit a kde najít oporu v právních předpisech? Děkuji.
Alena
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, vycházejíc z předpokladu, který vyplývá z Vašeho dotazu, že byty jsou majetkem družstva a vy jste členové družstva –nájemci družstevního bytu, upozorňujeme předem na to, že v případě úpravy /rekonstrukce/ bytu ve vlastnictví družstva je družstvo povinno se o úpravu zajímat a určitě musí reagovat na opakované stížnosti svých členů – nájemců. Dle ustanovení § 694 obč. zák., nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. Je pravdou, že uvedený souhlas může být dán předen, např. v nájemní smlouvě, ale taky po provedených stavebních úpravách nebo jiných podstatných změnách bytu. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil. Pro Váš případ ochrany se nabízí několik řešení. Jako nejvhodnější z hlediska právního a nejméně komplikované bychom doporučili se obrátit přímo na družstvo –pronajímatele a připomenout mu jeho povinnost dle ustanovení § 687 odst.1 obč. zák. zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, což mimo jiného zahrnuje i povinnost pronajímatele poskytnout ochranu v případě zásahu třetích osob do užívacích práv nájemce a v případě, že nedojde ke kompromisnímu řešení dané situace podat žalobu podle § 127 obč. zák. V úvahu přichází i přiměřená sleva z nájemného. Dalším řešením je využít prostředky ochrany přímo Vámi – nájemci a jako oprávněná osoba domáhat se ochrany podle § 126 odst.2 obč. zák. a současně jste taky oprávněni podat i žalobu podle výše uvedeného ustanovení § 127 Občanského zákoníku. Ochrany proti imisím uvedených v § 127 odst.1 se lze domáhat taky u správních orgánů. Konkrétně proti hluku poskytuje ochranu zákon č. 258/2000 Sb. o ochraně veřejného zdraví, jakož i nařízení vlády č. 148/2006 Sb. o ochraně před nepříznivými účinky hluku a vibrací. Další relevantní skutečností pro správnou klasifikaci Vašeho problému je doba, kdy začala zmíněná rekonstrukce. Dle Vašeho dotazu soudíme, že tato skutečnost nastala po 1. 1. 2007 kdy vstoupil v účinnost nový stavební zákon č.183/2006 Sb. Ve Vašem případě stavebních úprav je třeba z hlediska nové právní úpravy rozlišit tři kategorie, pokud jde o jejich režim povolování. V souladu s ustanovením § 103 písm. h tohoto zákona nevyžadují stavební úpravy stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost. Na rozdíl od první situace, v případě, kdy by provedení stavební úpravy mohlo negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby, bude taková stavební úprava vždy vyžadovat ohlášení stavebnímu úřadu. Třetí případ nastane, když není splněná některá z podmínek uvedených v §103 písm. h) kromě ovlivnění požární bezpečnosti, kde platí výše uvedená povinnost. V tomto případě taková stavební úprava bude vyžadovat stavební povolení. Z výše uvedeného vyplývá, že pro další postup při řešení vašeho dotazu z pohledu legálnosti úprav je nejdůležitější zjistit, v jakém rozsahu byly provedeny úpravy bytu. Každý ze tří možných případů má jiný procesní postup a možnosti nápravy. Tyto možnosti a postupy jsou pak uvedené ve zmíněném stavebním zákoně č.183/2006 Sb.
Koupě nemovitosti
Dobrý den,před rokem jsem se vdala a nyní mám možnost prodat pozemky, které jsem nabyla před manželstvím a za peníze z nich utržené bych ráda koupila byt v OV. Je možné toto nějak ošetřit, abych byla výhradním vlastníkem zakoupené nemovistosti, když nebyla uzavřená předmanželská smlouva? Děkuji
Petra
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, dle ust. § 143 obč. zák. společné jmění manželů (které Vám vzniklo uzavřením manželství) tvoří mj. majetek nabytý některým z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství, s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem, majetku nabytého jedním z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě jen jednoho z manželů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku jednoho z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství a nebo jemuž byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka. Tzn. pokud z Vašich výlučných prostředků, které získáte prodejem pozemků ve Vašem výlučném vlastnictví, dotčený byt zakoupíte, jedná se o přeměnu - transformaci uvnitř téhož vlastnictví, tj. byt nabudete do výlučného vlastnictví. Nesmí být však použito, ani zčásti, Vašich společných prostředků náležejících do SJM. V každém případě Vám doporučujeme, aby přímo v kupní smlouvě ohledně koupě bytové jednotky bylo obsaženo ustanovení, že finanční prostředky na koupi dotčených nemovitostí uvedených v kupní smlouvě jsou Vaším výlučným vlastnictvím a proto dotčené nemovitosti nabýváte do svého výlučného vlastnictví a nespadají do společného jmění manželů. Současně doporučujeme, aby manžel v kupní smlouvě (příp. jako vedlejší účastník kupní smlouvy) výslovně stvrdil uvedené skutečnosti, resp. tuto kupní smlouvu podepsal jako vedlejší účastník, a to z důvodu, aby tato záležitost nebyla v budoucnu mezi Vámi sporná a bylo od počátku zřejmé, že byt nebude tvořit SJM.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Společenství vlastníků si bere úvěr na zateplení domu a zřízení lodžií místo zavěšených balkonů. Jsou 3 rozdílné velikosti spoluvlastnuckých podílů 37,4 m2, 55,6 m2, 73,9 m2. Shromáždění vlastníků vlastníků odsouhlasilo splácení z fondu oprav, kam přispívají všichni stejnou částku 22kč na m2. Lodžie o stejném nákladu bude u každého bytu stejná, splácení podle toho kdo má kolik spoluvlastnických podílů mi proto připadá nesprávné. domnívám se, že lodžie je vlastnictví bytu a tedy nemá být hrazena na základě spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Mám dotaz jakým způsobem se lez proti tomuto rozhodnutí bránit?
Martin
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, podle současných právních názorů, resp. předpisů, jsou balkóny, lodžie i terasy součástí tzv. společných částí domu, a to jak ty, které jsou přístupné ze společných částí objektu (např. domovní chodby), tak ty, do nichž je vstup přímo z konkrétní jednotky, resp. jen vlastník takové jednotky může dotčený balkón, lodžii, resp. terasu užívat. Tyto balkóny, lodžie, terasy nejsou součástí konkrétní jednotky, ale je třeba, jak výše uvedeno, je zahrnout mezi společné části budovy, resp. patří mezi součást obvodové konstrukce (zdi) domu. Tuto skutečnost lze dovodit z ust. § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů, tj. je třeba uzavřít, že balkóny, lodžie, terasy musí být zahrnuty mezi společné části budovy, a to tzv. absolutně společné části s tím, že spoluvlastníky těchto částí jsou jednotliví vlastníci jednotek podle velikosti svého spoluvlastnického podílu (ust. § 8). Není tedy správné Vámi uváděné stanovisko, že lodžie je vlastnictvím bytu. Dodáváme, že stanovy příslušného společenství vlastníků jednotek nemohou společné části domu dané zákonem vymezit odlišně, tj. v rozporu se zákonem. Dle ust. § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady spojené se správou domu a pozemku vlastníci poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.
Koupě nemovitosti
Dobrý den,chtěli bychom si koupit byt v novostavbě,která má být dokončena v r.2010.Jedná se o byt 2+KK,58m2 v projektu společnosti Lighthouse-Zelené město.Chtěla bych se zeptat,jaká bude sazba DPH,když se v domě vyskytují i byty velikosti 137m2 a také,zda je možné se bránit po zaplacení 15% zálohy proti případnému odmítnutí podepsání budoucí kupní smlouvy ze strany prodejce(např.kvůli zvýšení ceny na trhu či podobně).Ve smlouvách toto samozřejmně upraveno není.Je zde tedy pak nějaká naděje například na vrácení peněz,když se smlouva o smlouvě budoucí uzavírala na ještě neexistující nemovitost?Děkuji a hezký den.
Veronika
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, dle ustanovení § 48a odst. 3 Zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, se u převodu staveb pro sociální bydlení a jejich příslušenství uplatní snížená sazba daně. Stavbou pro sociální bydlení se pak dle ustanovení § 48a odst. 4 Zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, mimo jiné rozumí i byt pro sociální bydlení, za nějž lze dle ustanovení § 48a odst. 5 Zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, považovat byt, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2. Celkovou podlahovou plochou se pak v daném kontextu rozumí součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří jeho příslušenství. Do celkové podlahové plochy se však nezapočítává podíl na společných částech domu, přičemž místnost je chápána jako místně a prostorově uzavřená část stavby, vymezená podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami. Ze všeho výše uvedeného tedy poměrně jednoznačně vyplývá, že v daném případě (převod bytu o velikosti 58 m2) by měla být aplikována snížená sazba daně (a to bez ohledu na skutečnost, zda součástí určitého projektu, resp. objektu jsou i bytové jednotky nesplňující definici sociálního bydlení – u těch samozřejmě bude nutně aplikována v okamžiku jejich převodu základní sazba daně). Pokud se týká další části dotazu, nejsou nám přesně známy smluvní podmínky dotčené smlouvy o smlouvě budoucí, která má být mezi stranami uzavřena, včetně případného režimu možnosti odstoupení od smlouvy ze strany prodávajícího či kupujícího. Obecně uvádíme, že dle ust. § 50a obč. zák. se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu, musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím, přičemž právo na náhradu škody tím není dotčeno.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den, jsem jediným vlastníkem bytu. V bytě se mnou žije plnoletý syn /23/a plnoletá dcera /21/, která studuje mimo bydliště a přes víkend přijíždí domů. Syn nestuduje, nepracuje,není evidován na úřadu práce, nepřispívá na domácnost, na nájem ani na elektřinu a plyn.Přesto využívá všechno zařízení bytu včetně televize a počítače. Navíc se stále více zadlužuje, bete si půjčky které nesplácí, mám obavy z exekuce.Po mé žádosti, ať se odstěhuje, pokud nebude pracovat začal být hrubý vulgární a vyhrožuje mi fyzickým ublížením.Mám možnost synovi zrušit trvalé bydliště nebo jej musím vystěhovat soudně? Jaké důvody mám uvést v případě žaloby na soudní vystěhování,budou výše zmiňované dostačující? Nemám žádní svědky na jeho hrubé chování kromě dcery,ale tu bych nerada rozhádala s vlastním bratrem. V případě, že svůj byt prodám a zajistím si bydlení jinde, jsem povinna mu zajistit náhradní ubytování? Děkuji moc za vaši ochotu a radu.
Jaroslava K.
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho vyjádření vyplývá, že jste výlučným vlastníkem bytu a ve společné domácnosti bydlí s Vámi děti, které jsou obě zletilé. Pokud se týká právního titulu užívání bytu, Váš syn jej užívá pouze s Vaším souhlasem a své právo byt užívat odvozuje od Vašeho práva vlastnického. Tzn. v případě, že vy s bydlením syna ve Vašem bytě nesouhlasíte, zaniká jeho právní titul k užívání, ovšem pokud se tento nevystěhuje dobrovolně, bohužel nezbývá, než u příslušného soudu proti němu podat žalobu na vyklizení bytu, přičemž není vyloučeno, že bude muset být vystěhován i exekučně, pokud dobrovolně nesplní vykonatelné soudní rozhodnutí. Po vystěhování syna současně doporučujeme neprodleně podat návrh na zrušení údaje o místu trvalého pobytu s tím, že trvalý pobyt syna ve Vašem bytě by byl zrušen ve správním řízení dle příslušných právních předpisů. Pokud se týká zajišťování náhradního ubytování, žádnou takovou povinnost nemáte, syn je dospělý a tudíž si musí bytové potřeby zajistit sám. Současně dodáváme, že syn se zjevně na Váš úkor bezdůvodně obohacuje, pokud byt, včetně např. spotřeby služeb, užívá a ničeho Vám nehradí, příp. i tento nárok by bylo možné uplatnit soudně.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobry den, S rodici jsem se zucastnil /fyzicky/ vystavby dvojgeneracniho RD.Mam mladsiho bratra, kteremu v te dobe bylo 7 let.Nedavno jsem vsak zjistil,ze dum byl rodici pred 9 lety prepsan na bratra.Nic jsem netusil a ani jsem nemohl,protoze uz delsi dobu ziji v zahranici.Musim dodat, ze v dome zije bratr se svou rodinou.O dum se stara a zvelebuje.Presto se citim odstaven.Bratr se se mnou nebavi a rodice, jelikoz jsou tam na doziti si nechteji najednou delat problem s bratrem.Hovor na toto tema je tabu.Dalsi mozny problem vidim v tom, ze otec je otcim.Vychovaval me od mych asi tri let.Tak nevim,jestli vubec bych mel narok na nejaky podil z domu?Prihlizi i k osobni ucasti pri vystavbe RD?Bylo vse v poradku s prepisem na bratra? Jak je to s investicemi vlozene bratrem do zkrasleni domu a jeho okoli?Muzete mi prosim poradit,jak se v teto situaci zachovat,co udelat? Dekuji Vam za odpoved a preji Vam krasny den. Novak
Jiri Novak
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že jste před řadou let pomáhal rodičům při výstavbě rodinného domu, přičemž dotčený dům byl zjevně kolaudován na Vaše rodiče, kteří se jako stavebníci stali jeho vlastníky. Vám žádné vlastnické právo k domu nevzniklo. Dále uvádíte, že dům byl před 9 lety přepsán rodiči na bratra, čímž zřejmě míníte, že byla uzavřena darovací smlouva mezi rodiči jako dárci a bratrem jako obdarovaným, na základě které bratr nabyl do svého výlučného vlastnictví celý dům. Rodiče si zřejmě v domě zřídili věcné břemeno doživotního užívání, příp. dům užívají se souhlasem svého syna, Vašeho bratra - nynějšího vlastníka. Je třeba uvést, že po právní stránce byli rodiče plně oprávněni dotčený dům darovat Vašemu bratrovi, aniž by si vyžadovali Váš souhlas či Vás předem o této transakci informovali, neboť se svým vlastnictvím si mohli naložit podle své vůle. Bohužel však v důsledku tohoto postupu došlo k tomu, že vztahy v rodině nejsou ideální, resp. jedná se o citlivé téma. Žádné "předkupní" právo, resp. "přednostní" právo na majetek rodičů však není. Bohužel právní nárok na podíl z domu Vám žádný nevznikl, přičemž investice ohledně Vašich patrně svépomocných prací, provedených před řadou let, by byly zjevně promlčeny, nehledě na otázku jejich prokázání a doložení (zjevně se navíc jednalo o pomoc rodičům v té době). Pokud bratr do domu nyní investuje, činí tak investice do svého vlastnictví, které se mu zhodnocuje. Závěrem ještě z právního hlediska upozorňujeme na institut tzv. započtení na dědický podíl v souvislosti s dědickým řízením za podmínek daných v ust. § 484 obč. zák., kdy se za zákonem stanovených podmínek přihlíží k tomu, co dědic bezplatně obdržel za života zůstavitele od něho, pokud nejde o obvyklá darování.
Družstevní bydlení
Hezký den. "Kupujeme" družstevní byt, za jehož převod si družstvo účtuje cca 6000 Kč. Je nějak upraveno, kdo by tuto částku měl hradit, nebo záleží na dohodě stran, stanovách družstva atd.? Ani převodci, ani nám se do toho pochopitelně nijak zvlášť nechce. Děkuji
Šárka
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, pokud se týká Vámi uváděné platby vůči družstvu v souvislosti s převodem členských práv a povinností včetně práva nájmu družstevního bytu, tato částka by měla být obsažena ve stanovách příslušného bytového družstva, tj. doporučujeme, abyste si obstarali aktuální stanovy tohoto bytového družstva, jak je dotčená platba upravena. Tyto stanovy by měl mít k dispozici převodce. Obecně tato částka, pokud je družstvy vybírána, představuje určité administrativní jednorázové náklady spojené s převodem (přechodem) členství, přičemž záleží na rozhodnutí konkrétního družstva, resp. jeho členské schůze. Pokud se týká finančního vypořádaní mezi převodcem a nabyvatelem, záleží na dohodě účastníků, který z nich je bude hradit, příp. je mohou zaplatit každý jednou polovinou. Úpravu této platby si upravte v příslušné smlouvě o převodu, po prostudování stanov družstva, příp. dalších relevantních podkladů.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den, mám problém s rekonstrukcí domu. Rodiče darovali mě a sestře každému polovinu domu s tím že mají zajištěno doživotní užívání. Chci začít dům rekonstruovat což je nemalý výdaj. Sestra s rekonstrukcí souhlasila a příslibila polovinu nákladů. Jelikož nemá vysoké příjmy dohodl půjčil jsem si peníze já a s ní dohodl splátkový kalendář. Začaly problémy typu: tento měsíc jsem nevyšla s penězi dám ti příští měsíc apod. Jak se mohu bránit? Potřebuji v rekonstrukci pokračovat a zajistit další peníze, ale na ni se nemohu spolehnout. Mohu ji nějak "přinutit" k zaplacení její části nákladů. Chci vše řešit dohodou, ale asi to nebude možné. Jak v takovém případě pokračovat? Je možné aby rodiče vzali zpátky svůj dar a darovali nemovitost pouze mě?
Petr
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že dům je v režimu podílového spoluvlastnictví, kdy Vy i sestra vlastníte id. 1/2 domu a rodiče zde mají zajištěno doživotní užívání (neupřesňujete, zda formou věcného břemene zapsaného v katastru nemovitostí či to vyplývá z Vaší dohody jako spoluvlastníků). Dle ust. § 139 odst. 2 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Jde-li o důležitou změnu společné věci mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. Pokud se týká investic v rámci podílového spoluvlastnictví jedním ze spoluvlastníků, jedná se o poměrně složitou problematiku, kdy je třeba rozlišovat náklady na nezbytné opravy či údržbu nebo náklady na opravy a úpravy domu, které nebyly nezbytné. Současně je třeba zkoumat, zda byl dán souhlas ostatních spoluvlastníků. Pokud souhlas byl dán, záleží na obsahu dohody spoluvlastníků o způsobu úhrady nákladů (uvádíte, že sestra dala s investicemi souhlas a i přislíbila se podílet na nákladech). Obecně vzniká nárok investujícího spoluvlastníka domáhat se náhrady, přičemž za popisované situace pro toto právo platí tříletá promlčecí doba počítaná od vynaložení nákladů na tyto opravy, resp. údržbu. Pokud Vaše sestra dobrovolně nesplní Vaši dohodu, pak nezbývá, než své nároky vůči ní uplatnit soudně, přičemž musíte soudu tyto investice prokázat a doložit (např. i znaleckým posudkem apod.). Současně Vám ve Vašem případě doporučujeme zvážit případné zrušení spoluvlastnictví domu se sestrou, ať již dohodou spoluvlastníků (dohoda se sestrou je rozhodně lepší variantou) či rozhodnutím soudu, abyste se stal výlučným vlastníkem celé nemovitosti a sestru vyplatil. Následně byste si investoval pouze do své nemovitosti a k neshodám mezi spoluvlastníky by již nedocházelo. Pokud se týká vrácení daru, dle ust. § 630 obč. zák. se dárce může domáhat vrácení daru, jestliže se obdarovaný chová k němu nebo členům jeho rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy .
Koupě nemovitosti
Rodiče podepsali před rokem a půl u RK smlouvu na prodej jejich RD. Od stejné RK měli vyhlédnutý RD, který chtěli koupit. RK našla okamžitě na jejich RD kupce. S koupí nového RD byl problém. Jednání real makléře se jim nelíbilo, podivně jednal za jejich zády o ceně RD s majitelkou jejich jménem atd. Problémů bylo více. Rodiče se rozhodli RD nekoupit. Již rok hledají jiný RD, ale žádný zatím nenašli. Od smlouvy s RK o prodeji jejich RD by chtěli odstoupit. Ve smluvě není žádná doba platnosti. Je tam ale pokuta za odstoupení od smlouvy, která dělá 500tis. Rodiče ale peníze nemají. Jsou staří a mají strach. Dotaz: je možné od velice vágní smlouvy odstoupit, aniž by cokoliv platili? Přechází takováto smlouva i na případné dědice? Když nemá uvedenou dobu ukončení, pak trvá na věky? Rodiče si na chování real makléře nestěžovali. Ví, že je to chyba. Cena RD také za ten rok a půl stoupla, jedná se o Prahu-západ. Mohou změnit ve smlouvě cenu RD? RK nemá na nemovitost exkluzivitu.
Jarda
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, občanský zákoník v ust. § 48 odst. 1 stanoví, že od smlouvy lze odstoupit jestliže je to stanoveno v zákoně, nebo jestliže se na tom účastníci smlouvy dohodli. Zákonným důvodem odstoupení může být např. uzavření smlouvy v tísni za nápadně nevýhodných podmínek nebo v případě dodání vadného plnění či jako sankce v případě prodlení dlužníka. V ostatních případech záleží na tom, co si strany ve smlouvě smluvily. Účastníci si např. mohou vymínit odstoupení od smlouvy a sjednat pro tento případ odstupné. Nicméně bylo by v rozporu se zákonem, kdyby pro výkon práva odstoupit od smlouvy byla v této smlouvě sjednána smluvní pokuta. Protože byly-li splněny, ať už zákonné nebo smluvní podmínky pro odstoupení od smlouvy, nemůže být nikdo sankcionován za realizaci tohoto práva. Pokud jde o jinou možnost jak ukončit předmětnou smlouvu, tak zákon nabízí např. dohodu smluvních stran nebo výpověď, která se uplatňuje právě u smluv uzavřených na dobu neurčitou. Přičemž pokud ze smlouvy nevyplývá způsob výpovědi, lze tak učinit ve lhůtě 3 měsíců ke konci kalendářního čtvrtletí. Je však vůbec otázkou, zda předmětná smlouva je platným právním úkonem, resp. zda se nejedná o neplatný právní úkon (např. z důvodu neurčitosti - uvádíte že smlouva je vágní, nesrozumitelnosti nebo z důvodu např. že se příčí dobrým mravům). Bohužel nám není známo přesné znění ani typ předmětné smlouvy, a proto Vám jen těžko můžeme poskytnout nějaké konkrétnější právní závěry. Doporučujeme Vám obrátit se s celou kauzou na některou z advokátních kanceláří a předložit k tomu všechny relevantní podklady.
Koupě nemovitosti
Dobry den, pri koupi nemovitosti jsme zaplatili provizi RK a zalohu prodejci, ale prodejce pote odmitl podepsat kupni smlouvu, i kdyz se k tomu v predkupni smlouve zavazal. Soudime se s nim o zalohu a radi bychom vedeli, zda je mozne od nej pozadovat i provizi RK, jako skodu, kterou nam zpusobil, protoze bychom zadnou neplatili, kdybychom vedeli, ze byt neproda. RK nam ji nevrati, zavazala se k tomu, ze nas privede k podpisu predkupni NEBO kupni smlouvy. Popr. zda je mozne soudit se i o dalsi naklady spojene s pripravou na koupi bytu, jako je vypracovani smluv pravnikem atd. Odstoupeni prodejce od kupni smlouvy nebylo bohuzel v predkupni smlouve osetreno. Nas pravnik nam rekl, ze nahrada skod neni v ceskem pravu dostatecne propracovana, abychom meli sanci nase naklady ziskat zpet. Predem Vam velmi dekuji za pomoc. S pozdravem Sarka Neklapilova
Sarka Neklapilova
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu předpokládáme, že byla mezi Vámi, jakožto kupujícími, a prodávajícím uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní dle ust. § 50a obč. zákoníku, tj. že jste se jako účastníci písemně zavázali, že do dohodnuté doby uzavřete kupní smlouvu, na základě které prodávající na Vás převede vlastnické právo k předmětné nemovitosti, přičemž v takové budoucí smlouvě se musíte dohodnout o podstatných náležitostech kupní smlouvy. Právním následkem neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí je možnost, že pokud nedojde do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle prodávajícího, který odmítl smlouvu uzavřít, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Zákon současně zakotvuje, že právo na náhradu škody tím není dotčeno. Z Vašeho dotazu nevyplývá, že by této zákonné možnosti bylo využito, uvádíte, že nyní probíhá soudní řízení ohledně vrácení zálohy. Jestliže prodávající v daném případě neoprávněně odmítl uzavřít s Vámi budoucí smlouvu, porušil tím smluvní závazek, který převzal, a Vy jako kupující můžete, vedle zmíněného domáhání se nahrazení projevu vůle, též požadovat i náhradu vzniklé škody s odkazem na ust. § 420 a násl. obč. zák. Dle citovaného ustanovení každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti, přičemž předpoklady vzniku občanskoprávní odpovědnosti je porušení právní povinnosti, vznik škody, existence příčinné souvislosti mezi porušením právní povinnosti a vznikem škody a zavinění. Pro posouzení konkrétního případu nemáme k dispozici dotčenou Vámi uzavřenou smlouvu, domníváme se však, že Vámi uváděné vzniklé škody by bylo možno požadovat po prodávajícím, odkazujeme např. na dostupnou soudní judikaturu, ze které vyplývá, že např. osoba, která poruší závazek prodat nemovitost, odpovídá druhému účastníkovi smlouvy budoucí za škodu, která mu vznikla v souvislosti se zajišťováním finančních prostředků na koupi nemovitosti, včetně toho, že nahradil svému věřiteli (třetí osobě) škodu, která mu vznikla tím, že sjednaná půjčka nebyla čerpána. Závěrem uvádíme, že soud by při rozhodování o škodě zvažoval veškeré okolnosti Vašeho případu, které bez příslušných listin, které nemáme k dispozici, i dalších informací nelze přesně posoudit.
Prodej nemovitosti
Dobrý den, letos nám bude odprodán služební byt, ve kterém žijeme 5 let. Chci se zeptat, pokud ho budeme ihned prodávat, jak vysokou daň z prodeje nemovitosti zaplatíme. Nevím, zda stačí mít trvalé bydliště v tomto bytě, či zda ho musíme vlastnit (být zapsaní v katastru) 2 roky, abychom splňovali nižší daň. Děkuji
andrea
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, dle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, jsou od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Z uvedeného tedy vyplývá, že podmínka vlastnictví např. prodávaného bytu po dobu dvou let před prodejem není nezbytná pro možnost aplikace osvobození na uvedený případ. Lze tedy konstatovat, že z hlediska daně z příjmů fyzických osob nemá prodej bytu převedeného do vlastnictví prodávajícího v době kratší než 2 roky před jeho prodejem jakékoli daňové důsledky, pokud ho dotyčný v době alespoň 2 let před prodejem užíval pro své bydlení – tedy měl v něm své bydliště a je to schopen řádně doložit (např. výpisem z evidence obyvatel apod.) a nejedná se při prodeji o transakci upravenou prostřednictvím smlouvy o smlouvě budoucí – tedy o budoucí prodej uskutečněný do 2 let od nabytí. Druhou věcí je povinnost úhrady daně z převodu nemovitostí.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den, budu prodávat byt přes realitní kancelář, kupovat nový a stěhovat se. Chtěla bych se zeptat, jestli jsou nějaké duležité body, které by měla obsahovat kupní smlouva, na co si dát pozor, co všechno do smlouvy zahrnout. Také jsem se chtěla zeptat, kdo platí provizi. Na internetu jsem našla, že prodávající, někde uvádějí, že kupujicí, někdy oba rovným dílem. Jak to tedy ve skutečnosti je? Moc děkuji za odpověď.
Petra
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den,při prodeji resp. koupi bytu prostřednictvím realitní kanceláře, bývá zvykem, že tato Vám již sama předloží návrh příslušné kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Mezi tzv. podstatné náležitosti, které musí každá kupní smlouva obsahovat, patří přesné označení smluvních stran, vymezení předmětu koupě a určení kupní ceny. Je tedy třeba zkontrolovat, aby kupovaná/prodávaná nemovitost byla přesně označena tak, jak je zapsána v příslušném katastru nemovitostí a zda osoba prodávající je oprávněna ji prodat, dále zda na nemovitosti nevázanou nějaká věcná práva, jako např. právo zástavní, právo odpovídající věcnému břemeni nebo zda není zatížena exekucí apod. Tyto informace je možné zjistit z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí. Současně doporučujeme zajistit si v případě kupované nemovitosti nabývací titul prodávajícího. Dále je třeba se pečlivě věnovat ustanovením smlouvy, které se týkají kupní ceny, tedy určení její výše, splatnosti, příp. zřízení institutu úschovy atd. Rovněž je nutné věnovat pozornost tzv. sankčním ustanovením smlouvy, jako je např. stanovení smluvní pokuty, úroků z prodlení či možnosti odstoupení od smlouvy. Domníváme se, že pro kontrolu příslušné kupní smlouvy bude nejvhodnější obrátit se na advokáta zabývajícího se problematikou převodu nemovitostí, abyste ve smlouvě nic nepřehlédla. Pokud jde o platbu tzv. provize, tedy odměny realitní kanceláři, tak se domníváme, že záleží na individuální dohodě. Bývá zvykem, že provizi hradí ten, který vyhledá služby realitní kanceláře, tj. prodávající, který hodlá prodat svou nemovitost nebo naopak kupující, který hledá vhodný předmět koupě. Z právního hlediska neexistuje žádný formálně předepsaný způsob.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den, nejdříve vysvětlění aktuální situace. Ta vypadá následovně, můj otec vlastní byt 3+1, zde je na trvalý pobyt hlášen můj bratr. Dále pak bratr manželky vlastní by 2+0, ve kterém v současné době bydlíme já s manželkou. A teď k otázce, co je potřeba udělat, co sepsat za smlouvy, jaké jsou k nim potřeba podklady a jaké by byly daňové povinosti, aby výsledek byl následující. Já s manželkou bychom se stali vlastníky bytu 3+1 po otci a otec by se stal vlastníkem bytu 2+0? Jaký by byl rozdíl mezi bezúplatným převodem a převodem, ve kterém by došlo k nějakému předem dohodnutému vynančnímu vyrovnání? Děkuji za odpověď.
Stanislav Rychlík
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, pokud jsme správně porozuměli Vašemu dotazu, jde v postatě o výměnu bytů v rámci rodiny. V úvahu přichází hned několik variant. Za prvé je možné převést byty úplatně, tedy na základě kupní smlouvy. Dále je možný bezúplatný převod na základě smlouvy darovací. Možné je také oba byty směnit dle tzv. směnné smlouvy. Všechny typy těchto smluv upravuje zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Hlavní rozdíl spočívá v daňovém zatížení takových převodů. Zatímco prodej bytu podléhá dani z převodu nemovitostí ve výši 3% z kupní ceny, darování mezi příbuznými může být za splnění zákonných podmínek od daně darovací osvobozeno. V daném případě se nám jako nejvhodnější varianta pro převod bytu 3+1 jeví tento postup: otec by na Vás tento byt bezúplatně převedl darovací smlouvou. Darování by v tomto případě bylo od daně darovací osvobozeno (viz ust. § 19 odst. 3 zákona č. 357/1992 Sb. o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, v platném znění), neboť se jedná o darování mezi osobami zařazenými pro účely zákona do I. skupiny (příbuzní v řadě přímé a manželé). Fakt, že Váš bratr má hlášený trvalý pobyt v tomto bytě, není z právního hlediska nikterak významné, nicméně vhodnější by bylo se z této adresy odhlásit na příslušném úřadě, resp. přihlásit si aktuální adresu pobytu. Pokud jde o byt 2+0 situace je poněkud komplikovanější. Bratr Vaší manželky by mohl tento byt prodat Vašemu otci a zaplatit 3% daň z převodu nemovitostí. V případě, že by mu ho daroval, byl by povinen zaplatit daň darovací ve výši 7% a více - podle velikosti základu daně. Další možností je darování tohoto bytu Vaší manželce (opět 0% daň darovací), a ta by jej následně buď prodala Vašemu otci (3% daň z převodu nemovitostí) nebo mu jej darovala (7% a vyšší daň darovací). Poslední možnou variantou převodu je vzájemná směna obou bytů dle ust. § 611 občanského zákoníku. Zde by se platila daň z převodu nemovitostí ve výši 3 %.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den,maminka vlastni od roku 82,kdy zemrel deda,1/4 RD,stryc 1/4,babicka 1/2.( prakticky vyuzivan m-0,s-2/3,b-1/3)babicka je ochotna na deti dum prevest.matka se v roce 82 kvuli sporum se strycem odstehovala do obecniho bytu,on zabral jeji 1/4 a nyni ji neuskladni ani veci do garaze.tento rok bude obec nas byt odprodavat a my nemame na zaplaceni.matka chce po stryci vyplatit z domu,ale on castku nerealne snizuje a odmita nas pozadavek. Kdyz matka drive nabidla, ze si vezmu hypoteku(nyni uz tezko)a vyplatim ho za stejnou sumu, kterou nabízí on, rekl,ze je to malo.pro nej malo, pro nas moc.. babicka,ktera by byla do domu zapsana jako vecne bremeno, uz se boji i o to, jak by tam dozila. je mozne se soudne domahat uvolneni prostor,aby pokud nebude na vyplaceni bytu,mela maminka kam jit?jak donutit stryce,ktery vyplaceni odmita uz cca od r.92?nyni je navic nastvany, ze cena je temer ctyrnasobna,nez tenkrat a on prohloupil. moc dekuji za radu.
Eliška Ledvinková
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že dotčený rodinný dům je v režimu tzv. podílového spoluvlastnictví, s odkazem na ust. § 137 a násl. občanského zákoníku a Vaše matka je vlastníkem menšinovým. Dle ust. § 139 odst. 2 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Jde-li o důležitou změnu společné věci mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. Tj. obecně tedy platí většinový princip, podle něhož je rozhodující stanovisko většiny, počítané nikoliv podle počtu spoluvlastníků (hlasů), ale podle velikosti jejich podílů. V daném případě Vám rozhodně doporučujeme, vzhledem k tomu, že předcházející jednání nevedla k žádné mimosoudní dohodě, aby Vaše matka podala u příslušného soudu žalobu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. V takovém případě by soud zrušil spoluvlastnictví a provedl by vypořádání. Vaší matce by byla vyplacena jedna čtvrtina obvyklé ceny dané nemovitosti, zjištěná znalecký posudkem soudem ustanoveným znalcem, čímž by získala finanční prostředky. Pokud by nemovitost nechtěl žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů. Závěrem dodáváme, že pokud je Vaše matka nájemcem obecního bytu, pak ani jeho případným prodejem třetí osobě nezaniká její právo nájmu k bytu (za předpokladu, že by sama byt jako jednotku neodkoupila do vlastnictví), tzn. všechna práva i povinnosti přechází ze zákona na nového pronajímatele, tj. bude stále existovat nájem jako právní titul k užívání bytu.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den, chceme rekonstruovat rodinný dům z r. 1927 a pro ohlášení stavby (které dle příslušného stavebního úřadu vzhledem k velikosti RD postačuje, není nutné klasické stavební povolení) potřebuji i souhlas majitelů okolních pozemků (celkem 3). Se dvěma sousedy to není problém, třetí - starý pán, nic nepotvrdí a nepodepíše, poněvadž je přesvědčený, že se jedná o podvod proti jeho osobě (sám neví jaký podvod by to mohl být). Jeho pozemku by se rekonstrukce vůbec netýkala, pozemek je veden v KN jako ostatní plocha, neplodná půda, nestojí na něm vůbec žádná stavba a pouze tam volně roste nálet, takže vypadá jako les. Náš dům je bez rekonstrukce trvale neobyvatelný a z hlediska statiky nevyhovuje, tedy rekonstrukce je nutná. Je nějaká "páka" v zákoně, jak toho pána přimět k souhlasu, nebo jej musíme přesvědčit (ale jak?)? Je to poslední věc, kterou musíme splnit pro udělení povolení od stavebního úřadu. Za Vaši odpověď předem děkuji.
Stanislav
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že hodláte rekonstruovat dům a že tato rekonstrukce spadá pod režim ohlášení. Z dotazu nevyplývá, zda jste ohlášku již podali či nikoliv. K Vašemu dotazu sdělujeme, že právní úprava stavebního zákona, která stanoví postup podání ohlášky, výslovně stanoví, že "spolu s ohlášením stavebník stavebnímu úřadu doloží, že o svém záměru informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich." To znamená, že Vašim úkolem je pouze obeslat sousedy stručnou informací a toto doložit k formuláři ohlášky, který zašlete stavebnímu úřadu. Podle zákonné úpravy pak případné námitky sousedé směřují přímo ke stavebnímu úřadu. Jestliže se rekonstrukce nebude nijak dotýkat sousedního pozemku, a ohláška bude splňovat všechny zákonné náležitosti (§ 105 stavebního zákona), zároveň rekonstrukce nebude v rozporu se skutečnostmi uvedenými v § 107 stavebního zákona, měl by stavební úřad souhlas s ohláškou vydat. Pro úplnost upozorňujeme na fikci, podle které platí, že souhlas je udělen, jestliže stavební úřad nerozhodl do 40 dnů ode dne, kdy mu byla ohláška doručena. Každopádně doporučujeme v ohlášce výstižně rekonstrukci popsat, rozvést skutečnosti, z nichž je patrné, že k rekonstrukci nebude použit sousední pozemek (viz bod VI. formuláře) a dále doporučujeme zvážit návštěvu příslušného stavebního úřadu a ohlášku a okolnosti s tím související zde s příslušnými pracovníky osobně projednat.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den, rád bych převedl svoji nemovitost na matku. Hodnota ca. 100.000 CZK. Potřebuji poradit postup jak tento převod uskutečnit bez zbytečných plateb daní a jiných poplatků a co vše k tomuto převodu potřebuji. (výpis z katastru, odhad nemovitosti atd.) Děkuji Petr Chrvala pbchk@centrum.cz tel. 724163003
Petr Chrvala
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu předpokládáme, že by se zřejmě jednalo o bezúplatný převod, tj. o darovací smlouvu, na základě které byste, jako dárce, Vaší matce, jako obdarované, daroval dotčenou nemovitost se všemi součástmi a příslušenstvím. V takovém případě budete potřebovat zejména aktuální výpis z katastru nemovitostí a Váš původní nabývací titul, příp. výpis z katastrální mapy a další dokumentace dle potřeby, a na základě těchto dokladů by byla sepsána darovací smlouva a též návrh na vklad práva do katastru nemovitostí. V každém případě doporučujeme, aby sepis darovací smlouvy a dalších souvisejících listin provedl např. advokát, notář apod., a to zejména z důvodu, že smlouva musí obsahovat takové náležitosti, aby bylo možné provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Obdarovaná dotčenou nemovitost nabude vkladem do katastru nemovitostí na základě předmětné smlouvy s právními účinky vkladu práva zpětně ke dni podání návrhu na vklad. Pokud se týká daňové otázky, od daně darovací je osvobozeno bezúplatné nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině dle ust. § 11 a násl. zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Do I. skupiny patří příbuzní v řadě přímé (tj. rodiče a děti) a manželé.
Nájemní bydlení
Dobrý den, je to několik dní co mi zemřela "prateta" ve státním bytu. Chtěl jsem se zeptat, co se s jejím bytem v tomto případě stane? Je nějaká šance její byt získat? Nutné podotknout, že její dědicové jsou můj dědeček a její sestra v Maďarsku. Bohužel v den umrtí nikdo kromě ní v tomto bytě neměl trvalé bydliště. V případě, že se její byt bude muset vyklidit, existuje nejaká legistlativní úprava co, kdo a jak se má udělat? Já jsem vystavovatel prohřbu. Byt je v Brně Slatině. Děkuji za odpověď.
Jan L.
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že původním nájemcem předmětného bytu byla Vámi zmíněná prateta, která však s žádnou osobou ke dni úmrtí nevedla společnou domácnost (přihlášení k trvalému pobytu má pouze podpůrný význam, rozhodující je faktický stav), tj. je zřejmé, že žádná osoba nesplnila zákonné podmínky pro přechod práva nájmu dle ust. § 706 obč. zákoníku. Jedná se o ustanovení upravující speciální právní nástupnictví při úmrtí osoby nájemce bytu, přičemž s děděním vstup jiných osob do nájemního vztahu dle citovaného ustanovení nemá souvislost. Tj. dnem její smrti se stal dotčený byt právně volným. Pokud byste chtěl byt získat do nájmu, musel byste jednat s pronajímatelem o možnosti si tento byt pronajmout na základě nájemní smlouvy, která by byla mezi vámi uzavřena za podmínek oboustranně sjedných. Pokud pronajímatel mít zájem nebude, nájem Vám nemůže vzniknout. K další části dotazu - předpokládáme, že v bytě se nacházejí určité movité věci ve vlastnictví zůstavitelky, které budou předmětem dědického řízení, resp. v takovém případě by vyklizení bytu měli zajistit příslušní dědici, po dohodě s notářem v rámci dědického řízení, a též po dohodě s příslušným pronajímatelem bytu, resp. správou domu. Dědické řízení náleží do pravomoci příslušného soudu, který prováděním úkonů v řízení o dědictví pověří notáře jako tzv. soudního komisaře.
Prodej nemovitosti
Dobrý den, právě prodávám byt v osobním vlastnictní a kupuji byt větší. Rád bych zjistil, za kterou nemovitost bych měl platit daň z převodu nemovitosti. Podle zákona č. 357/1992 Sb. při převodu nemovitosti je poplatníkem daně prodávající (převodce) a kupující (nabyvatel) je v tomto případě ručitelem. V praxi mi bylo ale řečeno, že někdy se toto upravuje v kupní smlouvě a daň pak platí kupující. Je to tak v pořádku? Protože prodávám menší (a levnější byt), bylo by pro mě výhodnější platit daň z převodu nemovitosti jako prodávající. Dále by mě zajímalo, zda se platí daň v případě koupě novostavby, která je před koupí zkoulaudována a nikdo v ní zatím nebydlel (byla ale zapsána v katastru na původního majitele jako rozestavěný byt). Děkuji za odpověď.
Petr
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, standardní je Vámi uváděný postup, jelikož základním principem daně z převodu nemovitosti je zatížit prodávajícího určitou částkou daně z hodnoty převáděné nemovitosti. Proto bychom doporučovali tento zcela standardní způsob dodržet, přičemž naopak v praxi je běžné, že kupující zadržuje (např. prostřednictvím advokátní úschovy) část sjednané kupní ceny ve výši předpokládané daně až do okamžiku jejího vyrovnání ze strany prodávajícího, aby se tak ochránil před situací, kdy by tuto byl za něho (v případě, že by ji prodávající neuhradil) z titulu ručitelství povinen uhradit. Současně dodáváme, že je ale možné po dohodě učinit v kupní smlouvě ujednání o zaplacení daně z převodu nemovitosti kupujícím, ale takový závazek má soukromoprávní význam pouze mezi příslušnými stranami kupní smlouvy. V takovém případě ve vztahu k finančnímu úřadu zůstává poplatníkem prodávající. Co se pak týče novostaveb, lze zcela odkázat na ustanovení § 20 odst. 7 Zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, z nějž vyplývá, že od daně z převodu nemovitostí je mimo jiné osvobozen první úplatný převod nebo přechod vlastnictví k bytu v nové stavbě a k bytu, který vznikl změnou dokončené stavby a byt nebyl dosud užíván, jde-li o převod bytu podle zvláštního právního předpisu, jestliže převodcem je fyzická či právnická osoba a příslušný převod je prováděn v souvislosti s jejich podnikatelskou činností, kterou je výstavba nebo prodej staveb a bytů. Tato záležitost je však věcí prodávajícího a nikoli kupujícího, navíc pro možnost uplatnění příslušného osvobození je třeba dosáhnout splnění všech výše uvedených podmínek.
Nájemní bydlení
Dobry den, byli jsme se prihlasit k trvalemu pobytu na zaklade platne najemni {ne podnajemni) na dobu neurcitou sepsanou s majitelem bytu. Bohuzel urednice po nas chtela vypis z katastru aby mela overene ze je dany clovek majitelem nemovitosti. Ma na to pravo? Nemuze si tuto skutecnost overit sama? Dostaneme pripadne tento vypis z katastru i my, ackoli nejsme majiteli bytu? Dekuji
Ondra
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, problematiku přihlášení k trvalému pobytu občana řeší zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, ve znění pozdějších předpisů. V ust. § 10 tohoto zákona je mimo jiné uvedeno, že při ohlášení změny místa trvalého pobytu je občan povinen doložit vlastnictví bytu nebo domu (výpis z katastru nemovitostí,) nebo doložit oprávněnost užívání bytu (nájemní smlouva), anebo předložit úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu. Ve Vašem případě tedy dle našeho názoru postačuje přiložit k žádosti příslušnou nájemní smlouvu. Domníváme se, že správní orgán si totiž samozřejmě může zjistit, zda v nájemní smlouvě uvedený pronajímatel je skutečně vlastníkem předmětné nemovitosti (např. elektronickým přístupem do katastru nemovitostí). K Vaší další otázce uvádíme, že každý může nahlížet do katastru nemovitostí a činit si z něj opisy a výpisy za příslušný poplatek, neboť katastr nemovitostí je veřejně přístupný informační systém. Tedy i Vy si můžete pořídit výpis z katastru nemovitostí týkající se předmětného bytu ve vlastnictví třetí osoby.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den !Vlastním(již asi pět let) 1/8 domu v Praze, babička(žije)vlastnila 1/2 a tu převedla na svá dvě vnoučata(moji bratranci),každému 2/8.Bez mého vědomí je nyní na KÚ zapsáno věcné břemeno na dožití babičky. Je to legálně možné,abych o tom nevěděl ? Mohou nyní většinoví vlastníci bez mého souhlasu na domě provádět rekonstrukci ? Jak se mohu bránit ? Mohou mě nějak donutit k prodeji mojí osminy ? Pokud jim podíl odprodám jakou budu platit daň ?
Vladimír
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že dotčený dům je v režimu tzv. podílového spoluvlastnictví, s odkazem na ust. § 137 a násl. občanského zákoníku a Vy jste pouze vlastníkem menšinovým. Dle ust. § 139 odst. 2 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Jde-li o důležitou změnu společné věci mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. Tj. obecně tedy platí většinový princip, podle něhož je rozhodující stanovisko většiny, počítané nikoliv podle počtu spoluvlastníků (hlasů), ale podle velikosti jejich podílů. V daném případě Vám rozhodně doporučujeme jednat s ostatními spoluvlastníky o odkupu Vašeho podílu na domě, resp. ohledně dohody o vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že pokud by k dohodě nedošlo, zrušil by na základě Vašeho návrhu spoluvlastnictví soud a provedl by vypořádání. Vám by byla vyplacena jedna osmina obvyklé ceny dané nemovitosti, zjištěná znalecký posudkem soudem ustanoveným znalcem. Daň z převodu nemovitosti činí 3 % z ceny nemovitosti, bližší podrobnosti jsou uvedeny v zákoně o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Pokud se týká Vámi zmiňovaného věcného břemene, neznáme, za jakých okolností bylo toto zřízeno, zřejmě smlouvou(předpokládáme, že se bude jednat o právo doživotního užívání, ale není upřesněno v jakém rozsahu), jak dále uvádíte, věcné břemeno je nyní zapsáno v katastru nemovitostí. Zastáváme takové právní stanovisko, že účastníky smlouvy, kterou se věcným břemenem zatěžuje společná nemovitost, by měli být všichni spoluvlastníci.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Vážení,jsem majitelem pozem. parcely a nedávno jsem zjistil,že tato má parcela je zahrnuta do územ. plánu obce,který byl schválen zastupitelstvem 21.2.2006.Parcela je součástí vetšího územního celku (pole),které je podle ÚP celé určeno k zástavbě, ovšem kromě mé parcely,která je zde zanesena jako plocha pro zeleň a dokonce jako součást trasy nadnárodního biokoridoru (NNBK). 1)Je možné,abych nebyl nikým písemně upozorněn na územní plánování,jestliže nebydlím ve zmiňované obci a ani zde nemám trvalé bydliště. 2)Je možné,abych nebyl nikým písemně upozorněn na umístění trasy NNBK na můj pozemek,což je dle mého názoru věcné břemeno.Prosím o radu,zda je možné v této věci ještě podniknout nějaké kroky,zvláště když protínají celý uvedený územní celek dvě venkovní vedení VN22kV,která mohou svými ochrannými pásmy sloužit jako nová trasa NNBK,kdy směr ani velikost by se zásadně nezměnily.Na můj písemný nesouhlas mi Krajský úřad oznámil,že vše je dle zákona a věc je tímto považována za vyřízenou.
Pavel Adášek
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu je zřejmé, že předmětný územní plán byl vydán za účinnosti původního stavebního zákona a že tímto územním plánem nedošlo ke změně Vaší pozemkové parcely na parcelu určenou pro zástavbu, resp. parcela zůstala v původním režimu. Zásadním problémem souvisejícím s pozemkem není ani tak zeleň jako vedení trasy NNBK a vedení VN22kV. Podle stavebního zákona má vlastník dotčeného pozemku řadu příležitostí uplatňovat své námitky a připomínky v rámci procesu územního plánování. Tyto námitky je nutné uplatňovat v příslušných lhůtách. Z Vašeho dopisu nevyplývá, zda jste nějaké takové kroky činil nebo ne. Vaše parcela zůstala v původním režimu (tedy nepřichází v úvahu náhrada za změnu užití území podle stavebního zákona), omezen jste NNBK a vedením VN22kV. Právní předpisy neznají náhradu za povinnost strpět vedení vysokého napětí na pozemku, znají však náhradu za NNBK (§ 58 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny). S ohledem na skutečnost, že nevíme, o jak velký pozemek se jedná, zda na něm hospodaříte a jak zásadní pro Vás je pozemek si ponechat, nabízí se několik variant řešení. Doporučujeme Vám navštívit příslušný stavební úřad a dotázat se, zda se v dohledné době chystá změna územního plánu (a pak se řádně účastnit procesu projednávání změny územního plánu), příp. vznést dotaz či žádost v této věci také na zasedání zastupitelstva obce. Dále navrhujeme vznést dotaz na krajském úřadě, popř. Ministerstvu pro místní rozvoj, zda konkrétní NNBK byl schválen územním plánem velkého územního celku. Územní plán obce musí totiž být v souladu s územním plánem VÚC, pokud NNBK nebyly ÚP VÚC schváleny, je stále prostor věc řešit. Alternativně navrhujeme navštívit obecní úřad a usilovat o směnu pozemku za jiný pozemek.
Prodej nemovitosti
Dobrý den, jsem vlastníkem bytu (OV), ve kterém bydlím 16 let. Nyní bych tento byt chtěla prodat a ihned koupit jiný byt v OV. S jakými platbami za prodej bytu, přip. za tuto "výměnnou" transakci (vč. koupě nového), mám počítat? Můj byt má hodnotu cca 2.500.000. Děkuji za odpověď
nika
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, dle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, jsou od daně z příjmů mimo jiné osvobozeny příjmy z prodeje bytu včetně podílu na společných částech domu a včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Jestliže jste tedy měla v příslušném bytě bydliště po dobu 16-ti let, zcela jistě jste naplnila příslušný časový test a prodej takového bytu by měl být osvobozen od daně z příjmů (pouze jste povinna prokázat fakt, že v příslušném bytě jste měla po příslušnou dobu své bydliště – např. výpisem z evidence obyvatel apod.). Jedinou daňovou povinností by tedy měla být úhrada daně z převodu nemovitostí (sazba 3%), a to z částky buď dle za tím účelem zpracovaného znaleckého posudku nebo dle uzavřené kupní smlouvy (použije se cena vyšší). Pořízení nového bytu do vlastnictví dle zák. č. 72/1994 Sb. , o vlastnictví bytů, v platném znění nemá pro běžnou fyzickou osobu jakékoli speciální daňové konsekvence. Jediným specifikem je možnost využití osvobozovacího ustanovení od daně z příjmů i před uplynutím příslušného časového testu, pakliže je takto získaný příjem využit příslušným poplatníkem k uspokojení bytové potřeby definované zákonem o daních z příjmů.
Prodej nemovitosti
Dobrý den, v srpnu roku 2006 jsem dostala darem od otce pozemek v hodnotě 750tis. Dnes bych ho chtěla prodat. Jak vysoká daň se v tomto případě platí. Děkuji a jsem s pozdravem.
Radka Ulichová
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, uvedená transakce bude podléhat jak dani z převodu nemovitostí (sazba 3% z hodnoty buď dle znaleckého posudku nebo dle uzavřené kupní smlouvy – použije se vyšší hodnota), tak s ohledem na načasování (jelikož nedošlo ke splnění osvobozovacího časového testu v délce 5-ti let) i dani z příjmů fyzických osob, kdy dílčím základem této daně dle ustanovení § 10 zákona o daních z příjmů bude rozdíl mezi sjednanou kupní cenou a nabývací hodnotou – oceněním k okamžiku nabytí pro účely daně darovací, tedy cenou zjištěnou pro účely daně darovací. Předmětný daňový základ daně z příjmů fyzických osob pak lze dále snížit i o zaplacenou daň z převodu nemovitostí, i když by tato byla uhrazena v jiném zdaňovacím období, než ve kterém příslušný poplatník realizoval dotčený příjem z prodeje.
Prodej nemovitosti
Dobrý den, při prodeji bytu se platí daň z převodu nemovitosti z prodejní (tržní) hodnoty bytu nebo z odhadní ceny bytu, např. od odhadce finančního úřadu? Platí stále stejná daň, když prodávám byt a následně kupuji nový dům? Nebo zde je nějaký zvýhodnění pro podporu nového bydlení? Děkuji za odpověď. Martin.Reiter@atlas.cz
Martin
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, základem daně z převodu nemovitostí v případě Vámi uváděného prodeje bytu (předpokládáme, že se jedná o byt, který jste historicky nabyl a určitou dobu užíval ať již k bydlení či např. pronájmu) je cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu (tedy zjednodušeně řečeno cena vyplývající ze zpracovaného znaleckého posudku), platná v den nabytí nemovitosti příslušným kupujícím, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou (tedy v zásadě kupní smlouvou uzavřenou mezi Vámi a kupujícím) nižší než cena zjištěná. Rozdíl předmětných cen (tedy tzv. posudkové a smluvně upravené) pak nepodléhá dani darovací. Je-li však sjednaná cena vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná. Poplatník je povinen podat místně příslušnému správci daně přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Součástí tohoto přiznání je pak ověřená kopie příslušné kupní smlouvy a znalecký posudek o ceně převáděné nemovitosti zjištěné podle zvláštního právního předpisu, který musí nechat zpracovat příslušný daňový poplatník – prodávající neboli převodce (nikoli tedy např. finanční úřad – ten pouze v určitých případech prostřednictvím svých pracovníků přezkoumá relevanci obsahu příslušného posudku). Sazba daně činí 3% a je lhostejno, zda následně po prodeji dochází u téhož poplatníka k nabytí jiné nemovitosti určené k bydlení (uspokojení bytových potřeb příslušného poplatníka) či nikoli. V uvedeném slova smyslu zákon žádné přímé zvýhodnění prodávajícího neobsahuje. Jediným „zvýhodněním“, jež se však přímo nedotýká poplatníka, který bezprostředně po prodeji hodlá nabýt jinou nemovitost za účelem uspokojení svých bytových potřeb, je osvobození prvního úplatného převodu vlastnictví ke stavbě, která je novou stavbou (včetně např. bytu), pakliže převodce podniká v oboru výstavby nebo prodeje staveb a bytů a jsou-li splněny veškeré uvedené podmínky zároveň (jež nepřímo „snižuje“ sjednanou kupní cenu takto prodávaných nemovitostí).
Koupě nemovitosti
Dobrý den, právě jsme koupili byt v OV ve zděné bytovce, kde funguje SVJ. Při převzetí bytu jsme si všimli plísně v rohách místností. Mysleli jsme si, že je to od nových plastových oken, ale je to jinak. Pozvali jsme si na posouzení odborníka a ten skonstatoval, že na naší straně domů zatéká střechou (při návštěvách k naší smůle bylo sucho) a že je to způsobeno tím. Náš byt je přímo pod střechou. Pokud se tedy závada neodstraní, budeme dýchat plíseň a to nelze. Jsme tu noví, nechcem si nikoho proti sobě poštvat, ale také si nechceme nic nechat líbit. Jaké máme použít argumenty k tomu, aby střecha byla opravena na náklady SVJ nebo máme na to vůbec nárok to takto požadovat? Poraďte. Děkuji.
Lucie
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, v souladu se zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění, střecha náleží do tzv. společných částí budovy, takže je v ideálním podílovém spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků bytových, příp. nebytových jednotek ve vašem domě. V takovém případě doporučujeme obrátit se na společenství vlastníků jednotek v domě, jako právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Výkonným orgánem společenství je výbor. Výkon správy domu zahrnuje nejen vlastní správu společných částí domu, ale také jejich provoz a zajišťování oprav, tj. zejména oprav právě společných částí domu jako je střecha, výtah apod. Pravidla pro správu společných částí domu apod. jsou součástí prohlášení vlastníka budovy, dále odkazujeme na platné stanovy společenství. Ještě si dovolujeme upozornit, že při koupi bytové jednotky Vás byl povinen prodávající dle ust. § 596 obč. zák. upozornit na všechny vady, o kterých věděl, přičemž jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny, odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit.
Družstevní bydlení
Jsem nájemník v družstevním bytě, člen družstva a bydlím v 1.patře. Vzhledem k tomu , že nepoužívám výtah zajímalo by mě jestli existuje možnost jak se vyhnout placení jednak poplatků za výtah a jednak nákladů spojených s rekonstrucí výtahů?Každý měsíc platím 30kč/m2 na spávu a údržbu domu. Náklady na rekonstrukci výtahu budou asi 1 000 000 Kč.Bytů máme v družstvu 25 to znamená že na jeden byt budou náklady zhruba 40 000 Kč.Hrazeno bude z měsíčních poplatků.To se mi platit opravdu nechce.Je nějaká možnost jak se tomuto vyhnout?Díky za odpověď.
Marián
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, pokud jde v daném případě o družstevní byt, na něž se vztahuje vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů, pak v ust. § 4 odst. 1 této vyhlášky jsou jednotlivé služby vymezeny, mj. i užívání výtahu. Vedle vyjmenovaných plnění sem mohou patřit i další, na nichž se družstvo s nájemcem bytu dohodne. Ceny služeb se rozúčtují na jednotlivé uživatele bytů podle zvlášního předpisu, např. u vytápění a dodávky teplé vody, popřípadě podle rozhodnutí cenového orgánu. Jinak se ceny služeb rozúčtují na základě dohody mezi družstvem a všemi uživateli bytů v domě. Pokud k dohodě nedojde, pak se ceny za užívání výtahu rozúčtují podle rozhodnutí orgánu družstva - viz § 4 odst. 5 písm. d) vyhlášky. Jestliže nedojde k rozhodnutí orgánu družstva podle odst. 5 písm. d), rozúčtují se ceny služeb uvedených v odst. 5 písm. d) podle poměru užitkové plochy bytu k celkové užitkové ploše všech bytů v domě. Záleží tedy zejména na dohodě s družstvem, resp. bližší podmínky by měly být zakotveny i ve stanovách družstva. Pokud se týká rekonstrukce výtahů, domníváme se, že i v tomto případě záleží na rozhodnutí družstva, resp. členské schůze družstva, přičemž v daném případě se jedná o rekonstrukci společné části v domě, na které by se dle našeho názoru měli podílet všichni členové družstva.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den, právě zpracováváme projekt pro náš dům a chceme tam mít černou střechu. Na stavebním úřadě nám potom ale řekli, že bysme měli mít nějakou světlou. Chtěl jsem se zeptat, jestli k tomu má stavební úřad právo a podle čeho vlastně rozhoduje? Jde o estetické (subjektivní) cítění jednoho člověka nebo o tom rozhoduje nějaká komise? Děkuji.
Marcel Machala
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu nevyplývá jaký dům a v jaké lokalitě hodláte stavět. Předpokládáme, že připravujete projektovou dokumentaci k žádosti o vydání územního rozhodnutí o umístění stavby a hodláte tuto žádost u příslušného stavebního úřadu podat. V územním řízení je stavební úřad ze zákona povinen posuzovat, zda je záměr žadatele zejména v souladu se schváleným územním plánem, s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území, s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území. Dále se k žádosti o územním rozhodnutí vyjadřují dotčené orgány (památkový úřad, orgán ochrany přírody). Doporučujeme Vám, abyste znovu navštívil příslušný stavební úřad, seznámil se s platným územním plánem, zjistil jaké dotčené úřady přichází v úvahu, seznámil se s jejich požadavky, a v případě, že uvedené požadavky na barvu střechy stanoveny jsou, požádal o výjimku, na kterou však není právní nárok.
Prodej nemovitosti
Dobrý den. Uvažujeme o prodeji bytu 1+1 (cena cca 2 mil) a koupi většího 3+kk (cena cca 3,5 mil). Hypotéku bychom si rádi zařídili na částku cca 1,7 mil, aby zbylo na nutné zařízení interiéru. Co je potřeba brát v úvahu, aby celá akce proběhla bez problémů? Jak například postupovat pokud bude nový byt k nastěhování až o několik měsíců později (např. developerský projekt) a bude nutné uhradit cenu dopředu? Je možné prodat původní byt a domluvit si s novým majitelem možnost dočasného pronájmu dokud nebude nový byt dokončen? Jak se v takové situaci obvykle postupuje? Děkuji za odpověď.
Josef Polívka
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, pokud uvažujete o koupi bytu, měli byste se nejdříve rozhodnout, zda si budete pořizovat byt nový nebo starší. Rozhodující bude asi cena, dále též velikost, lokalita, dopravní dostupnost apod. Nejjednodušší by bylo zadat tyto požadavky některé z realitních kanceláří, která by vám měla nabídnout nejvhodnější varianty. Realitní kanceláře velmi často úzce spolupracují s developerskými společnostmi (v případě koupě nového bytu) a jsou tak schopny poradit vám i se sjednáváním případné hypotéky. Bývá zvykem, že se nejprve uzavře tzv. rezervační smlouva mezi vámi a realitní kanceláří, přitom se většinou platí tzv. rezervační poplatek a následně se pak uzavírá smlouva o budoucí kupní smlouvě s developerem. Kupní cena za byt bývá rozdělena do několika splátek, tzn. že většinou se předem zaplatí poměrná část kupní ceny a až po dokončení bytu se uhradí zbytek kupní ceny. K vašemu dalšímu dotazu, zda by bylo možné prodat původní byt a následně se domluvit s novým vlastníkem na dočasném pronájmu, vám nemůže nijak závazně odpovědět, neboť toto bude opravdu záležet na vaší konkrétní domluvě, resp. vašim ujednáním ve smlouvě. Domníváme se, že nejlepším řešením vaší bytové situace bude najít si spolehlivou realitní kancelář, které svěříte prodej vašeho stávajícího bytu a současně jí zadáte pokyn k nalezení nejoptimálnější nemovitosti ke koupi. Pokud se týká právního zajištění celé věci, doporučujeme se současně obrátit na advokáta, který by vám posoudil jednotlivé návrhy smluv a poradil s právním postupem celé věci.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Žijeme spolu s manželem 16 let v jednom ze dvou bytů rodinného domu,který je ve vlastnictví mých rodičů. Moje sestra bydlí jinde. Soužití s rodiči je bezproblémové;funguje to tak,že otec zařídí potřebné /firma na fasádu, koupě kotle/a nám oznámí částku k zaplacení.V nákladech na užívání domu s důvěrou jedeme napůl.Na nic však ale nemám doklad. Konečně se schyluje k tomu,že budeme řešit,co dál s domem. Předpokládám,že by dům rodiče darovali mně s tím,že by v něm měli doživotní užívání a manžel smluvně dohodnutý zlomek hodnoty domu dle délky jeho pobytu zde a vynaložených nákladů v onom období–pro případ rozvodu. Se sestrou bych se chtěla vypořádat dohodou. Je to tak možné? Co když se nedohodneme?Nebo je nutný odhad a vyplacení dle jeho výše? Co by jste radil? Na co si dát pozor? Nerada bych se dostala se setrou do sporu, v našem bytě jsme za své udělali některé nákladné úpravy a nevím, jak bychom případnou nedohodu řešili. Nebo nám radíte jinou formu vypořádání,než je darování? Děkuji
Marcela
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, v daném případě by bylo možné situaci řešit zejm. uzavřením darovací smlouvy mezi Vašimi rodiči jakožto dárci a Vámi a Vaším manželem jakožto obdarovanými, přičemž byste každý nabyl dohodnutý spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Vaši rodiče by si v takovém případě současně zřídili věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti, které bude zapsáno v katastru nemovitostí. Pro případ, že se obáváte případných rozvodových kopmlikací, bylo by vhodnější, aby Vám rodiče darovali nemovitost celou, příp. do podílového spoluvlastnictví s Vaší sestrou dle dohody v rámci rodiny. Pokud byste nemovitost nabyla celou Vy, upozorňujeme však na institut tzv. započtení na dědický podíl, v případě dědického řízení, s odkazem na ust. § 484 občanského zákoníku, na který by mohla příp. Vaše sestra poukazovat, neboť ona by v takovém případě na předmětné nemovitosti za života rodičů žádný podíl nezískala. Závěrem uvádíme, že současný stav, kdy investujete značné finanční částky do nemovitosti ve vlastnictví třetí osoby, nepovažujeme z právního hlediska za vhodný.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Před 2,5 roky jsem koupil byt v OV v panelovém domě. Byt měl zasklenou lodžii. Zasklení bylo provedeno cca 3 roky před mojí koupí. Před 1,5 rokem jsem tento byt prodal. Před měsícem se dům rekonstruoval. Z tohoto důvodu bylo nutné zasklení lodžie demontovat a po dokončení rekonstrukce namontovat. S tím spojené finanční náklady se hradily z fondu oprav, pokud dané zasklení bylo provedeno schválenou firmou. Předchozí majitelé mi tvrdí, že zasklení prováděla správcem schválená firma, ale nemají vůbec žádný doklad o montáži. U družstva-správce nemají vůbec žádný doklad o tomto zasklení (ani žádost, povolení,…). Proto dané družstvo požaduje zaplacení demontáže a montáže po současných majitelích. Předchozí majitelé dělají „mrtvého brouka“ a nechtějí se na ničem podílet. Současní majitelé požadují zaplacení ode mne. Vás prosím o radu, kdo, jak je povinen hradit náklady, postup hrazení, možné promlčecí lhůty… Děkuji! Josef Černý
Josef Cerny
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
V tomto případě je povinnost hradit montáž i demontáž zařízení plně na straně stávajících vlastníků bytu. Dobrý den, pokud předmětný byt současný vlastník zakoupil na základě řádně uzavřené kupní smlouvy dle zákona č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějích předpisů, a byl-li při prodeji seznámen se stavem prodávaného bytu, a to jak s faktickým, tak i právním, domníváme se, že nelze požadovat po bývalém vlastníkovi, t.j. po Vás, úhradu nákladů spojených s rekonstrukcí bytu uskutečněnou již po jeho prodeji, zvláště pak za situace, kdy provedení předmětné rekonstrukce nebylo ještě v době prodeje ani jedné ze smluvních stran známo. Takovýto požadavek tedy není dle našeho názoru ničím opodstatněný a pravděpodobnost úspěchu jeho vymožení soudní cestou je minimální.
Koupě nemovitosti
Kupuji si byt, který je ještě ve výstavbě. Developer mi poslal zálohovou fakturu na platbu, kde je vyčísleno DPH (5%) se splatností do konce roku 2007. Moje financující banka na konci roku zaplatila (její chybou) jinou sumu, bohužel menší. Znamená to, že já budu muset, kvůli omylu banky zaplatit zvýšené DPH z částky, která zaplacena nebyla, a zaplacena bude až v lednu a to už je DPH vyšší? Já mám v ruce žádost, na výplatu určité částky a oni poslali jinou a všechny ostatní podmínky byly z mé strany dodrženy, schválený úvěr jsem ani celý nevyčerpala. Můj dotaz je tedy, jestli developer po mě může chtít doplatit DPH a pokud ano jestli mám nějakou možnost požadovat tento doplatek DPH od banky a jak bych měla postupovat? Děkuji Tučková anada@centrum.cz
Dana Tučková
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, na základě Vámi poskytnutých informací, vnímáme celý tento případ jako podstatné pochybení příslušného bankovního ústavu, který se neřídil Vaším příkazem k úhradě a převedl developerovi (prodávajícímu) částku nižší, než která měl být ve skutečnosti poukázána. Domníváme se, že byste měla nejprve developerovi doplatit zbývající dlužnou částku tak, aby byla plně uhrazena předmětná fakura a nedošlop tak k pokračujícímu prodlení. Vzhledem k tomu, že jste se, byť vinou banky, dostala do prodlení s úhradou předmětné faktury, je možné, že vůči Vám developer (prodávající) uplatní příslušné smluvní či zákonné sankce, např. smluvní pokutu či úrok z prodlení. Tuto sumu, kterou byste případně byla povinna developerovi navíc uhradit, můžete následně vymáhat po bance z titulu náhrady škody, kterou Vám tato způsobila porušením svých povinností.
Nájemní bydlení
Vážení, bydlím v obecním bytě a již téměř 2 roky si stěžuji na hluk způsobený provozem pizzerie, která je umístěna pod bytem.Při měření SZÚ bylo konstatováno, že měření je kvůli hluku z dopravy pronikajícího do bytu pouze orientační, navíc v předsíni a v hale bytu se měření neprovádí, protože se nejedná o bytové prostory, přestože za ně platím plné nájemné.Požadoval jsem tedy po MČ Praha 4 o měření hluku z dopravy pronikajícího do bytu.To se neuskutečnilo a přesto rada rozhodla o nesnížení nájemného, které jsem požadoval.Mohu si sám jednostranně snížit nájemné do doby, než bude pizzerie řádně odhlučněna(do bytu je slyšet každé posunutí židle, hlasitější hovor a navíc část bytu nonstop duní běžícími lednicemi a chlazením, které budí nejenom nás dospělé, ale především mou 2letou dceru) a než bude naměřen hluk z dopravy? Případně jak mám dále postupovat? Situace je už opravdu neúnosná. Předem Vám děkuji.
Ing.Jaroslav Bouda
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že jste nájemcem bytu, jehož vlastníkem je Obec hl. m. Prahy, resp. Městská část Praha 4. S odkazem na ust. § 687 odst. 1 obč. zák. je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. V daném případě, pokud problémy stále trvají, doporučujeme se znovu obrátit na pronajímatele s opakovanou žádostí o plnění výše uvedených povinností nájemce a současně opětovně uplatnit ust. § 698 obč. zák. ohledně práva nájemce na přiměřenou slevu z nájemného. Jinak nezbude, než se se svými nároky obrátit na soud, s odkazem na uvedené ustanovení. V případě hluku např. v nočních hodinách je možné věc řešit též podáním oznámení ohledně podezření ze spáchání přestupku. V takovém případě doporučujeme přivolat policii, příp. městskou policii, aby věc prošetřila. Také příp. navrhujeme zapojit do celé věci příslušný stavební úřad za účelem prověření, zda nájemce nebyt. prostoru neporušuje ustanovení stavebního zákona. Další možností je pokusit se jednat přímo s nájemcem daných prostor, aby provedl odhlučnění a stav napravil. V případě, že si bez dohody s pronajímatelem (či rozhodnutí soudu) snížíte jednostranně nájemné, mohlo by to být, při splnění podmínek daných v ust. § 711 obč. zák. , považováno za naplnění výpovědního důvodu z nájmu bytu, takže tento postup Vám nedoporučujeme.
Nájemní bydlení
Dobrý den, při privatizaci podnikového domu v roce 1994 jsme založili s.r.o., jejímž předmětem podnikání je "pronájem bytů a nebytových prostor včetně poskytování základních služeb spojených s tímto pronájmem". Každý společník (nájemce bytu) vlastní obchodní podíl zhruba ve výši Kč 150 000,-. S manželem bychom chtěli mít náš byt v osobním vlastnictví, ale nadpoloviční většina společníků přechod bytů do osobního vlastnictví odmítá - zčásti z neznalosti, zčásti jsou ovlivněni jednateli společnosti. Jak máme postupovat, abychom dosáhli vystoupení ze společnosti a nabyli byt do osobního vlastnictví? Děkuji za odpověď.
Jitka Petrásková
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, z Vašeho dotazu předpokládáme, že společnost s ručením omezeným, jako právnická osoba, vlastní dotčený dům s tím, že Vy jste společníkem této společnosti (máte majetkovou účast ve společnosti) a současně nájemce bytu, resp. Vám svědčí spolu s manželem společný nájem k bytu. V takovém případě nejste tedy vlastníkem bytové jednotky, ale společníky s.r.o. a nájemci bytu, přičemž byt patří společnosti, která je současně vlastníkem celého domu. O tom, zda v domě, resp. budově, budou vymezeny jednotky dle zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění, musí rozhodnout vlastník tohoto domu, tj. výše uvedená společnost, resp. její valná hromada. Pokud však vlastník s.r.o. s rozdělením na jednotky nesouhlasí, resp. jej nechce realizovat, žádnou zákonnou povinnost v takovém případě nemá. Za dané situace nadále zůstáváte nájemci bytu a společníky společnosti. Pokud by rozdělení na jednotky provedeno v souladu s citovaným zákonem bylo, v takovém případě při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popř. vlastník budovy, povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku v zákonem stanovených lhůtách, může být byt převeden jiné osobě, s odkazem na ust. § 22 zákona o vlastnictví bytů.
Koupě nemovitosti
Dobrý den, V RK jsme složili blokační zálohu na rezervaci bytu 30.000, kterou si RK vzápětí vybrala jako svou provizi, což bylo 10% z celkové částky. Je vůbec možné považovat blokační zálohu automaticky za provizi? A mohu od RK ty peníze nějakým způsobem dostat zpět? Děkuji mnohokrát za odpověď.
Jendys
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, bohužel bez detailní znalosti konkrétní smlouvy, která byla uzavřena s příslušnou realitní kanceláří, nemůžeme Váš dotaz přesně zodpovědět. Předpokládáme, že s realitní kanceláří byla uzavřena tzv. rezervační smlouva (smlouva o zprostředkování), ve které se realitní kancelář zavázala, že pro Vás za úplatu - provizi sjedná možnost např. uzavření kupní smlouvy (smlouvy o smlouvě budoucí kupní) ohledně koupě nemovitosti. Rozhodující tedy bude, jak byla tato smlouva mezi Vámi formulována, resp. k čemu se zájemce zavázal a za jakých podmínek vznikl nárok na vyplacení provize realitní kanceláři. Samozřejmě, že realitní kancelář má nárok na úplatu za svoji činnost (provizi), ovšem bližší podmínky by měla obsahovat Vaše smlouva. Doporučujeme tedy pečlivě prostudovat rezervační smlouvu, zejm. úpravu poskytnutí odměny realitní kanceláři. Teprve v případě, že by realitní kancelář postupovala v rozporu s touto smlouvou, bylo by možné uplatňovat vůči ní konkrétní právní kroky, zejména případně požadovat vrácení dotčené částky zpět.
Družstevní bydlení
Dobrý den, poraďte mi prosím, rodičům se již 5 let v zimních měsících dělají plesnivé mapy na zdech družstev. bytu, a družstvo na opakované stížnosti nereaguje. Maminka má silnou astmu. DĚKUJI, Marcela Cichá
Marcela Cichá
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, práva a povinnosti nájemce družstevního bytu by měly být podrobněji upraveny ve stanovách příslušného bytového družstva. Tam by mělo být uvedeno, jak bude postupováno v případě, že se v pronajatém bytě vyskytnou konkrétní závady (např. v dotčeném případě plesnivé mapy na zdech). Pokud by stanovy žádný takový postup blíže neupravovaly, je třeba aplikovat příslušná ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu obecně. Na prvém místě zakotvuje občanský zákoník v ust. § 692 povinnost nájemce bytu oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu konkrétních oprav v bytě a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Pokud pronajímatel na takové upozornění nikterak nereaguje, má nájemce bytu dvě možnosti jak dále postupovat. Dle ust. § 691 má nájemce právo závady odstranit v nezbytné míře sám a poté požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů od pronajímatele. Právo na náhradu musí nájemce u pronajímatele uplatnit bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6 měsíců od odstranění závad. Další variantou je požadovat přiměřenou slevu z nájemného, a to do doby, než pronajímatel příslušné závady v bytě odstraní (ust. § 698 občanského zákoníku). Ovšem neuplatněním tohoto práva v 6 měsíční prekluzivní lhůtě zaniká právo na slevu k té které měsíční úhradě. Při déletrvající závadě se tedy lze domáhat slevy na nájemném maximálně jen za šest měsíců nazpět.
Nájemní bydlení
Podle §4 odst.1 u) zákona o dani z příjmů je osvobozené odstupné přijaté za uvolnění bytu, pokud bude použito ke koupi domu nebo bytu, podle §15(3). Jsou ještě nějaké další podmínky, podobně jako u DPFO při prodeji? Třeba dobu, po jakou musí poplatník byt vlastnit a/nebo v něm mít trvalé bydliště?
Jan Cimbura
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, dle našeho názoru nejsou na daný případ kladeny jakékoli další podmínky krom Vámi uváděných či uvedených přímo v ustanovení § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmu v platném znění. Za klíčové je tedy nutné považovat naplnění podmínky „použití odstupného na uspokojení bytové potřeby“, definované prostřednictvím ustanovení § 15 odst. 3 citovaného zákona, naplnění časových testů pro využití daných prostředků a v neposlední řadě splnění oznamovací povinnosti vůči místně příslušnému správci daně, že takovéto prostředky byly poplatníkem přijaty. Žádná minimální doba, po kterou by bylo nutné „předmět uspokojení bytové potřeby“ následně vlastnit, zákonem definována není, pouze v případě prodeje takového „předmětu“ před splněním příslušného časového testu (zejména viz. ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) a b) citovaného zákona) nezbývá než připomenout, že příjem z takového prodeje (snížený o související výdaje – zejména nabývací cenu) je předmětem daně z příjmů fyzických osob bez možnosti uplatnění daných osvobozovacích ustanovení.
Družstevní bydlení
dobry den,muj dotaz je ohledne zmeny druzstevniho na osobni vlastnictvi bytu.muj stavajici byt je druzstevni,behem 1-2let bude preveden do osobniho vlastnictvi.planuji-li se behem te doby vdat,cili prevod bude v dobe manzelstvi je byt v pripade rozvodu delen jako spolecny majetek?..mam syna z prvniho manzelstvi,chtela bych aby byt i v pripade rozvodu ci meho umrti vzdy dedil pouze on.syn budouciho manzela bude mit jeho byt.jak postupovat?souvisi s tim i dotaz ze onen byt-3jednotky jako nastavbu na starsim dome jsme koupili jako novi majitele,vlastne clensky podil,zbytek domu se na prevod moc netvari,je mozne ze prevod bude jen pro nas 3,kteri koupili ty nastavby a prevod chteji?..nejprve se ceka az pomine zastavni pravo magistratu v souvislosti s odkoupenim pozemku pod domem druzstevniky..nebo nas muze vetsina "blokovat"?..dekuji pekny den kaca
kaca
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, v případě Vašeho sňatku v době, kdy budete výlučným nájemcem družstevního bytu a členem bytového družstva, vznikne Vašemu manželovi ze zákona společný nájem k tomuto bytu, nikoliv však společné členství v družstvu. Převod bytu do vlastnictví by měl pak být relizován Vám - členovi družstva. Příp. Vám ještě doporučujeme uzavření smlouvy dle ust. § 143a odst. 3 obč. zák., kdy muž a žena, kteří chtějí uzavřít manželství, mohou smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu upravit své budoucí majetkové vztahy v manželství, a to včetně právního režimu nemovitostí např. tak, že každý z budoucích manželů bude výlučným vlastníkem nemovitostí ohledně kterých uzavře příslušnou smlouvu. V takovém případě pak nemovitosti nejsou součástí společného jmění manželů. Manželé se mohou vůči jiné osobě na takovou smlouvu odvolat jen tehdy, jestliže je jí obsah této smlouvy znám. Pokud se týká dědění, doporučujeme věc řešit sepsáním závěti dle příslušných ustanovení obč. zák., jinak při dědění ze zákona dědí v první skupině zůstavitelovi děti a manžel (nebo partner), každý z nich stejným dílem. Nedědí-li některé dítě, pak zákon stanoví další okruhy dědiců. Pokud se týká převodu bytů do vlastnictví, dle zák. č. 72/1994 Sb., nelze řešit pouze "část domu", prohlášení vlastníka budovy se musí týkat celé budovy jako celku.
Vlastnictví nemovitostí a bytů
Dobrý den, před 11lety jsme se s manželem rozvedli.Bohužel jsem neudělali majetkové vyrovnání.Měli jsme družst byt,kde jsme měli oba podíl.Manžel se po rozvodu odstěhoval a v bytě jsem zůstala s dcerou.Před pěti lety jsme se dohodli,že byt odkoupíme,já uhradím zbytek anuity,poplatky z převodu a manžel převede svou polovinu na dceru.Vše se odehrálo,až na to,že den před podepsáním smlouvy o převodu na dceru řekl,že si to rozmyslel.Jsme teď oba majitelé.Manžel nepřispívá celou dobu do fondu oprav.Za ta léta se investovalo do předělání kotelny a opravy střechy a čekají další investice.Nyní mě čeká nutná výměna oken.Mimo to bych měla zájem si byt postupně zrekonstruovat.On neplatí ani daň z nemovistosti.Mám dotaz na případné vyrovnání nebo prodej bytu.Zohlední se má dosavadní 11letá investice do bytu a domu?Bude zohledněna má investice do rekonstrukce bytu před vyrovnáním?Bohužel rekonstrukce je nutná, podlahy se rozpadají.Manžel natahuje čas,takže vyrovnání v dohledné době nevidím.Děkuji
Andrea
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, na základě Vašeho dotazu předpokládáme, že jste s bývalým manželem podílovými spoluvlastníky (každý id. 1/2) bytové jednotky v režimu zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění, o vlastnictví bytů. K darování jeho spoluvl. podílu na dceru nedošlo, tzn. že Vaše spoluvlastnictví trvá. V daném případě, pokud nedojde k dohodě, doporučujeme Vám co nejdříve učinit postup dle ust. § 142 obč. zák., tj. vypořádání spoluvlastnictví soudní cestou, kdy budete žádat o zrušení spoluvlastnictví a o přikázání bytové jednotky s příslušnými spoluvlastnickými podíly na domě, příp. i pozemku (pozemcích), pokud též k jednotce náleží, do svého výlučného vlastnictví s tím, že bývalému manželovi náleží jedna polovina obvyklé ceny na vyrovnání dle znaleckého posudku, který bude zpracován soudem ustanoveným znalcem (pokud se v průběhu řízení nedohodnete a neuzavřete např. soudní smír). V rámci tohoto řízení by se měla řešit i otázka Vašich investic do bytu, doložená opět znaleckým posudkem i dalšími důkazy ohledně provedení prací. Otázku investic však soudní judikatura rozděluje do skupin např. podle toho, zda s nimi vyslovil souhlas i druhý spoluvlastník apod., k této věci proto nelze podat podrobnější stanovisko bez konkrétní znalosti případu, včetně dostupných dokladů.
Nájem a podnájem nemovitostí a bytů
Soud zrušil společný nájem k bytu a určil mě výlučným nájemcem bytu.Bývalá žena je povinna byt vyklidit do 15 dnů po zajištění náhradního bytu. Vlastníkem domu je právnická osoba.Kdo má povinnost poskytnout tento náhradní byt? V mých silách to není.Má nějaký vliv skutečnost, že bývalá žena již 16 let vůbec neplatí nájemné? Dům se nachází na Praze 4.
Karel Smutný
logo - Nexia Prague, RHK & PARTNEŘI
Dobrý den, v daném případě je obecně povinnost poskytnout bývalé manželce náhradní byt na Vás jako na bývalém manželovi. Pronajímatel v této věci žádnou takovou povinnost nemá. Z dotazu nevyplývá, zda v bytě Vaše bývalá manželka nadále bydlí. Pokud se již z bytu dobrovolně odstěhovala jinam, v takovém případě dle soudní judikatury by bývalé manželce i zaniklo právo byt užívat, resp. její právo byt užívat by již nemohlo být ani obnoveno. V případě, že s Vámi bývalá manželka stále v bytě bydlí a nijak Vám řadu let nepřispívá na úhrady spojené s užíváním bytu (zejm. nájemné, služby apod.), v takové situaci navrhujeme věc řešit podáním soudní žaloby o tzv. změnu vyklizovacích podmínek, kdy by bylo žádáno, aby soud změnil původní vyklizovací podmínky, s přihlédnutím k chování bývalé manželky, a bylo rozhodnuto tak, že povinnost bývalé manželky byt vyklidit není vázána na zajištění náhradního bytu, náhradního ubytování ani přístřeší. Tato žaloba je podávána z důvodů, že došlo k tzv. změně poměrů a podmínky dané v původním rozsudku již neobstojí, a to i s ohledem na institut dobrých mravů. Současně by bylo možné příp. podat proti ní i žalobu na zaplacení - vydání bezdůvodného obohacení z důvodu neuhrazených plateb za užívání bytu, pokud zde bydlí, ale nepřispívá.