Ve smlouvě jsem měl sjednáno vyúčtování poplatků za služby, které jsem hradil měsíčně společně s nájmem. Ve výpočtu pronajímatele však chybí zákonem požadované náležitosti a zároveň vychází z nesprávných údajů – například z chybné délky mého pobytu v bytě.
Ve svém výpočtu dělí celkové náklady za služby počtem měsíců, což podle mých dostupných informací není správné. Spotřeba vody a tepla by měla být účtována podle skutečné spotřeby, nikoli podle počtu měsíců. Na chyby ve vyúčtování jsem pronajímatele upozornil, ale vůbec na ně nereagoval. Jak bych měl v takovém případě postupovat?
Na dotaz čtenářky odpovídá advokát Matěj Grödl
V popsané situaci je potřeba rozlišit několik rovin daného problému. Jednak samotnou povinnost pronajímatele provést řádné vyúčtování služeb, dále obsahové a formální náležitosti takovéhoto vyúčtování, a nakonec také zákonné prostředky, kterými se lze proti nesprávnému či neúplnému vyúčtování bránit.
Podle ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen „Zákon o službách“), má pronajímatel povinnost vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby za zúčtovací období a vyúčtování doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
Poradna pro nájemní bydleníPomáháme nájemníkům i pronajímatelům. Pokud řešíte nějakou nepříjemnou situaci spojenou s pronájmem bytu a nevíte si rady, svěřte se nám. Pošlete svůj příběh s dotazem, my najdeme řešení, které zveřejníme. Svůj příběh pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz |
Součástí vyúčtování podle Zákona o službách musí být zejména informace o skutečné výši nákladů na služby (v členění podle poskytovaných služeb) se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a přezkoumatelná. Vyúčtování podle zákona musí obsahovat informace o nákladech na skutečnou spotřebu, jakož i informace o zaplacených zálohách, přičemž případný přeplatek či nedoplatek by měl představovat rozdíl mezi uhrazenými zálohami a náklady vynaloženými na skutečnou spotřebu.
Pouhé dělení celkových nákladů počtem měsíců zpravidla není pro výpočet dostačující, jelikož většina služeb se účtuje buď podle skutečné spotřeby (např. voda či plyn), nebo podle jiného objektivního klíče (např. osvětlení společných prostor podle podlahové plochy bytu, počtu osob apod.). Dělení nákladů počtem měsíců přichází v úvahu jen za účelem proporcionálního snížení účtovaných částek pro případ, kdy nájemce v bytě bydlí jen část zúčtovacího období. Pokud ovšem při výpočtu pronajímatel vychází z nesprávné délky pobytu nájemce v bytě, je to nepochybně důvodem pro reklamaci vyúčtování. Stejně tak jako skutečnost, kdy vyúčtování neobsahuje zákonem požadované náležitosti (např. informace o reálné výši nákladů na služby či informace o přijatých zálohách).
Rok neplatí nájem, výpověď ignoruje. Může majitel odvrtat zámek garáže? |
Nájemce může podle Zákona o službách do 30 dnů od doručení vyúčtování písemně požádat pronajímatele, aby mu doložil náklady na jednotlivé služby, způsob stanovení výše záloh, způsob provedení vyúčtování a umožnil mu pořízení kopií všech podkladů. Této žádosti je pronajímatel povinen vyhovět do 30 dnů od jejího doručení. Takto si nájemce může ověřit správnost provedeného vyúčtování a ujistit se, že je podloženo reálnými výdaji (např. fakturami od dodavatelů služeb), což by mělo být prvním krokem před případnou reklamací vyúčtování.
Pokud je i přesto nájemce přesvědčen o tom, že je vyúčtování nesprávné, má právo do 30 dnů od jeho doručení, popřípadě od doložení podkladů k vyúčtování (specifikovaných dle předchozího odstavce), předložit pronajímateli námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování. V nich je nájemce povinen vytknout pronajímateli konkrétní nedostatky provedeného vyúčtování. Vady vyúčtování v každém případě neovlivňují splatnost případného přeplatku či nedoplatku.
Mgr. Matěj Grödl, BSc.
|
Pokud nájemce nepodá námitky včas (v zákonem stanovené lhůtě), platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí pronajímatel vyřídit do 30 dnů od jejich předložení. Jestliže pronajímatel poruší svou povinnost doručit nájemci vyúčtování služeb včas, nebo mu neumožní nahlížet do podkladů k vyúčtování, popř. nesplní své povinnosti spojené s vypořádáním námitek, vzniká mu podle Zákona o službách povinnost zaplatit nájemci pokutu ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení – není-li mezi stranami sjednáno jinak.
Pokud pronajímatel na námitky nájemce nereaguje a nevyřídí je v zákonem stanovené 30denní lhůtě, nezbývá nájemci než se obrátit na soud. Předmětem žaloby by mělo být určení, že vyúčtování je nesprávné a tudíž neplatné. Soud v takovém případě vyhodnocuje, zda byly splněny zákonné požadavky na obsah vyúčtování, a pokud vyhodnotí, že nikoli, může pronajímateli uložit povinnost vyúčtování zopakovat. Součástí žaloby může samozřejmě být i nárok na zaplacení pokuty ze strany pronajímatele za porušení zákonných povinností spojených s vyúčtováním služeb.
