Středa 8. února 2023, svátek má Milada
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 8. února 2023 Milada

Ze sousední řadovky je ubytovna. Mejdany a neustálý křik nám ničí život

  1:00
Bydlíme v řadovce a máme problém se sousedním domem. Majitelka ho pronajala firmě, která jej provozuje jako ubytovnu. Přijíždí sem různé zájmové i národnostní skupiny. Obtěžují nás hlukem, cigaretovým kouřem, rozverným vysedáváním a mejdany do rána, píše čtenářka do seriálu Sousedské války.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto: Profimedia.cz

Obrátila jsem se na místní odbor výstavby s žádostí o prověření, zda je předmětný řadový dům zkolaudován jako hotel nebo ubytovna s odkazem na webové stránky, kde je ubytování nabízeno. Odpověď přišla za tři měsíce. Bylo mi oznámeno, že jsou v domě ubytovaní zaměstnanci pronajímatele a občas, když je pokoj volný, jej podnajmou třetí osobě.

Řadové domy jsou zkolaudovány k rodinnému bydlení, mají společné zdi a malé zahrádky. Recepce v nich samozřejmě není. Cizinci se vždy po několika dnech vystřídají, v ničem se neomezují, oni se přece přijeli pobavit a proč by se měli krotit. Je možné tento stav nějak zvrátit?

Na dotaz čtenářky odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:

Monika Maděrová, RE/MAX 4You

S jevem, který popisuje tazatelka, se v poslední době setkáváme často. Velké množství majitelů nevyužitých nemovitostí zjistilo, že si díky nim mohou přijít k zajímavému přivýdělku.

Já osobně se ve své praxi setkávám zejména s pronájmem nemovitostí (bytů a domů) pro krátkodobé ubytování zaměstnanců personálních agentur. Tito zaměstnanci pochází zejména ze zahraničí. Byty si často pronajímají dlouhodobě personální agentury, které následně v bytech střídají zaměstnance podle potřeby.

Majitelé si aktuálně přijdou na lepší peníze než při jiném způsobu pronájmu, ovšem za cenu vyššího opotřebení budov a prostor. S tím samozřejmě souvisí i zvýšený hluk a další imise. Nejhorší situace bývá v městech v blízkosti velkých firem - montoven či u logistických center na předměstích.

Neblahým důsledkem je skutečnost, že jeden takovýto dům může velmi zásadně ovlivňovat cenu nemovitostí v širokém okolí. Majitel nemovitosti vydělává, ale ostatní v případě prodeje své nemovitosti prodělají. Je tedy vhodné situaci řešit.

Jako první se nabízí domluva a nalezení kompromisu. Takovým řešením může být např. snížení počtu lidí v domě, nebo umístit do domu manželské páry zahraničních dělníků. Bohužel toto nejjednodušší řešení však nebývá často možné. Majitel nemovitosti se ve většině případů svého nadstandardního příjmu z pronájmu vzdát nechce a jakákoli redukce počtu lidí snižuje jeho zisk.

Pak se lze obrátit na orgány státní správy. Jedním z nich může být i finanční úřad s žádostí o prověření, zda soused příjmy z pronájmu daní. V případě, že aktuálně dochází k rušení nočního klidu, lze se obrátit na policii a vše poctivě dokumentovat.

Z vlastní zkušenosti však vím, že je velmi těžké domoci se nápravy. Zejména v případech, kdy vyloženě nedochází k výraznému rušení (např. hlasitou hudbou, zpěvem atd.), ale pouze ke zvýšení hluku díky průchodu většího množství lidí. Z pohledu práva je samozřejmě možné domáhat se nápravy soudní cestou, ale výsledek je v tomto případě více než nejistý.

JUDr. Philippi Tomáš, advokát

V předmětném dotazu je obsaženo několik otázek zároveň, které spolu sice logicky souvisí, ale právně mají poněkud jiný základ a je tedy potřeba tyto nejdříve odlišit.

Pro přehlednost bychom tedy v daném případě mohli rozdělit tento dotaz na nejméně dvě hlavní samostatné otázky:

  1. Je možno, aby majitelka vedlejšího domu tento dům poskytovala způsobem zmíněným v dotazu k pronájmu či ubytování?
  2. Pokud uživatelé vedlejšího domu obtěžují sousedy hlukem či jinými tzv. imisemi, je možno proti tomuto zasáhnout?

Nejprve si tedy zkusme alespoň obecně odpovědět na otázku, zda je majitelka vedlejšího domu oprávněna tento dům či jeho prostory poskytovat k pronájmu nebo ubytování. Především je potřeba říci, že v mezích právních předpisů je majitelka oprávněna se svým domem nakládat a disponovat bez omezení v plném rozsahu svých vlastnických práv. Je tedy také oprávněna takový dům pronajmout nebo jej poskytnout k ubytování. Zde je však již potřeba se lehce pozastavit a upozornit, že pronájem a poskytování ubytovacích služeb není z právního pohledu totéž.

Pronájem bytu či domu je velmi obecně pro danou situaci možno popsat jako poskytování práva k užívání bytu či domu za účelem bydlení, a to jednak za úplatu, a jednak na delší časové období (tedy aby bylo možno daný vztah chápat skutečně jako bydlení, nikoli pouze jako krátkodobé či jen dočasné užívání, jak je tomu např. u rekreace, pracovního pobytu či turismu).

Většinou se tak bude dít na základě smlouvy o nájmu, popř. podnájmu podle §2235 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v platném znění (OZ). K takovému pronájmu není třeba mít bez dalšího živnostenské oprávnění podle zák. č. 455/1991 Sb., živnostenského zákona, v platném znění.

To nic nemění na povinnosti pronajímatele řádně danit příjmy vzešlé z takového pronájmu. Pronajímatel však není povinen hradit odvody na sociální a zdravotní pojištění.

Stánek s alkoholem je peklo

Soused bydlí naproti nám přes ulici a vedle domu si zbudoval stánek s pohoštěním, alkoholem a hrací plochou pro odložení dětí rodičů, kteří do noci popíjejí. Hluk dospělých a křik dětí nás obtěžuje od rána do noci. Do práce vstáváme brzy ráno totálně nevyspalí, píše čtenářka do seriálu Sousedské války.

Naopak o ubytování půjde zejména tehdy, pokud bude byt či dům poskytován ke krátkodobému užívání (zejména jako hotel, penzion, nebo pro rekreaci, turismus, ubytování pracovníků apod.) a nebo budou s daným ubytováním poskytovány i další služby jako např. stravování, úklid. Obecnou úpravu ubytovacích služeb pak obsahuje § 2326 a násl. OZ.

V případě, že jde o soustavné a úplatné poskytování ubytovacích služeb, je k takové činnosti potřeba živnostenské oprávnění a taková činnost je tedy podnikáním, které podléhá jak platbě příslušné daně z příjmů, tak i hrazení odvodů na sociální a zdravotní pojištění (i zde tedy může být citelný finanční rozdíl mezi zřízením nájmu a poskytnutím ubytování).

Na poskytovatele ubytování se pak vztahuje i řada dalších zákonných povinností, včetně hygienických předpisů, povinnosti vést evidenční knihu hostů, odvádět místní poplatky z ubytovací kapacity (podle rozhodnutí příslušné obce).

Z výše uvedeného stručného shrnutí je zřejmé, že pro odlišení, zda jde o poskytování nájmu nebo ubytovacích služeb není ani tak rozhodné, jak daný vztah označí sami účastníci (např. v samotné smlouvě), ale vždy je potřeba tyto vztahy posoudit podle jejich skutečné povahy, a to mimo jiné (nikoli však výlučně) i na základě výše uvedených znaků.

Nemusí být dále nutně ani rozhodné, jak je pronajímaný byt či dům zkolaudován. Zde je možno odcitovat např. z rozsudku Nejvyššího správního soudu 30 Ca 180/2001 – 30, jenž výslovně pro tyto případy uvádí: „Je-li proto rodinný dům stavbou pro bydlení, nemůže být tento účel užívání porušen tím, že v něm určitý omezený počet osob bydlí či je ubytován, byť jen dočasně a za úplatu. Využívání části rodinného domu k ubytovacím službám tak ještě nemění jeho stanovený účel užívání, resp. není s ním v rozporu.“

V rámci velmi obecného konstatování lze tedy uzavřít, že majitelka sousedního domu pravděpodobně (pro konkrétnější závěr by bylo třeba více informací) může v daném případě poskytovat svůj dům dalším lidem pro užívání, ať již formou nájmu či ubytovací služby.

Z každého takového vztahu jí však plynou konkrétní práva a povinnosti, jejichž případná kontrola či prověření spadá do působnosti příslušných orgánů státní správy (a omezeně i samosprávy), prověření plnění takových povinností lze samozřejmě též v některých případech iniciovat i strany třetích osob.

Druhá samostatná otázka, která vyplynula z dotazu tazatelky, se týkala toho, zda je možno zasáhnout proti uživatelům vedlejšího domu, kteří obtěžují sousedy hlukem či jinými tzv. imisemi?

Zde je právní odpověď formálně jasná. Zasáhnout samozřejmě lze.

Primárním vodítkem by měl být § 1013 odst. 1 OZ, který výslovně stanoví:
„Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod.“ 

V daném případě je lhostejné, zda tyto imise působí sám vlastník sousední nemovitosti nebo lidé, jimž užívání dané nemovitosti umožnil (např. formou nájmu nebo ubytování).

Obecně vlastník odpovídá za veškeré imise, které vycházejí z jeho pozemku. A i když se to bude zdát jako poněkud velmi obecná rada, především lze v obdobných případech apelovat na využití všech dostupných možností o nalezení smírné cesty mezi účastníky.

Určitě tedy není vhodné opomenout (byť se to v první chvíli může zdát zbytečné) oslovení vlastníka vedlejšího pozemku s tím, že se mu pokusíte vysvětlit situaci z vašeho pohledu a pokusíte se najít nějaké vhodné řešení.

Pošlete příběh

Soužití v jednom domě nemusí být idylické, důležitá je ale komunikace mezi...

Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a nabídneme řešení konkrétních situací.

Teprve pokud taková snaha selže, je možné již doporučit např. využití přestupkového zák. č. 251/2016 Sb., o některých přestupcích, v platném znění, kdy lze podat podnět k prošetření, zda chováním souseda, popř. jiných konkrétních lidí, které užívají jeho pozemek, nedochází k naplnění skutkové podstaty některého přestupku, a to např. přestupku proti veřejnému pořádku podle §5 odst. 1 písm. d) daného zákona, spočívající v rušení nočního klidu mezi 22:00 až 6:00 hod.

Za uvedený přestupek lze uložit pokutu až do deseti tisíc korun, přičemž ji lze ukládat i opakovaně, a to poté až do patnácti tisíc korun.

Pokud by k nápravě nevedla ani cesta dohody ani případné přestupkové řízení, je možno zvážit využití možnosti podání žaloby k občanskoprávnímu soudu, aby bylo rozhodnuto o povinnosti souseda zdržet se příslušného závadného jednání.

Takový rozsudek je možno v případě jeho neplnění i soudně vymáhat, a to mimo jiné prostřednictvím ukládání pokut.

Takovému rozsudku může též předcházet i návrh na vydání předběžného opatření vůči sousedovi, aby se zdržel závadného jednání, a to do doby, než bude vydán pravomocný rozsudek. Takovému návrhu však soud může, ale i nemusí vyhovět podle závažnosti a naléhavosti situace i chráněného zájmu.

Je však třeba podotknout, že dosažení vydání takového rozsudku může být časově zdlouhavý proces, jehož úspěch pak samozřejmě (s ohledem na specifika každého jednotlivého případu) nelze dopředu zaručit.

Bohužel i v tomto případě tzv. sousedského sporu je tedy třeba zdůraznit maximální vhodnost nalezení smírného řešení mezi účastníky jejich vzájemnou (byť často kompromisní) dohodou.

Všechny ostatní právní cesty jsou k dispozici, avšak jejich využití je mnohdy zdlouhavé, s výsledkem nejistým a především téměř s jistotou vedou k další větší či menší eskalaci předmětného sporu.

Autor:

Soused hází petardy a dělobuchy z okna. Třeseme se hrůzou my i pes

1

Bydlíme v panelovém domě v bytě v přízemí. Soused každý rok okolo silvestra začíná „slavit“ tím, že...

Děti sousedů hrají celou noc na počítači. Třískání a řev nám ničí život

1

Každý den se od sousedů pod námi ozývá křik, rachot a děsné rány. Hluk trvá do časných ranních...

Soused žádá přístup na můj pozemek, musím mu vyhovět? Řešení není jednoduché

ilustrační snímek

Soused chce, abych ho pustil do našeho dvora, aby si z této naší strany mohl opravit fasádu svého...

Mladí si užívají života a nám se třese strop. Jak je přimět ke klidu?

1

Majitel garsonky nad námi odstranil parkety a na holý beton nalepil linoleum. Byt si pronajal mladý...

Sousedovy včely nás napadají, jde o život. Jed je zdravý, směje se nám

1

Seriál Soused podniká ve včelaření. Má čtyřicet včelstev, z toho dvacet u našeho plotu. Jsme alergici,...

  • Nejčtenější

Získat pozemek se rovnalo zázraku. Roční provoz domu stojí 7 tisíc korun

Vzácná lokalita u Ženevského jezera ve Švýcarsku. Zastavěno 70 metrů čtverečních při dosažení 134 metrů čtverečních...

Herečka Vaculíková si vybudovala nový život ve vesničce v Brdech

Herečka a zpěvačka Jana Vaculíková, kterou si televizní diváci mohou pamatovat ze seriálu Vyprávěj nebo filmu Kvaska,...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak se nafukuje malý byt 2+kk pro tři lidi pomocí nápadů a myšlenek

Je až trochu děsivé, že například v hlavním městě se staví dvě třetiny novostaveb v dispozicích 1+kk nebo 2+kk. Ano,...

Z domku pro zahradníka vzniklo nádherné rodinné bydlení s geniem loci

Bývalý letohrádek patřící v minulosti rodu Buquoyů prošel řadou proměn. Měnili se majitelé i použití. Naštěstí v roce...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zapomenutý kout Prahy vás přenese na venkov, uklidní a pohladí duši

Jednou nohou v Praze, přesto daleko za humny. Severovýchodní okraj metropole zahrnující Satalice, Vinoř či Ctěnice je...

Kriminalista Karel Tichý: Jestli se Radovan Krejčíř vrátí, budu první mrtvý

Premium Podle Karla Tichého už dříve Radovan Krejčíř vyslal signál, že chce zpátky do Česka. A byl za to ochotný vysvětlit...

Trable s láskou v posteli. Když chce jeden z partnerů víc než ten druhý

Premium „Ty už mě nemiluješ! Vůbec tě nevzrušuju!“ protne noční ticho výčitka ostrá jako břitva a následuje vzlykot, nad nímž...

Závislost na alkoholu? Při odvykání můžete vidět bílé myši, vysvětluje odbornice

Premium Dvě skleničky vína ještě neznamenají závislost na alkoholu. „Aby člověk mohl být označen za závislého, musí splnit...

V tomto domě si božská Garbo užívala klid a lásku geniálního dirigenta

Dům v Beverly Hills byl postavený už ve třicátých letech dvacátého století pro Gretu Garbo a jejího přítele, hudebního...

Slavný spisovatel Jan Bauer píše o české historii v bytě v Budějovicích

Spisovatel Jan Bauer si už několik let nemůže vynachválit svůj podkrovní byt v Českých Budějovicích. Místo nabízí klid,...

Sběratelka umění rekonstruovala svůj byt dva roky, pak byla spokojená

Kreativní ředitelka reklamní agentury a sběratelka umění v životě spoléhá na kombinaci rozumu a emocí. Řídila se jí...

Herec Zdeněk Žák se do Prahy nevrátí. Štěstí našel na statku

Herec Zdeněk Žák je už přes dvacet let doma na statku nedaleko Českého Brodu. Do svého rodného města a pražského bytu,...

Z jídelníčku vyřadila zánětlivé potraviny. Za půl roku zhubla 9 kilo

Paní Petra byla vždy sportovně založená. Problém přišel po operaci nohou, kdy musela omezit sport, což se projevilo na...

Každý má nějakou erotickou slabůstku či fetiš. Které patří mezi nejčastější?

Mít v sexuálních hrátkách nějakou více či méně podivnou „úchylku“, která nám dělá dobře, rozhodně není hřích. Je to...

A TOTO VÍTE? K čemu je ten tlustý válec na hlavních moderních tanků

Seriál I na tanku lze identifikovat věci, které mohou u někoho vzbudit otazníky. Například tlustší válec na hlavni kanonu....

Jak poznat přetížená játra. Příznaky, které by vás měly varovat

Již dávno neplatí, že za nemocná játra může jen a pouze nadměrná konzumace alkoholu. Stále častěji je totiž na vině...

Žena vypadá jako holčička, lidé zaměňují jejího manžela za tatínka

Třicetiletá Carolyn Fulltzová z USA už je trojnásobnou maminkou, ale stále vypadá jako malá holka. Její o tři roky...