Když rozvod nestačí. Jak dostat bývalého manžela z rodinného domu?

Před několika lety se má sestra rozvedla se svým manželem. Důvodem byly jeho exekuce. Bála se, že jeho finanční závazky nakonec přejdou na ni, píše Věra v příspěvku do seriálu Pronájem pod lupou.

ilustrační snímek | foto: Roman Lacheev / Alamy / Profimedia, Profimedia.cz

Nyní se s ním rozchází a chce, aby opustil dům, který je v jejím vlastnictví. Nemovitost chce prodat. Při rozvodu oba podepsali dohodu o majetkovém vypořádání, ve které se píše, že její bývalý manžel může doživotně užívat v jejím domě dvě místnosti. Jak dostat bývalého partnera z rodinného domu? Je cesta, jak toto vyřešit?

Na dotaz čtenářky odpovídá advokát Matěj Grödl

Situace, kdy bývalý manžel nadále obývá nemovitost ve vlastnictví druhého z exmanželů, patří mezi složitější otázky majetkového vypořádání po rozvodu, zejména pokud je jeho pobyt v domě právně ošetřen.

V daném případě byla při rozvodu uzavřena dohoda o majetkovém vypořádání manželů, ve které se obě strany dohodly, že bývalý manžel bude mít právo doživotně užívat dvě místnosti v domě, který je výlučným vlastnictvím bývalé manželky. Tato dohoda má zásadní právní význam, jelikož zakládá věcné nebo obligační právo užívání části domu, čímž omezuje vlastnické právo majitelky domu.

V prvé řadě bude třeba zjistit, jaká je právní povaha a jaké jsou přesné podmínky sjednaného „práva doživotního užívání“. Pokud byla dohoda uzavřena v písemné formě a právo doživotního užívání bylo současně zapsáno do katastru nemovitostí, bude se jednat o věcné břemeno užívání.

Poradna pro nájemní bydlení

Pomáháme nájemníkům i pronajímatelům.

Pokud řešíte nějakou nepříjemnou situaci spojenou s pronájmem bytu a nevíte si rady, svěřte se nám. Pošlete svůj příběh s dotazem, my najdeme řešení, které zveřejníme.   

Svůj příběh pošlete na adresu: [e-mail]

Takové právo je účinné vůči třetím osobám a váže se k nemovitosti jako takové, nehledě na to, kdo je zrovna jejím vlastníkem. Jinými slovy – takové právo přechází i na případného nabyvatele domu, pokud by došlo k převodu (např. prodeji) nemovitosti na třetí osobu. V praxi to znamená, že nemovitost je takřka nemožné efektivně prodat, aniž by bylo věcné břemeno doživotního užívání zrušeno a z katastru vymazáno.

Pokud právo doživotního užívání nebylo na základě uzavřené dohody zapsáno do katastru nemovitostí, nebude mít věcně-právní účinky, nýbrž pouze povahu obligační smlouvy (tj. závazku mezi bývalými manžely). V takovém případě by právo doživotního užívání nepůsobilo vůči třetím osobám (např. vůči potenciálnímu nabyvateli nemovitosti), ale pouze mezi stranami dohody (tj. mezi bývalými manžely).

Existují v zásadě dva způsoby, jak situaci řešit:

1. Dohoda o zrušení či změně práva užívání

Nejjednodušší způsob představuje uzavření dohody mezi bývalými manžely o zrušení práva doživotního užívání nebo o jeho změně (např. právem užívání nemovitosti na dobu určitou). Součástí takové dohody může být i finanční kompenzace za zrušení či zkrácení tohoto práva pro bývalého manžela nebo poskytnutí přiměřené lhůty k vystěhování. Pokud by bylo právo užívání zapsáno do katastru nemovitostí (jako věcné právo), zanikne až v okamžiku jeho výmazu z katastru.

2. Zrušení práva užívání soudem

Jestliže bývalý manžel odmítá spolupracovat a není ochoten uzavřít dohodu o zrušení práva užívání, lze se obrátit na soud, který může takové právo omezit nebo zrušit, pokud nastane zásadní změna poměrů, v jejímž důsledku by bylo další trvání věcného břemene hrubě nepřiměřené. Soud v takovém případě může právo užívání zrušit za přiměřenou náhradu.

Obavy vaší sestry o to, že by na ni mohly „přejít“ dluhy a exekuce bývalého manžela, jsou v zásadě neopodstatněné. Dluhy fyzické osoby ze zákona nepřecházejí na vlastníka nemovitosti, ve které dlužník bydlí. Riziko by mohlo vzniknout pouze, pokud by bývalý manžel vlastnil spoluvlastnický podíl na nemovitosti nebo pokud by se vaše sestra v minulosti stala ručitelem či spoludlužníkem za dluhy svého bývalého manžela.

Mgr. Matěj Grödl, BSc.

• Absolvoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze a University of Birmingham (UK)

• Působí jako partner advokátní kanceláře Grödl Law Office s.r.o.

• Zaměřuje se na právo nemovitostí, obchodní a občanské právo, duševní vlastnictví a soudní spory.

Pokud je však nemovitost ve výlučném vlastnictvím sestry a bývalý manžel disponuje pouze právem jejího užívání, exekutor ji nemůže postihnout. Výjimkou by mohla být pouze situace, kdyby se v domě nacházela určitá movitá věc patřící dlužníkovi (např. vozidlo, motocykl, kolo, elektronika apod.). Tu by mohl exekutor zabavit, nikoli však nemovitost jako takovou.

Nejprve je tedy potřeba zjistit, zda je právo o doživotním užívání zapsáno v katastru nemovitostí či nikoliv. Pokud zapsáno není, není třeba jej po ukončení či zrušení vymazávat z katastru. Pokud je právo užívání zapsáno v katastru, bude třeba zajistit jeho výmaz z příslušného katastru nemovitostí.

Nejefektivnějším způsobem ukončení práva užívání je písemná dohoda na jeho zrušení s bývalým manželem. Pokud ta není možná, je vhodné se obrátit na advokáta a podat návrh na zrušení věcného břemene soudem podle občanského zákoníku. Do doby vyřešení situace lze doporučit minimalizovat společné užívání nemovitosti, komunikovat s bývalým manželem převážně písemně a dokumentovat jakékoliv případné porušování podmínek dohody o doživotním užívání nemovitosti ze strany bývalého manžela.