Sobota 4. února 2023, svátek má Jarmila
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Sobota 4. února 2023 Jarmila

Mám problémy s neplatiči. Existuje nějaká neprůstřelná nájemní smlouva?

Seriál
Pronajímám několik bytů a občas mám problémy s neplatiči a různě opožděnými platbami. Většinou se mi podaří s nájemníky dohodnout. Pomohla by mi tzv. neprůstřelná nájemní smlouva, ale nevím, jak ji přesně sepsat, uvádí Lukáš v příspěvku do seriálu Pronájem pod lupou.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: ČTK

Existuje nějaká právní formulace, kterou bych dal do smlouvy o pronájmu, abych byl jako majitel bytu chráněn v případě neplacení záloh za energie nebo nájemného od nájemníka? Jak mám postupovat v případě neplacení? Vím o exekučním vystěhování, ale to je vše velmi zdlouhavé a dluh přitom narůstá.

Na dotaz čtenářky odpovídá advokátka Vendula Ciběnová

Problémům s neplacením nájemného nebo záloh na služby je možné předejít tím, že si prověříte člověka, se kterým chcete uzavřít nájemní smlouvu. Potenciálního nájemce můžete prověřit v insolvenčním rejstříku, v centrální evidenci exekucí a v registru dlužníků, díky čemuž můžete získat informace ohledně platební schopnosti dotyčného.

Dále také můžete uzavřít nájemní smlouvu pouze na dobu určitou a v případě, že nájemce bude hradit veškeré platby řádně a včas, domluvíte se na prodloužení doby nájmu. V opačném případě skončí nájemní smlouva uplynutím doby, na kterou byla uzavřena.

V nájemní smlouvě lze také sjednat jistotu (kauci), že nájemce zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Jestliže nájemce neuhradí včas nájemné nebo zálohy na služby, můžete použít jistotu na úhradu dlužného nájemného nebo záloh, budete-li to mít v nájemní smlouvě ujednáno.

Zároveň můžete v nájemní smlouvě sjednat povinnost nájemce na doplnění jistoty, pokud bude z vaší strany jistota, případně její část, použita na úhradu dluhu nájemce. Jako pronajímatel můžete také v nájemní smlouvě sjednat s nájemcem smluvní pokutu při neplacení nájemného nebo záloh na služby. Je však potřeba si dát pozor, aby smluvní pokuta byla přiměřená a aby výše smluvní pokuty společně s jistotou v souhrnu nepřesáhly trojnásobek měsíčního nájemného.

Poradna pro nájemní bydlení

Pomáháme nájemníkům i pronajímatelům.

Pokud řešíte nějakou nepříjemnou situaci spojenou s pronájmem bytu a nevíte si rady, svěřte se nám. Pošlete svůj příběh s dotazem, my najdeme řešení, které zveřejníme.   

Svůj příběh pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz

Z důvodu neplacení nájemného můžete také ukončit nájemní vztah. Důvody výpovědi jsou přesně stanoveny v občanském zákoníku a nelze si s nájemcem v nájemní smlouvě sjednat jiné důvody výpovědi. Nezaplatí-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, považuje se to za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem a vy jako pronajímatel můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Vypovědět nájemní vztah s tříměsíční výpovědní dobou lze tehdy, porušil-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Takovýmto porušením se rozumí neuhrazení nájemného a nákladů za služby za alespoň dva měsíce. Je vhodné v nájemní smlouvě výslovně uvést, že se takové jednání nájemce považuje za hrubé porušení jeho povinností. Pokud byste si s nájemcem sjednal, že za hrubé porušení se považuje neuhrazení jednoho nájemného, nemělo by takové ujednání žádnou účinnost, jelikož by dle mého názoru takové ujednání zkracovalo práva nájemce, a v souladu s občanským zákoníkem by se tak k němu nepřihlíželo.

Vystěhování nájemce

Pokud jde o vyklizení bytu nájemcem po skončení nájmu, tak kromě exekučního vymáhání rozhodnutí ohledně vyklizení bytu můžete podat trestní oznámení pro spáchání trestného činu neoprávněného zásahu do práva k bytu. Takového trestného činu se totiž dopustí ten, kdo protiprávně užívá byt. V případě, že by policejní orgán dospěl k závěru, že zjištěné skutečnosti nasvědčují tomu, že byl spáchán trestný čin, zahájil by proti nájemci trestní stíhání. Probíhající trestní stíhání a případné odsouzení nájemce za spáchání trestného činu by mohlo být motivací pro nájemce, aby se z daného bytu vystěhoval. Nicméně v rámci trestního řízení policejní orgán a ani soud nebude sám provádět vyklizení bytu, jak by činil soudní exekutor nebo exekuční soud.

Vendula Ciběnová

  • Absolvovala Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně.
  • Působí jako samostatný advokát v AK Ciběnová.
  • Zaměřuje se především na právo nemovitostí (převody nemovitostí, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, nájemní smlouvy, spory související s nemovitostmi) a závazkové (smluvní) právo.

Další možností je si s nájemcem v nájemní smlouvě sjednat, že vám nájemce dává souhlas k tomu, abyste po skončení nájmu vstoupil do bytu a tento vyklidil. Bez takového souhlasu nemůžete jako pronajímatel nedobrovolně vystěhovat nájemce z bytu tak, že vniknete do bytu a vystěhujete jeho věci.

Takovým jednáním byste se totiž dopustil trestného činu porušování domovní svobody. Souhlas učiněný nájemcem by představoval svolení poškozeného, které je okolností vylučující protiprávnost. To znamená, že pokud byste měl předem souhlas nájemce se vstupem do bytu a vyklizením předmětného bytu, můžete jakožto pronajímatel do bytu vniknout a tento vyklidit, aniž byste tím spáchal trestný čin porušování domovní svobody.

Autor:
  • Nejčtenější

Z domku pro zahradníka vzniklo nádherné rodinné bydlení s geniem loci

Bývalý letohrádek patřící v minulosti rodu Buquoyů prošel řadou proměn. Měnili se majitelé i použití. Naštěstí v roce...

Bydlí ve více než 130 let starém špejcharu. Sami jej předělali

Aneta a Tomáš zrekonstruovali starý špejchar ve dvoře statku na severním okraji Prahy. Podle vlastního návrhu a...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak se staví sen: sestry mají každá svůj pokoj a maminka kuchyň i obývák

Vychovala čtyři dcery, z toho dvě jsou již samostatné. Dvě nejmladší s ní stále žijí, a to ve starém domku po babičce,...

Spojením dvou bytů vznikl jeden velký, soukromí mají rodiče i děti

Někdo je spokojený v bytě 3+1, další touží po větším. To se podařilo rodině s dvěma dětmi v Praze 4, když si přikoupili...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak se nafukuje malý byt 2+kk pro tři lidi pomocí nápadů a myšlenek

Je až trochu děsivé, že dvě třetiny novostaveb se například v hlavním městě staví teď dispozicích 1+kk nebo 2+kk. Ano,...

Průlom sedmnáct let od vraždy. Kmotra Mrázka zastřelil vrah ze Slovenska

Premium Mrzlo. Ze dveří zámečku na pražské Lhotce vyšel kmotr podsvětí František Mrázek. Nájemný vrah ležící sto metrů daleko u...

Láska je evoluční finta, zamilovanost porucha emocí, říká psycholog Klimeš

Premium Láska je mocná emoce a bezesporu ta nejhezčí. A má hodně podob, které člověka nutí dělat různé věci. Mozkové okruhy...

Ruská lež je ohromná zbraň. Proč je Putin stále oblíbený, líčí reportér Karas

Premium Býval nejdéle sloužícím zahraničním zpravodajem České televize. V Polsku, v Rusku i na Ukrajině strávil Miroslav Karas...

Milovník metra přestavěl člun na plovoucí vagon. Manželka chce větší

Darren Brown z anglického města Uxbridge vášnivě miluje kolejová vozidla. Před časem si koupil starý úzký člun, který...

V tomto domě si božská Garbo užívala klid a lásku geniálního dirigenta

Dům v Beverly Hills byl postavený už ve třicátých letech dvacátého století pro Gretu Garbo a jejího přítele, hudebního...

Zapomenutý kout Prahy vás přenese na venkov, uklidní a pohladí duši

Jednou nohou v Praze, přesto daleko za humny. Severovýchodní okraj metropole zahrnující Satalice, Vinoř či Ctěnice je...

Soused šetří a topí odpadem, který příšerně zapáchá. Hrozí mu pokuta?

Premium Bydlíme na vesnici, kde se v minulých letech velmi zlepšilo ovzduší. Energie však zdražují a já podezřívám souseda, že...

Prosázel a propil 7 milionů korun. Prodal jsem i Českého lva, říká Vondráček

Televizní reportér, novinář a režisér David Vondráček (59) prohrál za celý svůj život v hazardu sedm milionů korun....

Františka Ringo Čecha odvezli do nemocnice. Podle syna měl mrtvici

František Ringo Čech (79) byl v neděli večer podle zdrojů CNN Prima NEWS převezen do pražské Nemocnice Na Homolce....

Žena vypadá jako holčička, lidé zaměňují jejího manžela za tatínka

Třicetiletá Carolyn Fulltzová z USA už je trojnásobnou maminkou, ale stále vypadá jako malá holka. Její o tři roky...

Zemřela herečka Annie Werschingová, královna Borgů i Tess z The Last of Us

V pouhých pětačtyřiceti letech zemřela americká herečka Annie Werschingová. Televizní diváci ji znali jako agentku...

Janečková se po rakovině vrací do práce. Ukázala i fotky po mastektomii

Zpěvačka Patricia Janečková (24) si na sociálních sítích připomenula ne úplně příjemné výročí. Před rokem jí...