Vražedné schodiště a odvětrání krytu. Mezonet, který opravdu překvapil

V dalším díle seriálu Reality pod lupou opustíme Prahu, ve které naše dvojice stále hledá svůj vysněný byt, a zavítáme do Brna. Zde žije Lucie s Martinem, kteří při cestě za vlastním bydlením narazili na mezonet v centru města.

Lucie s Martinem měli jasno. Letos konečně nazrál čas vyměnit garsonku na sídlišti za slušné prostorné bydlení. Nákupu nemovitostí doba přeje, jsou levné a hypotéky s nízkými úroky jsou také dostupnější. Díky realitní krizi lze cenu bytu případně i usmlouvat.

Martin pracuje jako lékař a výzkumný pracovník, Lucie učí na vysoké škole a věnuje se hudebnímu managementu. Dvojice chtěla byt s pěkným výhledem v centru Brna. Požadavkem byla docházková vzdálenost za kulturou.

Mezonet v Brně

Zobrazit fotogalerii

V takovém případě je běžné,  že zájemci projdou i dvacet bytů, než na požadovaný narazí. Nákup bydlení v centru města je vždy kompromisem.

"Návštěvy bytů byly vcelku optimistické, opravdových hrůz jsme viděli jen několik, například vanu přímo v kuchyni," říká Martin.

Je skoro pravidlem, že než jsou noví majitelé přestěhováni, může se kdykoliv něco zvrtnout. "Z jednoho bytu jsme byli opravdu nadšení, ale majitel začal neseriózně zvyšovat cenu poté, co jsme projevili zájem." Takový přístup nevěstí nic dobrého ani do budoucna. Případné právní a technické problémy se s podobným člověkem dají jen těžko řešit.

Nakonec se objevil byt v zástavbě z 50. let 20. století. Je to střešní nástavba na zrekonstruovaném pětipodlažním zatepleném domě s výhledem na město a s novým výtahem přímo u dveří do bytu.

Současný majitel nemovitosti byl také tím, kdo tuto nástavbu vybudoval. V průběhu prací se ovšem rozhodl, že v ní nebude bydlet, ale že ji dokončí a prodá.

Pohled z okna brněnského mezonetu

Cenu bytu majitel stanovil na 4,35 milionu korun. Obytná plocha je 122 metrů čtverečních a k tomu je terasa o velikosti 11 metrů čtverečních. Lucie s Martinem plánují vyhlédnutý byt financovat kombinací vlastních úspor a hypotéky.

V ideálním případě by v ceně nemovitosti měly být zahrnuté veškeré úpravy, které může stav bytu vyžadovat.

"Pokud kupujeme byt, je lepší počítat s určitou částkou na pokrytí různých počátečních provozních nákladů. Když jde jen o výměnu zámků, vytmelení a natření historických dveří, vejdeme se do tisícovek. Horší je, pokud nelze opravit kotel nebo v zimě promrzají ostění oken," upozorňuje Pavel Štáf, inspektor společnosti Bytecheck.

Hledáme další zájemce

Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi.

Přihlásit se můžete ZDE

Technický stav nemovitosti

Prověření technických parametrů brněnského mezonetu trvalo 2,5 hodiny. V bytě se při detailnější prohlídce vynořovala řada nedodělků a nedomyšlených technických závad.

Současný majitel trošku počítal s tím, že si noví obyvatelé dokončí byt již sami. "Měl bych čas pohlídat opravu drobností, ale jak dlouho to potrvá a kolik to bude stát?" ptá se Martin.

Začínáme tedy povinnými revizemi technického zařízení bytu. Ač jde o novostavbu, není dostupná revizní zpráva elektroinstalace, i když je byt zásoben pouze touto energií.

Voda se ohřívá v zásobníku s elektrickou topnou vložkou, vytápí se elektrickými přímotopy. Byt je však alespoň vybaven modulem HDO pro garanci výhodnější sazby elektřiny, v opačném případě je tento koncept značně nehospodárný.

V mezonetu se našlo několik vad

První vážnější vadou byla absence větrání koupelny pod galerií. Toto větrání a ani odtah digestoře v kuchyni nelze zřídit, protože na procházející potrubí nelze napojit malý průřez, a navíc se oba druhy větrání nesmí kombinovat na stejné větvi.

Může se hodit

Toužíte po mezonetovém bydlení v Brně? Vybírejte z nabídky nemovitostí na Reality.iDNES.cz.

Podle výkresů pro stavební povolení vedou bytem šachty větrání krytů civilní obrany (prostory v suterénu). Někteří majitelé v domě na ně měli napojeno odvětrávání bytů. 

Tyto šachty byly prodávajícím upraveny. Problém by mohl nastat v momentě, kdy by nebylo vše v souladu se stavebním povolením. Noví majitelé mohou být po koupi bytu vyzváni stavebním úřadem k uvedení ventilace krytů civilní obrany do původního stavu. Prodávající však i do prodejní smlouvy napsal, že je vše v souladu s právními předpisy.

Interiérové schodiště není dokončené. Chybí zde podstupnice.

Nedostatečná cirkulace vzduchu s absencí otopného tělesa pod oknem způsobuje v zimních měsících rosení a stékání vody na sádrokarton.

Zvýšené podlaze v kuchyni chybí kvalitní rošt a je nevhodná k přílišnému zatěžování. Při instalaci kuchyňské linky se bude prohýbat a vytvářet vybouleniny. Pod laminátovou podlahou na galerii byly při montáži nechány kamínky z podkladu, které nyní praskají při průchodu po podlaze.

Termokamerou byl nalezen tepelný most v ložnici, řešením je lokální zateplení fasády. Terasa je vydlážděna nekvalitně, již po dvou letech od stavby dochází k promrzání vody v trhlinách a odprýskávání dlažby. Navíc není v požadovaném sklonu a tvoří se na ní kaluže vody.

Poslední vadou je provedení interiérového schodiště. Má každý stupeň jinak vysoký, není vybaveno zábradlím, stejně jako část galerie, na kterou navazuje a prakticky se po schodišti nedá vůbec bezpečně chodit.

Nedostatečně dimenzovaná a chráněná vpusť na terase. Dlažba už se odloupla, nyní hrozí zatékání do spodního bytu či ucpání.

Špatně provedené oplechování komína. Při silném dešti místy zateklo.

Majitel z prodejní ceny slevil

Prodávající působí velmi solidně, a protože na stavbu nemovitosti osobně a často dohlížel, dokáže odpovědět na každý dotaz inspektora. V protokolu z prohlídky byly stanoveny náklady na opravu vad a poruch, jež brání užívání bytu a snižují hodnotu nemovitosti v částce 145 tisíc korun.

Na slevu v této výšce prodávající přistoupil. Kupní cena byla snížena i přesto, že Martin před návštěvou inspektora o ceně již jednal. Po úpravách kupní smlouvy chtějí brněnský mezonet Martin s Lucií koupit. 

Rada na závěr: Pokud nový majitel není technicky znalý, doporučuje se nekupovat nemovitost podle prvního či druhého pohledu, ale přizvat odborníka. Řadu problémů u nemovitosti nelze později reklamovat, protože ve smlouvách je často uváděno, že se nový majitel seznámil s technickým stavem a ten akceptuje.

Reality pod lupou

Pořízení vlastního bydlení je úkon, který vyžaduje pevné nervy. Nároky na kvalitu a estetiku bydlení má každý z nás jiné, ale nikdo nechce koupě bytu litovat.

Proto je tu náš seriál Reality pod lupou, který jeho účastníkům podobné překvapení nepřipraví a vás provede reálnými situacemi se všemi strastmi a úspěchy konkrétních případů.

• Společně najdeme vhodný dům či byt a vždy ověříme jeho technický a právní stav tak, aby později nezpůsobil majitelům vrásky na čele.
• Vyhodnotíme financování, právní i technické a architektonické aspekty pořizovaných nemovitostí.
• Nové majitele po čase navštívíme a zjistíme, zda jsou jejich původní představy splněny.

Společný projekt rubiky Bydleni.iDNES.cz, portálu Reality.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí před jejich koupí nebo převzetím od developera, chce ukázat, že koupě nemovitosti nemusí být žádný strašák.  

HLEDÁME DALŠÍ ZÁJEMCE

Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. Přihlásit se můžete ZDE

Vybrali jste si nemovitost nebo ji prodáváte a chcete využít inspekci nemovitosti? Se seriálem Reality pod lupou máte slevu 20 %. Stačí vyplnit formulář.