Do Prahy přišel Martin před dvaceti lety, kdy ho z jihočeské vesnice přilákala nabídka zaměstnání a od té doby žil spokojený městský život. V poslední době ale zatoužil po domku. Chtěl do přírody a do většího klidu.
Když vyrážel za rodiči na Písecko, začal jezdit vesnicemi a pokukoval po nějakém menším domku. Stačilo několik takových výletů a měl vybráno. Doma se pak podíval na webové stránky realitní kanceláře, která měla na domě reklamní plachtu.
Vzhled interiéru ho mile překvapil, stejně tak půvabná zahrada, jež byla schovaná za domem. Dispozice byla pro jednoho člověka ideální, možná dokonce velkorysá. Martin byl nadšený a rovnou si sjednal s realitním makléřem datum prohlídky.
Rodina přišla o pozemekÚředník pochybil. Nepomohlo nic  Obyčejná písařská chyba úředníka na katastrálním úřadě připravila pražskou rodinu o pozemek pod domem. I když nešlo o úmyslný podvod a na vině je stát, chyba platí a zaplatit za ni musí manželé v důchodu. |
Po několika návštěvách bylo jasno. Martin se rozhodl pro koupi domu. Cena byla stanovena na osm milionů korun. Celou sumu chtěl kupující hradit z vlastních zdrojů, které měl mít k dispozici během jednoho až tří měsíců.
Realitní agent tedy připravil smlouvu o smlouvě budoucí, ve které byl závazek podepsat kupní smlouvu právě nejpozději do tří měsíců od podepsání smlouvy o smlouvě budoucí.
„Smlouvu jsem si prošel. Vlastně by tam z mého hlediska nebylo nic problémového, pokud bych se náhodou nedověděl o tom, že se od listopadu mění podmínky pro placení daně z nabytí nemovitosti. Jako na potvoru zrovna hrozilo to, že by se tato změna mohla časově týkat právě mě,“ vysvětluje Martin, který by musel platit navrch jako kupující čtyři procenta z ceny domu.
V jeho případě tedy 320 tisíc korun. To ale v žádném případě riskovat nechtěl. Rozhodl se proto pro externí prověření a úpravu smlouvy.
„Martin Polák se na nás obrátil s požadavkem revize smlouvy o smlouvě budoucí. Jelikož od 1. 11. 2016 vejde v platnost novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí, kdy bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí vždy nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci (kupující), musela se tato skutečnost ošetřit ve smlouvě o smlouvě budoucí (viz článek Daň z nabytí nemovitosti bude nově platit výhradně kupující, Senát kývl),“ upozorňuje na změnu Alena Wenigrová ze společnosti Alisen.
Rozhodným okamžikem, kdo je poplatníkem daně, je datum podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí. Pokud tedy podepíšete kupní smlouvu a zároveň i podáte návrh na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí před datem 1. 11. 2016, je poplatníkem nadále prodávající.
Pokud však podepíšete kupní smlouvu před 1. 11. 2016, ale návrh na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí podáte až po 1. 11. 2016, již je poplatníkem nabyvatel - kupující.
Seriál Na pranýřiV seriálu Na pranýři vás naučíme, jak nenaletět nepoctivým makléřům a jak se při pořizování nového bydlení vyhnout nekalým praktikám. Svůj realitní boj s bytem či rodinným domem nám zašlete na e-mail: bydleni@idnes.cz. Seriál, který má přispět ke zlepšení kvality služeb a kultivaci realitního trhu, připravuje Bydlení.iDNES.cz ve spolupráci se společností Alisen. |
Jelikož prodávající ani Martin přesně nevěděli, kdy budou schopni podepsat kupní smlouvu a kdy tedy bude podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, do smlouvy o smlouvě budoucí musela být vložena dvě ustanovení týkající se kupní ceny a způsobu zaplacení kupní ceny (výše kupní ceny, kam bude složena kupní cena a jak bude kupní cena vyplacena z vázaného účtu vč. úhrady daně z nabytí nemovitostí). Jedno ustanovení pro případ, že by se vše stihlo před 1. listopadem a daň by tedy platili prodávající, a druhé ustanovení, které pak odpovídalo situaci po tomto datu tak, aby součet kupní ceny a daně zaplacené Martinem nepřesáhl oněch 8 milionů korun.
„Vždy doporučujeme všem klientům, aby bylo v podepisovaných smlouvách zdůrazněno, že pokud dojde ke změně právní úpravy týkající se daně z nabytí nemovitých věcí tak, že se změní plátce, zavazují se smluvní strany uzavřít takové znění kupní smlouvy (nebo dodatek k již uzavřené smlouvě), aby zůstala ekonomická vyváženost dle již uzavřené smlouvy a součet kupní ceny a zaplacené daně jednou stranou tak nepřesáhl celkovou sjednanou cenu,“ uzavírá Wenigrová.
