Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Dům ovládlo vedení družstva. Postupně z něj dělá hostel pro turisty

  1:00
S mužem bydlíme v družstevním bytě v Karlíně. Před několika lety se do vedení družstva dostali draví mladí lidé. Mluvili rozumně a starousedlíci jim důvěřovali. Až časem jsme zjistili, že naše volba nového vedení byl velký omyl, píše čtenářka do seriálu Sousedské války.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto: Profimedia.cz

Problémy začaly vyplouvat postupně. Nejdříve jsme nedostali roční vyúčtování za rok 2015. Obdrželi jsme jej teprve před dvěma měsíci. Vedení družstva v domě nežije, platíme vysoké poplatky do fondu oprav a přitom v domě společné prostory neopravují.

K dnešnímu dni proběhlo v domě již osm soutěží s uvolněnými byty, avšak poplatky se nesnížily, ani anuita. Máme podezření, že se vedení podílí na pronájmech uvolněných bytů. Renovuje je a dál nabízí jako investiční byty, které jsou následně krátkodobě pronajímány zahraničním turistům.

Vedení jsme zaslali výzvy ke kontrole financí, vyúčtování i krátkodobých pronájmů. Nikdo na dopisy nereagoval. Sousedé, kteří se nejvíc ozývají, jsou zastrašováni, vedení se dobývá do jejich bytů za účelem „kontroly stavu bytu“.

Soused neplatič se jen veze

Dluhy v domě hradíme my, jeho ručitelé

Bydlím v bytě v osobním vlastnictví, kde někteří sousedé přestali platit například společnou spotřebu vody a fond oprav. SVJ jejich dluhy vždy rozpočítá mezi nás platící a my vše uhradíme. Vodu neplatičům nelze odpojit. Odmítám být nedobrovolným ručitelem, píše Jan do seriálu Sousedské války.

Pokusili jsme se vedení družstva odvolat. Na schůzích se ale stále ohání spoustou plných mocí, které nechtějí dát z ruky. Kontrolní komisi bohužel nemáme. Vedení se postavilo proti jejímu ustanovení a odhlasování s poukazem na hlasovací většinu, kterou mají díky plným mocem.

Předseda družstva není realitní makléř, ale jedna členka předsednictva má firmu, která se zabývá pronájmem nemovitostí. Podle nás jde o střet zájmů. Zapisovatel a předseda schůze v jednom, má řadu podnikatelských aktivit a firem se sídlem v našem domě.

Z našeho domu se stala nemovitost ovládaná realitní kanceláří. Spousta lidí se již odstěhovala a máme podezření, že byli donuceni svoje členské podíly prodat pod cenou právě lidem z okruhu vedení bytového družstva. Domníváme se, že mají v úmyslu udělat z domu hotel, nebo apartmánový dům pro zahraniční turisty. Jak se máme bránit?

Na dotaz čtenářky odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:

Michal Klusák, Klusák AK, specialisté na BD a SVJ

Na situaci, kterou tazatelka řeší, nelze odpovědět v jednom odstavci. Pokusím se tedy případ rozdělit do několika částí a dopátrat se rad alespoň v obecných rovinách. Každopádně platí, že pokud tazatelka vyčerpá všechny mezi slušnými lidmi běžné postupy, pak jí nezbude nic jiného než do sporu vtáhnout advokáty, úřady, policii a soudy. A to i přesto, že je všeobecně známé, že úřední řešení nejsou ani levná a bohužel ani rychlá. Nicméně, kde absentuje dohoda a komunikace, tam se rychlá řešení obvykle nenabízejí.

Pozdní vyúčtování
Co se týče toho, že tazatelka obdržela vyúčtování nákladů na služby spojené s užíváním bytu za rok 2015 až v polovině roku 2017, je třeba uvést, že jako členka družstva je nájemkyní bytu ve smyslu § 2 zákona č. 67/2013 Sb. a je příjemkyní služeb.

Družstvo jako poskytovatel služeb má pak podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. povinnost vyúčtovat nájemcům jako příjemcům služeb výši nákladů a záloh za jednotlivé služby a doručit jim vyúčtování nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

Zúčtovací období je přitom podle § 2 odst. 2 písm. b) zákona č. 67/2013 Sb. nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí družstvo jako poskytovatel služeb.

Standardně přitom bývá zúčtovací období od 1.1. do 31.12. daného roku. V takovém případě je tedy družstvo povinno doručit členům družstva vyúčtování do konce měsíce dubna následujícího kalendářního roku a případný přeplatek na zálohách vyplatit členům družstva do čtyř měsíců od dne doručení vyúčtování, není-li jiná dohoda.

V případě, že družstvo nedoručí vyúčtování včas, vzniká mu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. povinnost zaplatit pokutu ve výši 50 korun za každý započatý den prodlení, není-li rozhodnutím družstva stanovena jiná pokuta.

Pokud tedy družstvo nedoručilo vyúčtování nákladů na služby za rok 2015 v termínu do konce dubna 2016, má tazatelka vůči družstvu nárok na zaplacení pokuty ve výši 50 korun za každý započatý den prodlení. Pokutu tazatelce a ostatním členům družstva uhradí družstvo a to by ji mělo bez odkladu vymáhat na fyzických osobách účastných v představenstvu.

Chování představenstva v rozporu se stanovami
Pokud jde o podezření tazatelky, že členové představenstva postupují v rozporu se stanovami a zákonem, lze obecně uvést, že členové představenstva družstva jako členové volených orgánů jsou podle § 159 občanského zákoníku a § 51 zákona o obchodních korporacích zavázáni vykonávat své funkce s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí, tzn. s péčí řádného hospodáře.

Problém v domě

Předseda SVJ chce dluhy neplatičů uhradit z fondu oprav

Na shromáždění majitelů bytů vystoupil předseda společenství vlastníků jednotek (SVJ) podporovaný dvěma členy výboru s návrhem, aby dluhy neplatičů, byly uhrazeny z fondu oprav, tedy ze společných peněz, píše do seriálu Sousedské války čtenářka.

Povinnost loajality lze přitom definovat jako povinnost při výkonu funkce vždy upřednostňovat zájmy právnické osoby před svými vlastními, před zájmy svých blízkých apod. Pojem péče řádného hospodáře lze pak podle judikatury soudů chápat tak, že řádný hospodář činí právní jednání týkající se společenství odpovědně a svědomitě a stejným způsobem rovněž pečuje o jeho majetek, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek.

Nevykonávají-li tedy členové představenstva jako voleného orgánu svoji funkci s potřebnou loajalitou a s péčí řádného hospodáře, vzniká jim ve smyslu § 159 občanského zákoníku a § 53 zákona o obchodních korporacích povinnost k náhradě škody vzniklé v důsledku takového protiprávního jednání a také povinnost vydat družstvu majetkový prospěch, který v souvislosti s takovým svým jednáním získali.

Vedle odpovědnosti za škodu podle civilních kodexů může mít porušení povinnosti péče řádného hospodáře také důsledek v podobě možné trestně právní odpovědnosti (např. trestný čin porušení povinnosti při správě cizího majetku podle § 220 trestního zákoníku).

Pokud tedy má tazatelka jako členka družstva podezření, že členové představenstva se dopouštějí jednání, které není v souladu s péčí řádného hospodáře, doporučuji obrátit se na orgány činné v trestním řízení s oznámením o podezření ze spáchání trestného činu porušování povinností při správě cizího majetku, kdy je povinností těchto orgánů celou věc řádně a důkladně prošetřit.

Nedá se říci, s jakým závěrem policie šetření ukončí, nicméně, pokud by tazatelka nebyla s prací policie spokojena, může požádat dozorujícího státního zástupce o přezkoumání postupu policejního orgánu.

Střet zájmů
Tazatelka dále naznačuje, že jeden z členů představenstva by se mohl dopouštět střetu zájmů tím, že je současně jediným společníkem a jednatelem právnické osoby, jejímž předmětem činnosti je pronájem bytů a nebytových prostor. Zde platí, že člen představenstva nesmí podnikat v předmětu činnosti družstva, a to ani ve prospěch jiných osob.

Pokud tedy je předmětem činnosti družstva pronájem bytů a nebytových prostor a předmětem činnosti společnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, je zřejmé, že člen představenstva porušuje ustanovení § 710 zákona o obchodních korporacích.

Důsledkem porušení zákazu konkurence je právo družstva požadovat, aby jí ten, kdo porušil zákaz konkurenčního jednání, vydal prospěch, který v důsledku toho získal, anebo aby na ni převedl z toho vzniklá práva, ledaže to vylučuje povaha získaných práv. To platí obdobně pro každého jiného nabyvatele tohoto prospěchu nebo práva, ledaže tento nabyvatel jednal v dobré víře.

Pro uplatnění práva na vydání prospěchu či práva získaného při porušení zákazu konkurence je zákonem o obchodních korporacích stanovena lhůta tří měsíců ode dne, kdy se družstvo o porušení tohoto zákazu dozvědělo (subjektivní lhůta).

Pošlete příběh

Soužití v jednom domě nemusí být idylické, důležitá je ale komunikace mezi...

Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení.

Právo však současně musí být uplatněno nejpozději do jednoho roku od porušení zákazu konkurence (objektivní lhůta). Je třeba upozornit, že se jedná se o lhůty prekluzivní, a tak v případě jejich zmeškání právo vydání prospěchu či práva získaného při porušení zákazu konkurence zaniká. Družstvo má také logicky právo požadovat po členovi představenstva, aby se zakázaného konkurenčního jednání zdržel.

Vedle soukromoprávních následků porušení zákazu konkurence může mít zakázané konkurenční jednání i trestněprávní důsledky, kdy se může jednat o trestný čin zneužití informace a postavení v obchodním styku podle § 255 trestního zákoníku.

Obdobně jako v případě podezření ze spáchání trestného činu porušování povinnosti při správě cizího majetku doporučuji tazatelce obrátit se na orgány činné v trestním řízení s oznámením o podezření ze spáchání trestného činu zneužití informace a postavení v obchodním styku.

Plné moci
Pokud má tazatelka podezření, že na členské schůzi jsou členové družstva zastupováni na základě neplatných plných mocí, případně že plné moci k zastupování nepřítomných členů úplně absentují, může se podle § 663 zákona o obchodních korporacích ve spojení s § 258 občanského zákoníku domáhat, aby soud vyslovil neplatnost usnesení členské schůze, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy se o dozvěděla nebo mohla dozvědět o usnesení členské schůze.

Daniel Kotula, RE/MAX City

Přestože předsednictvo družstva může rozhodovat a ovlivňovat velkou část aktivit v rámci domu, jedná se o funkci, ve které předsednictvo musí počínat jako správný hospodář a správce domu. Pokud tak nečinní, je možné podat trestní oznámení.

Jde hlavně o případy, kdy je záměrně nevýhodně nakládáno s majetkem družstva, tedy např. vznik členských práv a povinností v družstvu spojených nájmem bytu a to netransparentním způsobem a za cenu výrazně nižší než je tržní, nebo účelové objednání oprav domu za vyšší než běžnou cenu a podobně.

Družstvo má rovněž povinnost zveřejňovat výsledky hospodaření ve sbírce listin, což v tomto případě od svého vzniku v roce 2014 družstvo zatím ani jednou neprovedlo. Podle všeho je také družstvo úzce spjato s realitními aktivitami externích firem, které nemusí mít motivaci jednat v zájmu družstva.

Vzhledem k chybějící údajům o hospodaření ta situace nahrává domněnkám, že představenstvo družstva nejedná v zájmu všech členů. Pokud tedy už není jiná možnost obrany, což z uvedeného soudím, že opravdu není, nezbývá než se obrátit na soud.

Bohužel nejde o rychlé řešení. Je docela možné, že věci naberou spád už v momentě, kdy předsednictvo družstva bude seznámeno s možnými důsledky svého konání a hrozbou žaloby. Pokud však ani toto nebude stačit, nezbývá než celou věc dotáhnout do konce soudně.

Autor:

Soused močí na můj balkon. Udělal si z něj WC, plivátko i popelník

ilustrační snímek

Soused, když se opije, močí z balkonu na ten můj. Také hodně kouří a neustále plive. Můj balkon mu...

Po stěnách se rozlézá plíseň. Sousední dům je prázdný a má stále otevřená okna

.

Bydlíme v řadovém domě. Sousedy máme z obou stran. Jeden z domů je bohužel již delší dobu prázdný a...

Dítě sousedů běhá, dupe, křičí. Dospělí ječí, ať neřve. Nedá se to vydržet

1

Seriál Sousedé nad námi mají malou dceru a psa. Každý náš den začíná stejně. Školačka vstane v půl sedmé a...

Podivné zvuky od souseda slyším každou půlminutu. Na zahradě se nedá vydržet

1

Bydlím v rodinném domě s terasou. Těšila jsem se, že na ní budu odpočívat u kávy a kochat se...

V paneláku máme štěnice. Táhnou se od souseda, který hromadí věci od popelnic

Ilustrační fotografie deratizace

Bydlím v panelovém domě, kde jsme prozatím všichni žili v relativním klidu. Ale pak se situace...

  • Nejčtenější

Dokonalý srub si postavili v podhůří Hrubého Jeseníku. Hotovo měli za dva dny

Na kraji Velkých Losin, při výjezdu na Bukovice, stojí v mírném svahu tři sruby. David je spolumajitelem všech tří domů a Jirkovi patří stavební firma specializovaná na sruby. Před touto realizací se...

5. prosince 2024

Soused močí na můj balkon. Udělal si z něj WC, plivátko i popelník

Premium

Soused, když se opije, močí z balkonu na ten můj. Také hodně kouří a neustále plive. Můj balkon mu slouží jako WC, plivátko i popelník, popisuje Katka problémy pro seriál Sousedské války.

29. listopadu 2024

Do skvěle vyřešené garsonky se vešla ložnice, kuchyň, obývák i jídelna

Vytvořit moderní a pohodlné bydlení pro dámu v důchodovém věku, to byl cíl této realizace. Projekt ukazuje, jak lze i na omezeném prostoru vytvořit harmonické a funkční bydlení, které se přizpůsobí...

3. prosince 2024

Kuchyň mají v bývalé třídě, ložnici v kabinetě. Skvělá proměna obecné školy

Manželé Ilona a David Karáskovi sháněli chalupu na Vysočině. Nakonec koupili bývalou obecnou školu v Javorku. Památkově chráněný objekt zrekonstruovali a zařídili pro rekreaci. Dům pod jejich péčí...

30. listopadu 2024

Zatékalo do něj, trhal se a praskal. Dům skelmistra je špičkově opravený

Z kdysi slavné a úspěšné sklářské huti v Českých Milovech na Vysočině toho mnoho nezbylo, jen zchátralá budova skelmistra. Zásluhou osvíceného investora je z ní dnes skvěle zrekonstruovaná galerie...

2. prosince 2024

Sexuální predátor Diddy tady pořádal zvrhlé večírky. Za dům chce 1,5 miliardy

Luxusní rezidence rapera Seana Diddyho Combse v Los Angeles je na prodej za 62 milionů dolarů, v přepočtu za 1,5 miliardy korun.

6. prosince 2024

Z temné kuchyně mají po rekonstrukci útulný prostor plný světla

Můžete mít pocit, že dostatek všeho zabíjí kreativitu. Pokud se musíme potýkat s těžkostmi, překonávat překážky a improvizovat, něco se v nás probudí. Z nedostatku vznikají skvělé věci. Jako...

6. prosince 2024

Dokonalý srub si postavili v podhůří Hrubého Jeseníku. Hotovo měli za dva dny

Na kraji Velkých Losin, při výjezdu na Bukovice, stojí v mírném svahu tři sruby. David je spolumajitelem všech tří domů a Jirkovi patří stavební firma specializovaná na sruby. Před touto realizací se...

5. prosince 2024

České sklo je ideální vánoční dárek: neztrácí na ceně, ale naopak

Praktické dárky do bytu radost určitě udělají, designové mají ještě jednu výhodu: obdarovaný by se je asi jen tak nekoupil, ať už kvůli ceně, nebo proto, že by pravděpodobně sáhl po něčem, co právě...

5. prosince 2024

Kvůli milence se rozvádět nebudu, nejsem blázen, říká Simona Krainová

Nepije alkohol, nejí přílohy, běhá a posiluje. Karel Vágner šel do sebe. Zhubl už víc jak deset kilo. Jeho manželka...

Patrik Hartl odstupuje ze StarDance, vrátí se Lucie Vondráčková

Po důkladném zvážení a na doporučení lékařů se spisovatel Patrik Hartl rozhodl ukončit svoje účinkování v taneční...

Obraz zmaru Volkswagenu. Tisíce elektroaut smutně čekají na kupce

„Pacient Autoland Deutschland je nejen nemocný, má vysokou horečku,“ píše německý Bild. A jako důkaz diagnózy ukazuje...

Hrála v pornu, tak skončila. Solfronk se v Bacheloru rozloučil s další účastnicí

Odhalení o minulosti soutěžící Denisy Veselé a jejím natáčení pornovideí výrazně zamávalo atmosférou v sídle Bachelora....

Došly nám síly. Česká specialistka na cupcaky zavírá svůj obchod

Lenka Hnidáková, průkopnice cupcaků v Česku a autorka dvou knih o těchto dezertech, zavírá svůj obchod v pražském...