Bourat, nebo rekonstruovat. Co dělat, když si koupím starý rodinný dům

Všechny příběhy majitelů starých nemovitostí mají stejný začátek. Při nákupu rodinného domu se museli rozhodnout rychle. A to bez ohledu na to, zda jej budou rekonstruovat nebo bourat. Neměli čas si stavbu dobře prověřit. Přinášíme fakta, rizika a doporučení, která jsme od majitelů získali.

Nabídka přijde, kupující často nemá po ruce architekta nebo stavebního inženýra. Rozhodnutí o koupi se navíc musí obejít bez podrobných průzkumů nemovitostí, na podrobné detailní rozvahy není čas.

Zde je soupis výhod a nevýhod obou variant naložení s koupeným domem a také seznam záležitostí, se kterými počítat, které vzít do úvahy.

Výhody rekonstrukce starého domu

• Původní genius loci starého objektu. Předpokládá se, že lidé, kteří kupují starý dům právě toto vyhledávají. Pokud se však dům z větší části zbourá, zůstane z této výhody jen minimum.
• Přípojky a body napojení domu na kanalizaci, vodu a elektřinu a lze je většinou využít nebo jednoduše obnovit.
• Většinou je dům již v zastavěném území, s jasně danou infrastrukturou, občanskou vybaveností, zvyklostmi sousedů.
• Pracnost získání povolení je obecně u rekonstrukce stejná jako u novostavby, výhodou u rekonstrukce staršího objektu je, že není obvykle potřeba řešit povolení k provedení přípojek na kanalizaci, vodovod, plynovod a elektřinu.

Nevýhody rekonstrukce starého domu

• Je nutné počítat s daným rozmístěním místností. Moderní zvyky domácnosti je třeba přizpůsobit domu, nikoli naopak.
• Často se při rekonstrukci musí nákladně řešit problémy s vlhkostí, trhlinami, proměnlivým technickým stavem.
• Nelze jednoduše dělat úpravy (otvorů v nosných zdech či zateplení krovu) nebo v přesunech sítí. Vše souvisí se vším a jedna změna vyvolá několik dalších.
• Nejde tedy příliš měnit uspořádání využití okolí domu (terasy, pergoly, změny v nastavení soukromí).
• I přes důkladný průzkum domu před projektováním nového stavu je nutná větší finanční rezerva. Vždy se totiž objeví neočekávané nálezy a navazující problémy a během stavby se musí improvizovat. Včetně navýšení financí.
• Pracnější a tedy dražší je projekt domu, a složitější je výběr firmy a jejího řádného zasmluvnění.
• Do nákladů při zbourání domu nebo jeho části je nutno počítat i s odvozem a uskladněním suti na skládce. Cena nelze jednoduše paušalizovat, je závislá na vzdálenosti skládky od bouraného domu a na ceně za uložení suti. Obecně se cena může pohybovat se započtením samotného bourání v řádu vyšších desetitisíců ale i statisíců.
• Do nákladů je nutno počítat i s pořízením povolení k demolici.

Výhody novostavby domu

• Jsou lepší možnosti v návrhu architektonických a technických řešení domu.
• Rozmístění místností bývá svobodnější, a je tak pravděpodobnější možnost maximálního přizpůsobení potřebám obyvatel domu.
• Jsou jednoduše stanovitelné náklady na stavbu. Objevuje se minimum problémů a víceprací v průběhu stavby.

Nevýhody novostavby

• Existují omezení ve využitelnosti pozemku. Nový dům nemusí vyhovět novým předpisům např. v odstupových vzdálenostech od okolních budov a hranic pozemků.
• Bývá zde zdlouhavější stavební řízení.
• Je zde riziko změn poměrů na pozemku a částečná nepředvídatelnost různých jevů, které mohou (např. u budovy ve svahu) změnit základové poměry okolních budov. Existují tedy rizika vzniku škod na okolních objektech.

Co zajistit pro zbourání domu

Podmínky, zda je potřeba stavební povolení, nebo jen ohlášení, stanovuje stavební zákon (kapitola Odstraňování staveb, terénních úprav a zařízení, § 128.

Rekonstrukce domu jim trvala dva roky

Koupili jste dům, začali platit hypotéku a chcete se co nejdřív přestěhovat, ale předtím je třeba dům zrekonstruovat. A tak běží týdny a měsíce a vy platíte podnájem i hypotéku. Stavební práce se vlečou. Stavební odborník Ing. Martin Perlík popisuje typický průběh rekonstrukce domu na kraji Prahy.

„V drtivé většině případů je potřeba však jen ohlášení stavebnímu úřadu, poté stavbu může odstranit stavební podnikatel nebo svépomocí, avšak pod dohledem stavebního dozoru,“ říká Miroslav Tůma ze společnosti Bytecheck.

Kde je jasná hranice mezi zbouráním a zachováním?

„Podle mého názoru je dobré se primárně orientovat na objem zachovávaného materiálu, resp. na hodnotu využitelných prvků stavby. To je potřeba rychle odborně odhadnout. Pokud např. zachováme jen 25 % absolutní hodnoty stavby, je výhodnější konstrukce zbourat a postavit nové. Musí se však vzít v úvahu kupní ceny stavebních materiálů a práce. Pokud se však někomu zkrátka dům líbí a cítí, že je škoda jej celý zbourat, beru to také jako pádný argument. Subjektivní pocit nového majitele hraje svoji roli,“ vysvětluje Tůma.

Typické problémy starých domů:

• Vlhkost soklového zdiva
  Jeden ze způsobů řešení je podřezání stěn a provedení hydroizolace v celé ploše objektu. Dalšími metodami jsou např. elektroosmóza (systém pro vysoušení zdiva a odvlhčení objektů založený na na elektro-fyzikálním principu osmózy. Ve zdivu instalované katody a anody vytváří umělé elektromagnetické pole, které zabraňuje zpětnému vzlínání vlhkosti do konstrukcí objektu), injektáž zdiva a vyplnění vodoodpudivým materiálem. Sanační omítky jsou vhodné pouze jako doplňková metoda odvedení vlhkosti ze zdiva. Předtím je zásadní odstranit příčinu vzlínání vlhkosti.
• Statika
  Vzhledem k předpokládaným změnám (dispozičním, zatížení objektu atd.) je nutné ověřit podrobně stávající stav objektu. Především jde o:
  
  Založení objektu: prověřit materiál základu, jeho soudržnost a hloubku založení
  Svislé konstrukce: ověřit stabilitu a soudržnost svislých konstrukcí
  Vodorovné konstrukce: zvláště u dřevěných stropů je potřeba ověřit jejich aktuální stav, zkontrolovat záhlaví trámů, zjistit zda nejsou napadeny plísněmi nebo škůdci. Při rekonstrukcích se mění skladby, umístění příček - zatížení stropů, proto je nutné ověřit jejich nosnost.
  Krov: stejně jako u dřevěných stropů je nutné ověřit jejich nosnost (vestavěné podkroví - doplnění izolace a obkladu), a dále zda nejsou napadeny škůdci nebo plísněmi.

I přes důkladné ověření technického stavu je stále riziko nepředpokládaných problémů a tedy i navýšení nákladů na rekonstrukci.

S čím je dále nutné počítat:

• Podlahy, dveře, zařizovací předměty, koncové prvky - přistupuje se ve většině případů k celkovým výměnám. Ve většině případů jsou již značně opotřebované a nevyhovují dnešním standardům.
• Omítky - jsou často značně nerovné, někdy zasaženy vlhkostí, plísněmi. Proto se převážná část omítek odstraňuje a dělají se nové.
• Instalace vody, kanalizace, elektroinstalace a topení - ve většině případů se přistupuje k celkovým výměnám. Provedení nových rozvodů je z důvodů změn dispozic, opotřebení, technické zastaralosti.
• Obálka budovy - ve většině případů se přistupuje k doplnění obvodového pláště o tepelnou izolaci a k výměně oken a vstupních dveří. Nároky na financování běžného provozu domu, zvláště energie stále rostou, stejně jako legislativní rámec - požadavky státních orgánů.
• Střešní plášť - často se přistupuje k provedení nového střešního pláště. Pokud se jedná o podkroví, provádí se minimálně s přípravou pro dobudování pro obytné podkroví.
• Koncepce vytápění a větrání objektu - vychází se z možností domu a dále i z finančních možností kupujícího. Investice do inteligentních, v horizontu dalších let úspornějších řešení jsou při pořízení finančně náročnější.

Reality pod lupou

Koupili jste bydlení a máte s ním problémy? Budete rekonstruovat a chcete vědět, na co si dát pozor? Nechcete se nechat podvést při realitních transakcích? Jednejte zodpovědně a sledujte náš seriál Reality pod lupou.

Projekt chce ukázat, že každý problém s nemovitostí lze řešit s minimem ztrát a také jak důležitá je prevence. Svůj boj s bytem či rodinným domem nám zašlete SEM.

Seriál je společným projektem rubriky Bydleni.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí.