V národní databázi brownfieldů je aktuálně evidováno přes 4 600 lokalit. Pro česká města, která se v posledních desetiletích potýkají s nekontrolovaným rozrůstáním měst do krajiny, představují tyto plochy strategickou pokladnici. Zatímco dříve se developeři soustředili na stavby na „zelené louce“ (greenfieldy) na okrajích měst, dnes se karta obrací.
Na rozdíl od polí za městem mají totiž tyto areály jednu zásadní výhodu: nacházejí se v širších centrech a jsou organicky napojeny na stávající dopravní sítě, inženýrské sítě a MHD. Podle agentury CzechInvest tvořily brownfieldy v roce 2024 dokonce více než polovinu všech investičních poptávek po nemovitostech, což jasně ukazuje, kam se pozornost trhu upírá.
Proč brownfieldy vítězí nad výstavbou za městem?
Doba, kdy se nová výstavba bezhlavě rozlévala do volné krajiny, pomalu končí. Moderní urbanismus se vrací dovnitř měst a revitalizace brownfieldů přináší hodnotu nejen novým obyvatelům, ale celému okolí. Obnova těchto míst pomáhá snižovat zábor zemědělské půdy a výrazně zlepšuje kvalitu urbanistického prostředí.
Místo chátrajícího objektu obehnaného rezavým plotem, který jen snižuje hodnotu okolních nemovitostí, vzniká prostupná čtvrť. Ta často propojuje dříve izolované části města a vrací lidem prostory, které byly desítky let uzavřené.
Pro developery je to sice cesta trnitější – procesy brzdí ekologické zátěže (sanace půdy po průmyslu), složitá majetkoprávní vypořádání nebo náročná jednání s památkáři, výsledek má však nesrovnatelně vyšší urbanistickou i lidskou hodnotu. Brownfield totiž nenabízí jen metry čtvereční, ale identitu a genia loci, který se na poli u dálnice vybudovat nedá.
Realitní trh se mění: Lidé chtějí adresu s příběhem
Zájem o bydlení v revitalizovaných areálech potvrzují i čísla. Například jen skupina Broker Consulting v roce 2025 realizovala rekordních 1 579 primárních prodejů, což je meziroční nárůst o 63 %. Novostavby tak tvořily téměř 42 % všech transakcí.
„Development nám dává možnost promítnout naše zkušenosti přímo do projektů. Přemýšlíme o tom, jak mají celé lokality fungovat a jak se v nich bude lidem skutečně žít,“ říká Petr Hrubý, spoluzakladatel Broker Consulting.
Nová Papírna: Když industriální minulost potká moderní design
Jedním z nejvýraznějších příkladů této proměny v Česku je projekt Nová Papírna v Plzni, za kterým stojí právě skupina Broker Consulting prostřednictvím společností BC Real a Broker Development. Areál bývalé papírny ze 19. století, kde výroba utichla v roce 2005, se dnes mění v novou čtvrť pro více než 3 500 rezidentů.
„Nevytváříme jen nové bydlení, ale živé místo inspirované tím nejlepším z Prahy, Londýna a Berlína. V celkem devíti etapách zde vznikne zhruba 1 700 nových bytů špičkových parametrů a také bohatá infrastruktura v podobě náměstí, parků, obchodů i kulturních prostor,“ vysvětluje Martin Hrubý.
Projekt je unikátní tím, že staré budovy nebourá, ale citlivě je integruje. Památkově chráněné objekty dodají nové čtvrti neopakovatelný industriální nádech a stanou se centrem společenského dění.
Klíčem k úspěchu je občanská vybavenost a zeleň
Média často upozorňují, že největší slabinou nových projektů bývá chybějící zázemí. Nová Papírna na to jde jinak. Lokalita těží z bezprostřední blízkosti řeky Radbuzy a Papírenského parku, který projde revitalizací a otevře se veřejnosti.
Aby čtvrť skutečně žila, musí nabízet víc než jen byty. V plánu je proto:
- Mateřská škola pro více než 100 dětí.
- Parkovací dům s kapacitou 250 míst pro návštěvníky a náplavku.
- Obchody, restaurace a služby přímo v parterech domů.
- Síť cyklostezek a mola u řeky pro sport i relaxaci.
Úspěšná proměna brownfieldu se nepozná podle počtu prodaných metrů čtverečních, ale podle toho, že se v místě lidé rádi zastaví na kávu, projdou se v parku nebo tam pošlou děti do školky. Nová Papírna v Plzni ukazuje, že i zanedbaný průmyslový kout se může stát nejvyhledávanější adresou ve městě.
Obsah vznikl ve spolupráci se společností Broker Consulting.
