„Je důležité si uvědomit, že deklarovaná podlahová plocha v cenících města neodpovídá definici podlahové plochy, kterou používají developeři a vyplývá ze zákona. Ta totiž nezapočítává plochu balkonů a teras. Reálně tak družstevníci zaplatí nikoliv deklarovaných 107 tisíc, ale v průměru 117 tisíc korun za metr čtvereční podlahové plochy bytu,“ zdůrazňuje šéf společnosti Impera František Šudřich, který je členem správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů (ABRAST).
Město do podlahové plochy, z níž vychází cena bytu, zahrnuje i polovinu velikosti teras, balkonů a sklepů, zatímco developeři do ní ze zákona dávají pouze vnitřní půdorys jednotky bez vnějších doplňků. Na základě výpočtu města jsou tak byty v průměru o zhruba devět procent větší.
Rozdíly v cenách za metr čtvereční se přitom u jednotlivých jednotek liší podle poměrů vnitřní a vnější plochy. A mohou být velké. Například byt 2+kk o velikosti 43 metrů čtverečních, terasou 24 metrů a sklepem vychází podle metodiky města na 56 metrů. Celková cena činí šest milionů, ale podle developerských propočtů je průměrná částka na 141 tisících za metr.
Z plánovaných družstevních bytů nestojí v Brně ani jeden, řada zájemců už utekla |
Podle náměstkyně primátorky pro bydlení Karin Podivinské (dříve ANO) byla daná metodika zvolena při hledání cesty ke spravedlivému rozdělení nákladů mezi družstevníky.
„Vzhledem k modelu nákladové ceny bez zisku pro město či developera je potřeba, aby náklady na výstavbu teras a sklepů byly rozděleny mezi jednotlivé byty. Nedávalo by smysl, aby člověk se stejnou výměrou bytu a bez terasy a sklepu platil totožnou částku jako ten, kdo je bude mít,“ vysvětluje Podivinská.
V nákladech položky jako u developerů
Celkové náklady na výstavbu na Kamenném vrchu přesahují dvě a půl miliardy. S bytovým družstvem se na nich podílí také město, které si ponechá tři domy s 54 byty pro nájemní bydlení, a místní radnice kvůli budově s 19 jednotkami, jež rozšíří její bytový fond. Každá z těchto tří stran hradí výlučně náklady na stavbu svých objektů a příslušný podíl na společných nákladech na přípravu projektu a vybudování infrastruktury.
Brno je s výstavbou družstevních bytů stále na začátku, předbíhá jej soukromník |
„Do ceny družstevního bytu se započítávají veškeré náklady spojené s přípravou výstavby, zejména pak s projekční přípravou a inženýrskou činností, kácením dřevin, náklady na související služby, zpracování geometrického plánu, administraci veřejných zakázek. Vychází se ze stanov družstva. To pak hradí cenu pozemků pro družstevní výstavbu, právní služby. Naopak některé náklady nese výlučně družstvo, jedná se například o ty spojené s úvěrovým financováním, které se města a radnice netýkají,“ přibližuje Podivinská.
Do sumy jsou tak zahrnuty podobné položky jako u běžné developerské výstavby.
Družstevních bytů bude 280, volných je z nich zatím ještě 56. Podle Podivinské však nepotrvá dlouho a zájemci obsadí všechny. Na Kamenný vrch se mají noví obyvatelé nastěhovat na konci roku 2029. Tedy po více než dekádě od první registrace do projektu družstevního bydlení. Řada tehdejších uchazečů už od záměru utekla a vyřešila si bytovou situaci jiným způsobem.
Z plánovaných družstevních bytů nestojí v Brně ani jeden, řada zájemců už utekla |
Developeři oceňují, že se magistrát snaží řešit situaci s bydlením, kdy je vlastní byt pro mnohé obyvatele kvůli vysokým cenám finančně nedostupný. Nicméně vytyčenou cestou podle nich jít nemá.
„Od počátku příprav projektu deklarujeme, že město z principu není dobrý stavitel, nemá zkušenosti ani možnosti jako soukromý investor a očekávané úspory a dostupnosti bydlení bude dosahovat složitě. To se v praxi ukázalo také u pilotního projektu družstevní výstavby tohoto rozsahu. Dvoupokojový byt stojí až sedm milionů, žadatel musí mít skoro dva miliony v hotovosti,“ podotýká brněnský developer Marek Vinter, který je předsedou správní rady ABRAST.
Celkem čtvrtinu sumy bytu musí budoucí obyvatelé splatit při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí ohledně členství v družstvu a po kolaudaci.
