Pouze 983 nových bytů loni dokončili stavbaři v Brně. Jde o nejnižší číslo za posledních dvacet let, což potvrzuje jediné – v druhém největším městě České republiky se málo staví a také kvůli tomu je bydlení pro řadu lidí nedostupné.
Recept na brněnskou krizi má minimálně zčásti přinést nový model spolupráce mezi magistrátem a developery, který má v ideálním případě vést ke zlevnění nových bytů. Princip je na první pohled jednoduchý – město nabídne vlastní pozemky developerům a oni na nich začnou stavět. Na oplátku Brnu z každého takového projektu předají určitý počet vybudovaných jednotek, čímž magistrát rozšíří svůj bytový fond, a získá tak byty pro potřebné skupiny obyvatel s možností nižšího nájmu.
„Město v takových případech nemusí investovat vlastní peníze, absolvovat složité povolovací procesy ani řešit samotnou výstavbu,“ vyjmenovává přínosy náměstkyně brněnské primátorky pro bydlení Karin Podivinská (ANO).
O nové byty v Brně není zájem, developeři je tak chtějí pronajímat |
Podle výkonného ředitele developerské společnosti Trikaya Dalibora Lamky navíc město není dobrý stavitel a je vyloženě špatný developer.
„Musí stavět podle zákona o veřejných zakázkách, což projekt zpomaluje a neumožňuje nutnou flexibilitu. Nemá ani potřebné lidské zdroje pro složité projektové řízení bytové výstavby. A peníze z rozpočtu by mělo použít efektivněji na budování infrastruktury, která je ve velkých městech v žalostném stavu a brzdí výstavbu velkého množství bytů, což je jediný způsob, jak zastavit nárůst cen,“ hlásí Lamka.
Částky za materiál a výstavbu půjde podle developerů snížit jen velmi omezeně, zato vklad městských pozemků může být faktorem, který pomůže. Firmám totiž odpadne počáteční investice za pořízení parcel. „Z naší zkušenosti tvoří pozemek většinou deset až patnáct procent celkových nákladů. U projektu většího bytového domu o stovce bytů to znamená, že město takhle získá odhadem deset až patnáct jednotek,“ vyčísluje Marek Vinter, šéf správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů.
Patnáct procent dolů?
Podle poslední analýzy novostaveb v Brně byla v letošním prvním čtvrtletí průměrná prodejní cena za metr čtvereční nového bytu téměř 130 tisíc korun. O kolik procent mohou být částky nižší díky spolupráci města a developerů, není jasné. Jistou představu ovšem Lamka uvádí na příkladu projektu v Blansku.
„Za pozemky městu podle domluvy zaplatíme až při kolaudaci, postavíme i mateřskou školu. Podle našich představ to umožní slevu asi patnáct procent oproti obvyklým cenám. Pro nás to znamená, že nemusíme mít peníze hned a platit úroky, můžeme je vybrat až v bytech, takže ve finále si snad nebude potřeba brát nic navíc,“ nastiňuje.
Brno pro tento typ spolupráce podle Podivinské chystá zatím pouze několik míst, kde se ale počítá se stovkami bytů. Pilotně ho otestuje v lokalitě Špitálka, kde na pozemcích tepláren v blízkosti historického centra vznikne nová čtvrť. Představitelé města měli už několik kol konzultací o formě spolupráce se strategickým partnerem ze soukromého sektoru. Hledají ho proto, že na nákladný projekt zánovní čtvrti nemá Brno peníze ani know-how, navíc musí vybudovat potřebnou infrastrukturu. Plán počítá se zhruba 600 byty do roku 2030, z nichž mohou městské jednotky tvořit dvanáct až patnáct procent.
Na koupi bytu lidé často nemají, developeři je nově staví i k pronájmu |
„V současné době zvažujeme hybridní finanční model, kdy by část parcel pro výstavbu čtvrti magistrát prodal strategickému partnerovi a část si zachoval – na nich by budovy do městského majetku vystavěl partner. Zatím to však není pevně hotový záměr,“ uvádí mluvčí magistrátu Filip Poňuchálek.
V prohlubování spolupráce se staviteli jsou jinde na Moravě dál, třeba v Ostravě. „Město uchopilo vybrané ucelené pozemky a vypsalo na ně výběrové řízení na developera, který je zastaví za předem stanovených podmínek. Magistrát přesně pojmenovává regulaci daného území a také jmenuje, jaké typy bydlení nebo komerce chce,“ popisuje hlavní architekt Ostravy Cyril Vltavský. Na rozdíl od Brna tamní magistrát pozemky stavitelům obvykle prodává, stanovuje si podrobné prostorové i funkční podmínky, součástí mohou být třeba i požadavky na typy bytů.
Soutěž na bytový projekt na městských parcelách chystají i ve Valašském Meziříčí, kde mají investoři pozemky zastavět v maximální možné míře. Při posuzování nabídek bude hrát důležitou roli kromě ceny i kvalita architektury.
25. května 2023 |
Při výběru investora musí města vypsat tendry, aby šlo o transparentní proces. Nemohou projekt přidělit cíleně konkrétnímu zájemci, což Brno poznalo u záměru dostupného nájemního bydlení v lokalitě Západní brány, kde by si u bytů stanovilo nižší nájem než komerční. Politici se chtěli domluvit s Českou spořitelnou, což jim právníci zatrhli. Musí proto vyhlásit koncesní řízení, což by se týkalo i pozemků pro zastavění developery.
Město se chce do nového modelu spolupráce pustit i přes úskalí, která jsou s ním spojená. Tento postup nemá oporu v zákoně, v Česku není zavedený, jasno není ohledně financování. Povolovací procesy trvají řadu let. Navzdory komplikacím se však Brno vlastních parcel pro výstavbu bytů nechce ve prospěch developerů zcela vzdát.
„Střední vrstva nám odchází, deset tisíc lidí je pro nás ročně 360 milionů. Denně sem dojíždí sto tisíc lidí, půlka by jich tu mohla bydlet, ale nemají zde trvalé bydliště. Proto se nechceme vzdát pozemků. V momentě, kdy tak učiníme, není možnost požadovat, aby kupující museli mít trvalou adresu,“ vysvětluje Podivinská.
