| 8 kroků, když prodáváte byt sami - čtěte ZDE |
Zdeněk Šálek si pořídil starší domek nedaleko Prahy. Žili v něm s přítelkyní několik let, pak se rozešli a Zdeněk už nechtěl v domě dál bydlet. Rozhodl se jej prodat, právě bývalé přítelkyni. Přemýšlel, zda obchod svěří realitní kanceláři.
Pár tisíc, když prodáváte sami
Pozval si proto makléře a chtěl vědět, zda cena za dům ve výši dvou a půl milionu korun je reálná, a také, kolik bude dělat provize.
"Makléř mi řekl, že dva a půl milionu je moc, ideální by prý byly tak dva miliony. A výše provize? Chtěl celých dvě stě padesát tisíc. To mě šokovalo,“ vypráví Zdeněk Šálek.
Šálek i jeho bývalá přítelkyně se rozhodli, že vše zvládnou sami. Cenu stanovili na dva miliony korun, jak doporučoval makléř. Přes známého sehnali právníka, který jim připravil smlouvy.
Protože si přítelkyně brala na dům hypotéku, bylo vše trochu složitější, nicméně celá operace včetně návrhu na vklad stála deset tisíc korun. Dalších pět set korun zaplatili za kolek nutný pro návrh na vklad do katastru.
Notářská úschova se nekonala, protože obě strany věděly, že je vše v pořádku. Jediné, co zbývalo, byl odhad nemovitosti.
"I odhadce jsem sehnal přes známého. Dům odhadl na
1 900 000 korun, takže daň z převodu jsem platil z prodejní ceny,“ dodává. Za odhad dal tři tisíce korun.
Nakonec byli oba spokojeni, Zdeněk dostal peníze, které následně investoval opět do bydlení, jeho přítelkyně bude sice třicet let splácet hypotéku, ale má nově zrekonstruovaný domek, jehož cena rok od roku stoupá. A za celou transakci nedali dohromady více než patnáct tisíc korun.
Pronajali přes realitku, ta je podvedla
Případ mladého páru nebyl úplně standardní, většina majitelů prodává své nemovitosti cizím lidem, o kterých nic nevědí.
A právě proto zástupci realitních kanceláří varují, že prodat byt bez jejich pomoci je velké riziko. Když totiž prodáváte sami a naletíte podvodníkovi, nemusíte na konci transakce mít ani byt, ani peníze.
Libora Oujezdského napálila realitní kancelář. Pronajal si se svou přítelkyní přes malou realitní kancelář dvoupokojový byt v paneláku. Starší, ne příliš udržovaný, který byl zařízen starým nábytkem.
Protože se jim nábytek nelíbil a majitelé neměli sklep, kam by se dal odklidit, uložil jej mladý pár do ložnice, z níž se tak stalo skladiště.
Pronájem byl za docela slušnou cenu, a tak mladí lidé podepsali smlouvu a v ní i ujednání, že je majitelé mohou po dohodě jednou za měsíc navštívit. "Prý je to jen formalita, na kontroly nikdo chodit nebude,“ vzpomíná na sliby realitní kanceláře Oujezdský.
Kontroly se změnily v šikanu
První tři měsíce byl klid. Pak se majitelé ohlásili, že přijdou. "Byt si prohlédli způsobem, jakým to nedělá ani moje maminka při úklidu,“ říká mladý muž. Když se proti takovým praktikám ohradil, majitelé mu nabídli, že smlouvu může okamžitě ukončit. To Oujezdský nechtěl.
Další kontrola se konala už za čtrnáct dní, a pak pravidelně vždy po dvou týdnech a už bez ohlášení. Situace se stále hrotila. "Majiteli se najednou nelíbily rybičky v akváriu, ani malí potkani, které chová přítelkyně. Při podpisu smlouvy jim přitom nevadili,“ vypráví Oujezdský.
Bohužel, smlouvu podepsal, aniž by ji podrobně četl, a majitelé mu s úsměvem sdělili, že podle ní v bytě žádná zvířata mít nesmí. A zároveň opět nabídli okamžitou výpověď, o byt měla prý zájem jejich kamarádka.
Oči jim otevřeli až sousedé
Mladý pár si začal hledat jiný byt a udělal dobře, protože po pěti měsících dostali z pronájmu výpověď. "Až pak nám sousedé řekli, že se v tomto bytě střídají nájemníci jako na běžícím páse a že dcera majitelů vede zároveň onu realitní kancelář, s níž jsme podepsali tak nevýhodnou smlouvu,“ vysvětluje mladý muž.
Ani po odstěhování to však neskončilo. Majitelé požadovali po Oujezdském nemalé peníze za poškozený lak na bezcenném nábytku.
"Které vzniklo údajně vlivem uskladnění ve vlhkém prostředí, přestože byl po celou dobu uskladněn v ložnici, což si majitelé několikrát sami zkontrolovali a schválili,“ doplňuje mladý muž.
Současný pronájem si již domluvili bez realitní kanceláře, těmto společnostem už nevěří.
Když prodáváte nebo kupujete bez zprostředkovatele, hrozí, že jako laici narazíte na podvodníka. Mnozí poškození se nakonec svěří právě do rukou realitních kanceláří a žádají o nápravu.
"Naši právníci by mohli vyprávět, jaké případy řeší,“ potvrzuje Petr Illetško, ředitel realitní kanceláře AAABYTY. CZ.
Nenajal makléře, koupil byt s dluhem
Napálených účastníků je podle něho v Česku nespočet. "Zhruba v padesáti procentech případů jde o ty, kteří šli do transakce na vlastní pěst. Druhá polovina je ošizená neseriózní realitní kanceláří. Nejčastěji jde o chyby v kupních smlouvách,“ doplňuje Illetško.
Typickým příkladem byl klient z přelomu loňského roku, který si v Praze kupoval družstevní byt, respektive podíl v družstvu, bez zprostředkování realitní kanceláří. S převodem vlastnických práv na sebe vzal i závazky po předchozím majiteli družstevního podílu.
"Původní družstevník na poplatcích dlužil více než padesát tisíc korun, o čemž zájemce o byt neměl tušení. Ve smlouvě o převodu členských práv však stálo, že kupující přebírá veškeré závazky spojené s bytem, tedy i dluh. A on z neznalosti věci podepsal,“ vypráví Illetško.
Předseda družstva o dluhu neinformoval. Koneckonců, pokud ho k tomu někdo nevyzve, ze zákona nemá žádnou takovou povinnost.
Poškozený si nevěděl rady, proto se nakonec obrátil na realitní kancelář s žádostí o pomoc. "Bohužel mu už při nejlepší vůli nešlo pomoci. V případě žaloby by původní vlastník podílu mohl tvrdit, a to také skutečně tvrdil, že na dluh upozornil,“ říká.
Realitní kancelář zbaví starosti, zaplatíte ale provizi "Prodej přes renomovanou realitní kancelář je pohodlnější - a hlavně bezpečný. Zkušení makléři dokážou problémy nejen řešit, ale také jim předcházet,“ říká David Černík z Maxima Reality.
V balíku služeb by mělo být prověření právních vztahů k nemovitostem, příprava smluvních dokumentů a sledování průběhu řízení u katastrálního úřadu. "A také finanční, daňové poradenství a úschova kupní ceny,“ doplňuje Černík.
Za to vše si realitní kanceláře účtují od tří do osmi procent z prodejní ceny. V případě bytu za tři miliony korun by to bylo od devadesáti tisíc do dvou set čtyřiceti tisíc korun.
Modelový příklad: kolik zaplatíte, když prodáváte sami a když přes realitní kancelář
Majitel chce prodat byt 3+1 (78 metrů čtverečních) v osobním vlastnictví v panelovém domě na pražském sídlišti Lužiny. V bytě bydlí déle než dva roky. Cenu stanovil na 3 miliony korun. Nebrání se ani zájemci, jenž nemovitost zaplatí pomocí hypotéky.
1. Když bude prodávat sám
Prodávající si určí cenu nemovitosti sám 0 Kč*
Zveřejní nabídku na internetu 0 Kč*
Zajistí výpis z katastru nemovitostí 100 Kč
Vyřizuje telefonáty se zájemci 1000 Kč
Prohlídky se zájemci organizuje sám 0 Kč*
Najde právníka, notáře, odhadce 0 Kč*
Smlouvy a návrh na vklad vyhotoví právník 10 000-30 000 Kč
Podpisy smlouvy ověří notář 150 Kč
Zajistí depozitní úschovy peněz u notáře 7 000 až 10 000 Kč
Doručí návrh na vklad na katastr nemovitostí 500 Kč
Převezme peníze po zápisu do katastru 0 Kč*
Předá nemovitost kupci 0 Kč*
Odhad nemovitosti pro daňové přiznání zpracuje znalec 3000-5 000 Kč
Zaplatí 3% daň z převodu nemovitostí 90 000 Kč
* musíte uvážit, že každý tento krok vás sice nebude stát peníze, ale zato poměrně hodně práce
a času, většinou vždy několik dní, ale i týdnů
Celkem: Minimálně 21 750 Kč + 90 000 Kč daň z převodu nemovitosti
Poznámka: prodej nemovitosti od počátku až do konce trvá realitní kanceláři v Praze průměrně 3-6 měsíců, ale pokud nejste profesionál, může se celá akce protáhnout i na rok a více.
2. Když bude byt prodávat realitní kancelář
Realitní makléř navštíví prodejce a dohodne s ním podmínky
Uzavřou společně smlouvu o poskytnutí služeb
Sjednají výši provize v rozmezí 4 až 8 procent z kupní ceny
Co udělá realitní kancelář:
Zajistí prezentaci nemovitosti v časopisech a na internetu, a to
s cenou většinou navýšenou o provizi
Zajistí prohlídky s případnými zájemci
Její právníci vyhotoví potřebné kupní smlouvy
Zajistí depozitní úschovu
Zajistí ověření podpisů na smlouvách
Podá návrh na vklad na katastr nemovitostí
Peníze odcházejí prodávajícímu za podmínek uvedených ve smlouvě,
nezřídka již po návrhu na vklad, na zápis se nečeká
Předá nemovitost kupujícímu
Zpracuje pro prodávajícího daňové přiznání, odešle peníze na daň
z převodu, které do té doby zůstávají v depozitní úschově
Celkem: Realitní kancelář 120 000 Kč + 90 000 Kč daň z převodu nemovitosti
Zdroj: Maxima Reality
|
Co se může stát, když kupujete bez realitky Rada MF DNES |
