Právní poradna: Reality
vydáno 3.6.2004 8:00
Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.
JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.
JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz
Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.
Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00
OTÁZKA:
Musí být na shromáždění vlastníků jednotek všichni spoluvlastníci jednotky (ať už podíloví spoluvlastníci nebo manželé se společným jměním manželů)? Nebo stačí jeden z nich? Musí mít pak plnou moc? Co když jsou podíloví spoluvlastníci s nestejným podílem (třeba 51-49%)? Nestačí pak ten s větším podílem? Co v případě, že nehlasují stejně? Platí pak jako hlas za jednotku toho, který má větší spoluvlastnický podíl na jednotce? Děkuji.
Karel Vlk
ODPOVĚĎ:
§ 11 odst. 3 zák. o vlastnictví k bytům hovoří ve smyslu, že spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky a tudíž jeden hlas. U manželů pak § 145 obč. zák. hovoří o tom, že obvyklou správu majetku náležejícího do SJM může vykonávat každý z manželů. Hlasování na shromáždění vlastníků takovou obvyklou správou majetku je a proto stačí jeden z manželů bez nutnosti plné moci. U podílových spoluvlastníků platí dle § 139 stejného zákona, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou dle velikosti podílů. Případ, že by spoluvlastníci nehlasovali stejně, není možný, neboť zkrátka a dobře není možné že jediný hlas, který při hlasování mají bude znít ANO a NE současně. Není pravděpodobné, že by v praxi taková situace nastala, nicméně osobně bych v souladu výše uvedeným dal na stanovisko majoritního vlastníka jednotky.
30.1.2005 22:02
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, ráda bych se zeptala. V současné době jsme s manželem dohodnuti na rozvodu. Máme spolu rodinný dům, který po dohodě připadne mne. Je na něm vázáno zástavní právo banky na hypotéku. Chtěla jsem se zeptat, jakým způsobem je nejlepší dům na mne převést. 1) sepsat dohodu o vyrovnání majetku - to by zřejmě manžel muset platit daň z příjmu a já daň z převodu? Je to ale divné, dům je cca ze 90% zaúvěrovaný, tudíž já bych platila daň z něčeho, co vlastně ani ještě nevlastním, a co teprve budu splácet nebo varianta 2) sepíšem s maželem darovací smlouvu, tudíž každý opět zaplatíme daň z příjmu resp. daň z převodu a po pár měsících se rozvedem? Jak to provést? Díky.
Jana
ODPOVĚĎ:
Postupujte variantou č. 1, tedy uzavřete dohodu o vypořádání SJM. Nebudete hradit ani daň z převodu nemovitostí ani daň z příjmů. Před tím však doporučuji ještě kontaktovat peněžní ústav, který poskytl hypotéku, neboť Vaše vypořádání SJM se zřejmě bude muset nutně odrazit i ve změnách ve smluvních dokumentech co se týče splácení předmětného úvěru.
30.1.2005 22:02
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím co vše musím udělat, když mi mamka chce přepsat RD v kterém bydlíme.Jak mám postupovat a co vše musím uhradit. Děkuji
Vendula
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu usuzuji, že Vám domek chce maminka darovat. K naplnění tohoto účelu je třeba sepsat darovací smlouvu (bude-li si dárce přát, je možno mu v ní zřídit i věcné břemeno např. doživotního bydlení) a tuto doručit na příslušný katastrální úřad (správní poplatek činí 500,- Kč). Dále bude třeba nechat si vypracovat znalecký posudek (odhad domu), na základě kterého uhradíte darovací daň příslušnému finančnímu úřadu. Tato daň bude ve Vašem případě činit 1 % ze základu daně (tj. odhadu), v případě, že RD bude mít hodnotu do 1 mil. Kč. V případě, že bude odhad vyšší, je daň progresivní.
30.1.2005 22:03
OTÁZKA:
Dobry den pane Kerbachu, jsem najemnikem bytoveho druzstva byvalych najemniku. Vedeni druzstva se rozhodlo v dome vybudovat vytah. Jeden z navrhu je udajne o tom, ze se zazdi okno vedouci z byvale predsine - nyni kuchyne bytu. Kuchyn z toho prostoru maji i ostatni najemnici a druzstevnici, vsichni v ni maji take plynove sporaky a dalsi kuchynske spotrebice. Zazdenim okna tak prijdeme o jedinou moznost odvetrani a prosluneni. Vim, ze jako najemnik nejsem dle stavebniho zak. ucastnikem stavebniho rizeni. Jak mam postupovat / zatim byl zadan projekt a existuje i jina moznost, jak vytah postavit/ a na koho se obratit? Vim, ze staveb. upravy muze pronajimatel provadet v byte jen s mym svolenim. Chci ale predejit neprijemnostem, mohu zadat spravu kudy napr. vytah povede, popr. nahlednout do projektu? Ma pronajimatel povinnost mne informovat? Dekuji za odpoved.
Soňa Miňovská
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že nejste ze zákona účastníkem stavebního řízení. Neznám pochopitelně okolnosti, proč se má výtah budovat právě tak, jak popisujete, nicméně situaci bych se pokusil řešit nejprve jakousi „družstevní demokracií“, tj. pokusit se svolat (svolávání by jste měli mít řešeno ve stanovách BD) ve spolupráci s ostatními družstevníky, které popsaná situace též vadí, mimořádnou schůzi členů BD a zde požadovat vysvětlení, předložení dokumentace a iniciovat případné jiné řešení výtahu. Zároveň doporučuji si na stavebním úřadě nezávazně a neadresně zjistit, zda takovéto řešení neodporuje stavebním či hygienickým předpisům (omlouvám se, ale až takový odborník nejsem) . V případě, že ano, tento argument na schůzi BD použijte.
Pronajímatel sice může provádět stavební opravy a jiné podstatné změny jen se souhlasem nájemce, ale tento mu může být odepřen jen z vážných důvodů. Zda-li je souhlas odepřen právem, posoudí v konkrétní situaci soud.
30.1.2005 22:04
OTÁZKA:
Rád bych bydlel ve svém baráku (nově postaveném) a né stále v panelovém bytě.Všude kolem se stavý a mě by zajímalo kde vzít na stavbu peníze.Plat mám kolem 12tis.čistého a manželka je na mateřské.Lze to v tomto rozkradeném státě nějak zrealizovat?Nikde nám nepůjčí protože nemáme čím ručit atd.Za odpověď předem děkuji.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že Vám nepomohu. Pakliže nejste schopen doložit bance svůj příjem, což je základní hledisko, které banka hodnotí, nemáte zřejmě šanci. Neexistence ručení je sice také nepříjemná, nicméně ze zkušenosti vím, že doložení příjmu je zcela prioritní, neboť zájmem financující banky je splácející klient, nikoli možnost zdlouhavě realizovat zajištění nespláceného úvěru.
30.1.2005 22:04
OTÁZKA:
Dobrý den, v roce 1999 jsem nabyl družstevní byt na základě Smlouvy o nájmu bytu. Tento byt mi byl poté převeden do osobního vlastnictví (do Katastru byl zapsán v roce 2001). Nyní jej hodlám prodat a chci uplatnit osvobození od daně z přijmu, vzhledem k tomu, že od nabytí do prodeje je delší doba, než 5 let (nemohu použít 2 letou lhůtu). Je tato úvaha správná?
Alexandr
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že není. V roce 1999 jste nenabyl nemovitost tak, jak má na mysli ustanovení o osvobození od daně z příjmů dle § 4 odst. 1 písm. b) zák. o daních z příjmů. V r. 1999 jste nabyl členská práva a povinnosti člena BD, což však nelze zaměňovat s nabytím nemovitosti, kterou jste nabyl v r. 2001. Proto jsem názoru, že Vám pětiletá lhůta uplyne až v r. 2006.
30.1.2005 22:05
OTÁZKA:
Dobrý den,předem chci poděkovat za Vaši odpověď na moji otázku týkajícího se podílového spoluvlastnictví (otázka č.81487 z 22.10.). Ráda bych se zeptala ještě na soudní vypořádání spoluvlastnictví s naší sestřenicí. Víme, že by se soud pravděpodobně přiklonil na naši stranu, ale hlavní problém je v tom, že tak vysokou částku za náhradu nemůžeme zaplatit. Je možné, aby soud navrhl jako náhradu odkázání sestřenici poloviny pozemku(přiléhající zahradu u domu) a další finanční vyrovnání např.1 mil.korun, což bychom byli schopni unést? Tuto variantu-ovšem s doplatkem 1,5 mil nám sama sestřenice navrhovala s tím, že by na pozemku stavěla. Ale po naší odpovědi se už neozvala. Ještě by mě zajímalo jak by soud nakládal s rodiči, kteří nejsou vlastníky, ale v domě asi 30 let bydlí jako nájemníci. Mají předpokládám taky nějaká práva. Děkuji moc za odpověd.
Linda
ODPOVĚĎ:
Soud takto direktivně nerozhodne. Připadl by v úvahu snad soudní smír v tomto znění, ale to se již rovnou můžete dohodnout mimosoudně. Nezbývá Vám, než pokusit se tedy se sestrou domluvit ve Vámi navrhovaném znění a uzavřít dohodu o vypořádání podílového spoluvlastnictví i za cenu případného částečného ústupku. Pakliže se Vám to nepodaří, nezbude Vám, než absolvovat soudní spor, získat nemovitosti do svého vlastnictví a prostředky nějakým způsobem sehnat či např. pokusit se sehnat potencionálního kupce, který by chtěl po vyřešení sporu zahradu koupit a z těchto prostředků sestru vyplatit. Toto by ovšem šlo i cestou mimosoudní v rámci jednání s Vaší sestrou, dohodě se meze nekladou. Rodiče jakožto nájemnici mají stejná práva jako každý jiný nájemník, předpokládám ovšem, že mají řádný titul k užívání bytu. Soud by ovšem jejich postavení v řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví neřešil, neboť se tato problematika sporu nedotýká. Ve zbylém odkazuji na svou předchozí odpověď.
30.1.2005 22:05
OTÁZKA:
Dobrý den, darovací smlouvou jsem získal od rodičů byt do OV před třemi lety. Sourozenci po smrti rodičů podali žalobu na neplatnost darovací smlouvy a soudní řízení doposud nebylo ukončeno.Soud vyšší instance zrušil předběžné opatření, které mně zakazovalo jakýmkoliv způsobem s bytem nakládat, takže v katastru nemovitostí nejsou žádné záznamy, které by bránili byt prodat. Chtěl bych se zeptat zdali nohu byt za situace, kdy je veden spor byt prodat. Pokud by spor dopadl v můj neprospěch musel bych sourozencům vyplatit jejich podíl. Jde mě však o to zdali by kupující již do našeho sporu nebyli zataženi event. nehrozilo zrušení uzavření kupní smlouvy. Děkuji za odpověd.
Miroslav Pavlík
ODPOVĚĎ:
Bohužel neznám konkrétní okolnosti případu, abych se mohl podrobněji vyjádřit k tomuto zajímavému případu. Z okolností však dovozuji, že se zřejmě Vaši sourozenci nespokojili s tím, že je Vaši rodiče takto „opomenuli“ a tím je vlastně elegantně „vydědili“. Za této situace je však otazné, zda-li jim bude žaloba na neplatnost darovací smlouvy něco platná, pakliže se ovšem v darovací smlouvě nenacházejí formální chyby. Pakliže byla smlouva v pořádku, mám za to, že Vaši sourozenci měli žalovat jiným způsobem, nikoli na neplatnost darovací smlouvy. Co se však týče Vašeho dotazu, zda-li je možno za současného stavu byt prodat, pak sděluji, že ano, neboť omezení v podobě předběžného opatření bylo zrušeno. Obávám se však, že za této situace se znalostí věci byt těžko někdo koupí, neboť pakliže by byla skutečně shledána Vámi zmiňovaná darovací smlouva za neplatnou a Vy jste tedy nebyl vlastníkem bytu, nemohla by být logicky platná ani žádná další smlouva, neboť žádný nemůže převést více práv, než kterými sám disponuje.
11.2.2005 14:19
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, uvazuji o koupi atelieru - nebyt. jednotky od spolecnosti Central group. Jake jsou zasadni rozdily mezi bytem 1+kk a atelierem 1+kk. I pri pripadnem prodeji za par let ?
Dekuji
ondrej kovac
ODPOVĚĎ:
Zásadním rozdílem mezi bytem a ateliérem je právě ta skutečnost, že ateliér je nebytový prostor, zatímco byt je, jak z jeho názvu vyplývá, jednotka určená pro bydlení. Váš dotaz má zřejmě souvislost daňovou, tj. jak bude danit případný prodej ateliéru. Dani z převodu nemovitostí ve výši 3 % ze základu daně se nevyhnete v žádném případě, pakliže prodáte ateliér v době kratší než 5 let od jeho nabytí, nevyhnete se ani případné dani z příjmu, pakliže by jste prodával za cenu vyšší. Právě skutečnost, že je ateliér nebytovým prostorem a není tedy určen k uspokojování bytových potřeb (i když tam lidé zhusta bydlí) brání uplatnění využití 2 leté zákonné lhůty pro osvobození od daně z příjmů v případě, že v bytové jednotce bydlí převodce alespoň po tuto dobu před uskutečněním převodu. Pokud budete však prodávat ateliér po uplynutí 5 leté lhůty, budete od daně z příjmu osvobozen, pakliže ovšem nebudete mít ateliér v obchodním majetku pro výkon podnikatelské činnosti.
11.2.2005 14:19
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěl bych poprosit o radu s následující věcí. Koupil jsem před dvěma lety dům, který má jako černou stavbu postavené podkroví a balkon.Tato černá stavba je už 27 let stará. Před deseti lety získal sousední nemovitost jeden člověk, který černou stavbu na mém domě zjistil a přes stavební úřad ji napadá. Chtěl jsem celou věc zlegalizovat, i když za to nemůžu já a nechat vystavit dodatečné stavební povolení a kolaudaci. Tento soused mě ovšem nechce podepsat souhlas se stavbou. Chtěl jsem se zeptat, zda-li neexistuje nějaká promlčecí doba, která by mě pomohla s legalizací stavby, nebo zda nemá vliv to, že já i on nebyl v době černé stavby majitel objektů?
Děkuji.
Petr
ODPOVĚĎ:
Takováto promlčecí doba neexistuje. Okolnost, že soused nechce dát souhlas s dodatečným povolením stavby (je ze zákona účastníkem stavebního řízení) je sice nepříjemnou, nicméně ne nepřekonatelnou překážkou. Za situace, kdy bude ze strany stavebního úřadu shledáno, že černá stavba existuje již tak drahnou dobu a zřejmě evidentně neomezuje souseda, nebude zřejmě problémem dodatečně stavbu zlegalizovat. S ohledem na skutečnost, že jste to nebyl Vy, kdo porušil zákon, Vám nehrozí sankce za nelegální přístavbu, nicméně přesto doporučuji dát věci do pořádku přes i odpor souseda.
11.2.2005 14:21
OTÁZKA:
Privatizuji byt,majitel(město)požaduje nejdříve jeho zaplacení a teprve pak předá vklad na katastr.Depositní uložení odmítá.Jak se bránit,abych nebyl podveden(na př. k zapsání dojde až za rok)a mě nevznikla finanční ztráta tím,že budu muset platit nájem a nebudu mít úroky ze zaplacené částky.Na mé výhrady mě sdělují,že to nemusím koupit.Připadá mi to jako vydírání.Milan.
Milan
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že se Vám nepodaří na základě Vašeho požadavku přehodnotit způsob úhrady kupní ceny. Je obvyklé, že si prodávající diktuje podmínky prodeje (zejména pakliže existuje převis poptávky nad nabídkám) a slovo vydírání není, myslím, na místě. Na druhou stranu skutečnost, že byt kupujete od města, by měla být určitou zárukou poctivého jednání. Jiná situace by byla, kdyby jste kupoval nemovitost od fyzické osoby, tam bych skutečně doporučoval zvýšenou ostražitost a deponování prostředků např. u notáře. S ohledem na skutečnost, že do katastru nemovitostí budete coby majitel zapsán zpětně od data podání návrhu na vklad, mám taktéž za to, že by jste neměl hradit po Vámi uváděný rok nájemné.
11.2.2005 14:21
OTÁZKA:
Dobrý den.Potřebovala bych poradit v následující věci.Můj přítel má vedeno trvalé bydliště u babičky,která bydlí v bytě 1+1,ale bydlí se svojí maminkou v jiném bytě,kde ale není hlášen.Měla uzavřenu nájemní smlouvu,kde byli vedeni oba dva.Pak přišel majitel domu,který ho získal do osobního vlastnictví a smlouvy od všech lidí v baráku vybral,bez jakéhokoliv udání důvodu.Podotýkám že v domě bydlí samí staří lidé.Všichni se domnívali,že jim bude vystavena nová nájemní smlouva,ale je to už přes rok a žádnou novou nájemní smlouvu nedostali.Napsali jsme tedy majiteli domu žádost o vydání nájemní smlouvy,abychom měli v ruce nějaký doklad.Po obdržení naší žádosti navštívil babičku majitel domu a řekl jí, že pokud bude na vydání nájemní smlouvy trvat,tak jí ji vystaví,ale už na dobu určitou.A že přítele berou jako že je v tom bytě u babičky pouze v podnájmu.Chtěla bych se zeptat,jak tuto vzniklou situaci řešit.Zda má majitel domu právo smlouvu jen tak vybrat a už nájemníkům nedat jinou nájemní smlouvu?Zda má právo změnit nájem z doby neurčité na dobu určitou?A zda v případě úmrtí babičky,by měl přítel na byt nějaký nárok,když nemá v ruce vůbec nic?Prosíme o odpověď neboť se v takovýchto věcech vůbec nevyznáme.Děkujeme
Lenka
ODPOVĚĎ:
Pochopitelně, že postup pronajímatele není legitimní, nicméně obávám se, že vydáním nájemních smluv novému pronajímateli, se dopustili nájemci závažné chyby, která by mohla mít v budoucnu za následek neunesení důkazního břemene v případném soudním sporu. Změna vlastnictví nemovitosti samozřejmě nemá vlivu na existenci nájemního vztahu a byť není vyloučeno uzavření nových smluv, vždy je vhodné si tyto nové smlouvy prostudovat s ohledem právě na často pronajímateli zkoušený trik se záměnou doby určité za dosavadní dobu neurčitou. Pronajímatel ve Vašem případě zřejmě odmítá uzavření nových smluv se záměrem vyloučit či alespoň znesnadnit případný nárok na přechod nájmu v případě úmrtí nájemce. Na určení existence nájemního vztahu by šlo dle mého názoru s úspěchem žalovat a využít zejméně svědeckých výpovědí ostatních nájemců.
Co se týče Vašeho přítele, pronajímatel si je pravděpodobně vědom spekulativnosti jednání Vašeho přítele a není pochyb zřejmě o tom, že v případě soudního sporu tento argument použije. V případě, že by babička zemřela a Váš přítel by se chtěl za stávající situace soudit, obávám se, že by neměl moc šancí na úspěch. Doporučuji spíše, aby byla žaloba podána za jejího života. Z důvodu složitosti věci doporučuji vyhledání kvalifikované právní pomoci.
11.2.2005 14:23
OTÁZKA:
Dobrý den.Bytovka, 4 spoluvlastníci, u 2 vyměněny kotle za turbo a komíny odstaveny, ostatní do stávajících komínů.Rád bych věděl,jak postupovat při financování vložkování komínů pro plynové spotřebiče - každý komín(y) ke svému spotřebiči nebo společně?
Děkuji a přeji hezký den.
Honza
ODPOVĚĎ:
Bohužel musím konstatovat, že toto je realitní poradna a já nejsem odborně stavebně vzdělán tak, abych plně pochopil obsah Vašeho dotazu. Nicméně se pokusím odpovědět alespoň obecně. Z Vašeho dotazu předpokládám, že předmětnou bytovku (bytový dům se 4 byty) vlastní 4 majitelé s vlastnickým podílem ideální ¼ k celku. Občanský zák. ve svém § 139 určuje, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. V případě, že nedojde k dohodě ve věci nebo při rovnosti hlasů rozhodne soud. Dle tohoto ustanovení by spoluvlastníci předmětného domu měli postupovat při řešení záležitostí, které se týkají jejich společného majetku, tj. i o Vámi uváděném problému. S ohledem na logiku věci by ovšem bylo spravedlivé, aby byly zohledněny při rozhodování již investice vynaložené a dále to, komu vlastně zlepšení kultury bydlení je ku prospěchu.
11.2.2005 14:23
OTÁZKA:
Dobrý den. Mohl byste mi prosím poradit, zda regulovaný nájemník v domě se soukromým majitelem má možnost, jak se bránit (kromě soudu) - dům před rokem koupila realitní kancelář (která kupuje starší činžáky v atraktivnějších pražských lokalitách, vystěhuje nájemníky a rekonstruované byty pak prodá). Nájemníkům oznámí, že do 3 měsíců se musejí z důvodu rekonstrukce odstěhovat do náhradního bytu. Ale bohužel náhradní byt neposkytnou ani do roka. Naopak nechají sundat střechu, provést půdní vestavbu a rekonstrukce sítí, takže celý rok a déle nájemníci bydlí na staveništi a v neustálém hluku. Nejhůř jsou na tom ti, kdo bydlí v posledním patře. Jako se stalo mé starší příbuzné - má po podzimu asi 1/3 věcí promočenou a plesnivou od dešťové vody. Nejhorší je, že ta realitka nemá žádné náhradní byty a náhradní byty hledá metodou fingované směny. Tím také nutí k podvodu lidi, kteří nejsou zvyklí podvádět, nemluvě o tom, že z tohoto činžáku po roce z asi 20 bytů bylo odstěhováno teprve asi 4-5. Sami přiznávají, že využívají mezery v zákoně. Nevíte prosím, zda má nájemník jinou možnost obrany než soud?
Blanka
ODPOVĚĎ:
Nevím, o jaké díře v zákoně RK hovoří, nicméně aby mohla vystěhovat nájemníky z Vámi naznačených důvodů, musela by buď existovat dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem (nedovedu si představit, že bych takovouto dohodu uzavřel bez toho, aby neměl postaveno najisto, že náhradní byt skutečně dostanu), nebo soudní rozhodnutí o přivolení k výpovědi z nájmu bytu z důvodu nutnosti provedení takovýchto oprav. V tomto případě také soud rozhodne o bytové náhradě. Rozhodně však nedoporučuji podílet se na Vámi uváděnou metodu fingované směny, nemusela by se Vám vyplatit!
V případě, že chování pronajímatele spočívá např. v tom, že omezí uživatele bytu např. v užívání energií nebo jinak brání v užívání bytu, není vyloučeno podání (např. na PČR) oznámení pro podezření ze spáchání trestného činu neoprávněného zásahu k domu, bytu či nebytovému prostoru dle § 249a trestního zákona.
Co se týče Vaší příbuzné, které činností pronajímatele vznikla škoda, bylo by lze se náhrady domáhat u soudu. Z Vašeho zadání vyplývá m.j. obava ze soudů, nicméně ty jsou zde kvůli tomu, aby chránily práva občanů tohoto státu. Proto bych neměl z řízení před soudy obav a ve Vašem případě, pakliže to bude nutné, obrátil bych se na příslušný soud.
11.2.2005 14:24
OTÁZKA:
Dobrý den,
chystáme se koupit pozemek na okraji Prahy. Realitní kancelář nabízí tento pozemek se všemi sítěmi. Voda, el. a plyn jsou již zde ve staré komunikace, ale kanalizace zde není. Je v návrhu, že zde bude vybudována magistrátem hl.m. Prahy, ale jak nám zaručí termín výstavby, když chceme začít stavět dům v příštím roce? A septiky zde již nepovolují. Jedině v případě vyjímky. A v tomto případě je cena pozemku dost vysoká. Dá se nějak tato věc upravit ve smlouvě, dostaneme stavební povolení i když ještě nebude zbudována?
Děkuji
Jana
ODPOVĚĎ:
Předně doporučuji ještě před podpisem kupní smlouvy důkladně prověřit, jak to bude s výstavbou kanalizace. Na místním úřadě v místě, kde budete stavět, jistě budou mít informace, i když souhlasím s tím, že termín výstavby Vám nikdo nezaručí. Proto Vaše další návštěva by měla vést na příslušný stavební úřad, kde důkladně prosondujete možnost vydání stavebního povolení s tímto problémem (jinými slovy, zda-li je předpoklad udělení výjimky). Až po zodpovězení této otázky bych zvážil vše pro a proti a přistoupil k uzavření kupní smlouvy. Samozřejmě by šlo vše v kupní smlouvě ošetřit, např. výhradou možnosti odstoupení od kupní smlouvy v případě, že nebude do určitého data kanalizace, ale dost pochybuji, že na toto by majitel pozemku přistoupil, neboť by se zavazoval za něco, co nemůže ovlivnit. V případě, že by jste dostali výjimku na septik a chtěli by jste kupní smlouvu uzavřít, zkuste a s argumentací nutných nákladů na pořízení septiku dosáhnout snížení kupní ceny alespoň o tyto náklady.
11.2.2005 14:24
| předchozí | ... 25 26 27 28 29 30 31 ... | další |
